任志強(qiáng):樓市供求失衡 中國(guó)房?jī)r(jià)明年3月后暴漲

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)昨天出席在廈門舉行的2012年首屆諾亞財(cái)富地產(chǎn)基金懇談會(huì)時(shí)表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著回落，房屋新開工面積下降趨勢(shì)將影響明年供給，明年3月后房?jī)r(jià)可能向上。

房產(chǎn)景氣指數(shù)將低于2008年

任志強(qiáng)被稱為“任大炮”，在房產(chǎn)業(yè)界以敢言直言聞名。不過(guò)在本次論壇上，任志強(qiáng)像個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，主要著墨于解讀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其演講主題為《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的制約與機(jī)遇》。他解讀國(guó)房景氣指數(shù)時(shí)表示，該指數(shù)將在本月跌破2008年低點(diǎn)，顯示出當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了低迷期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(“國(guó)房景氣指數(shù)”)為95.62，創(chuàng)36個(gè)月來(lái)最低點(diǎn)，也是自2001年公布這一指數(shù)以來(lái)倒數(shù)第四的低位。

在任志強(qiáng)看來(lái)，2008年下半年國(guó)房景氣指數(shù)曾出現(xiàn)94.76低點(diǎn)，他推斷說(shuō)今年5月，國(guó)房景氣指數(shù)將跌破這一低點(diǎn)。不過(guò)他也給地產(chǎn)商打氣說(shuō)：“地主只能在荒年增加土地，機(jī)會(huì)總在下滑中。”地產(chǎn)商可以通過(guò)現(xiàn)金流來(lái)保障庫(kù)存的升值。他以茅臺(tái)為例，茅臺(tái)酒如果存30年出售，創(chuàng)造價(jià)值將高于20年的年份酒，如果能存50年，售價(jià)將是30年年份酒的兩倍。但前提是茅臺(tái)公司必須有著充足的流動(dòng)性，用以保證年份酒的貯藏。

開工下滑或?qū)е路績(jī)r(jià)明年向上

在4月22日的“2012中歐私人投資高峰論壇”中，任志強(qiáng)曾表示一年半到兩年房?jī)r(jià)將暴漲。隨后他在微博上對(duì)以上言論進(jìn)行了辟謠，稱是媒體故意誤讀。

在本次廈門論壇中，“任大炮”刻意回避了房?jī)r(jià)是否上漲的話題。不過(guò)在解讀今年開工面積下降時(shí)，任志強(qiáng)認(rèn)為這將影響到明年的房?jī)r(jià)。他說(shuō)，1月—4月份，房屋新開工面積5.4億平方米，下降4.2%。今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，所以在明年3月，房?jī)r(jià)可能上漲。

房產(chǎn)業(yè)也與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，對(duì)于5月12日存準(zhǔn)率的下調(diào)消息，任志強(qiáng)認(rèn)為存準(zhǔn)率今年可能再下調(diào)三到四次，由于政策有著近半年的滯后性，經(jīng)濟(jì)將在四季度見底，那時(shí)候GDP增幅將轉(zhuǎn)正，目前來(lái)看二季度經(jīng)濟(jì)不是底，三季度仍將繼續(xù)探底。

樓市將現(xiàn)五大博奕

一是中央政府和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的博弈。從經(jīng)濟(jì)上講，我國(guó)經(jīng)濟(jì)受歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)和美國(guó)失業(yè)率上升、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢、日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，國(guó)內(nèi)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的影響會(huì)直接導(dǎo)致增長(zhǎng)放緩。一般預(yù)測(cè)，會(huì)比2011年降低0.5~2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)率可能在7.5%~8.5%左右。如果整體經(jīng)濟(jì)下滑過(guò)快，中央政府勢(shì)必會(huì)采取平衡措施，調(diào)控面臨放松的壓力。

二是地方政府與中央政府的博弈。從地方政府層面上講，今年1月，130個(gè)城市土地出讓金大幅減少5成，平均樓面價(jià)827元/平方米，同比跌37%，環(huán)比跌25%，受土地收益減少和政績(jī)、業(yè)績(jī)追逐欲望的驅(qū)動(dòng)，地方政府紛紛在試探中央政府的底線，不斷采取各種措施，希望早日給房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。不過(guò)從佛山、蕪湖、上海的房地產(chǎn)寬松的新政均被緊急叫停，也表明了中央的調(diào)控決心。

三是企業(yè)之間的博弈。由于資金流斷裂，庫(kù)存增加，融資無(wú)望，勢(shì)必出現(xiàn)富收窮、強(qiáng)吃弱的情況，出現(xiàn)大量的企業(yè)并購(gòu)和股權(quán)、項(xiàng)目出讓。今年1月份，北京、上海2個(gè)交易所就出現(xiàn)了許多這樣的事例。去年底，北京市有473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)被注銷。水井坊(600779)、宏達(dá)股份(600331)、恒順醋業(yè)(600305)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。1月16日，以經(jīng)營(yíng)高端房地產(chǎn)為主的廣州星河灣宣布進(jìn)軍白酒行業(yè)。在樓市調(diào)控等壓力的共同作用下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始退出房地產(chǎn)行業(yè)。