2012房企年報分析：去年業(yè)績飄紅 今年主動求變

截至目前，已有諸多上市房企公告了2012年的銷售業(yè)績。事實上，從2012年二季度開始的樓市回暖，在很大程度上支撐起了開發(fā)商的銷售業(yè)績，多數(shù)已發(fā)布企業(yè)年報的上市房企實現(xiàn)了年度銷售額的同比增長。根據(jù)蘭德咨詢發(fā)布的報告分析，房企業(yè)績與其戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、退貨量乃至業(yè)績“預(yù)算”能力密切相關(guān)。基于此，本期將依次解讀萬科、龍湖和遠洋的房企年報，在分析其去年業(yè)績的同時，了解其戰(zhàn)略布局的改變。

萬科

國際化業(yè)務(wù)邁出第一步

萬科2012年年度報告顯示，2012年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元，同比增長43.7%；實現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率達到19.66%，為1993年以來最高水平；銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，全年共實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。2012年年底，萬科所持有的貨幣資金量達522.9億元，遠超短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總和；凈負(fù)債率僅23.5%，繼續(xù)處于行業(yè)低位；整體稅金支出達到211億元，再次超出年度凈利潤接近一倍。繼住宅銷售規(guī)模在2010年突破千億后，2012年，萬科的營業(yè)收入也突破千億。全年公司實現(xiàn)營業(yè)收入 1031.2億元，凈利潤125.5億元，同比分別增長43.7%和30.4%。一系列數(shù)字表明，萬科依然是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)資金最充裕、財務(wù)結(jié)構(gòu)最穩(wěn)健的企業(yè)之一。

2012年，萬科仍堅持主流產(chǎn)品定位，全年售出的房屋中，90%為144平方米以下的中小套型，在面向普通購房者的同時，將提高生活配套服務(wù)作為工作重點，進而提高產(chǎn)品競爭力。在綠色建筑領(lǐng)域，去年萬科綠色三星住宅面積占全國的比例達到44%，交付房屋中裝修房比例已超過80%。萬科總裁郁亮表示，從2013年開始，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的重點將轉(zhuǎn)向工廠化。2013年，萬科將力爭在主流產(chǎn)品中實現(xiàn)15%的項目內(nèi)外墻無砌筑，15%的項目內(nèi)外墻免抹灰，10%的項目采用PC外墻。

在第三個十年發(fā)展期即將收官之際，萬科一面積極把握機會，在國內(nèi)補充一批優(yōu)質(zhì)項目，一面布局海外，邁出了國際化業(yè)務(wù)的第一步。2012年，萬科新增加國內(nèi)開發(fā)項目78個，并成功收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司75%的股權(quán)，將其更名為萬科置業(yè)（海外）有限公司。2013年1月，萬科公布了B轉(zhuǎn)H股，這被稱為萬科歷史上“第二次股改”。2012年9月，萬科成立海外業(yè)務(wù)推進小組，在全球范圍內(nèi)展開考察和調(diào)研；今年1月，萬科聯(lián)合香港新世界競得香港荃灣西站項目；2月，萬科再度出手，聯(lián)合美國鐵獅門，投資開發(fā)舊金山富升街201地塊。

對于國際化業(yè)務(wù)，郁亮謹(jǐn)慎表示，萬科在國際化業(yè)務(wù)拓展方面剛剛起步，在進入新市場時，會通過和當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作減少風(fēng)險。未來一段時期，相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模仍然會控制在合理范圍內(nèi)。和國際優(yōu)秀同行的合作交流，將強化萬科的精細化管理能力、在產(chǎn)品設(shè)計和客戶需求理解等方面的專業(yè)能力，進而逐步培養(yǎng)起海外業(yè)務(wù)能力。

龍湖

土地存儲、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

2012年，面對宏觀調(diào)控政策與波動市場，龍湖集團堅持“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)”的核心戰(zhàn)略，根據(jù)市場需求主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和地域分布，推出了更多剛需及首次改善產(chǎn)品，憑借產(chǎn)品力和高周轉(zhuǎn)策略，實現(xiàn)銷售面積同比增長27.2%，超額達成390億元的年度銷售目標(biāo)，并保持了自上市以來連續(xù)第3年銷售業(yè)績穩(wěn)定增長的勢頭。

據(jù)悉，2012年，龍湖物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額為人民幣269.5億元，較去年增長15.3%；合同銷售額達人民幣401.3億元，較去年增長4.9%；銷售總建筑面積4179622平方米，較2011年增長27.2%。由于精準(zhǔn)把握市場，有效執(zhí)行 “高周轉(zhuǎn)” 的經(jīng)營策略，龍湖全年共有7個項目實現(xiàn)拿地后8個月內(nèi)開盤，集團全年銷售回款率高達91%。值得一提的是，經(jīng)第三方調(diào)研，龍湖的行業(yè)客戶忠誠度保持2011年的水平至76%，物業(yè)服務(wù)滿意度高達92%，公司品牌獲得廣泛的客戶認(rèn)可。

截至2012年底，龍湖已開業(yè)商場的整體出租率為98.8%，扣除營業(yè)稅后的租金收入人民幣4.8億元，較2011年增長20.2%。此外，龍湖積極儲備土地，2012年拿下17幅土地，總建筑面積為891萬平方米，平均溢價水平僅為8.72%。截至去年年底，龍湖集團的土地儲備合計3952萬平方米，順利以戰(zhàn)略性部署推進全國土地布局。2013年，龍湖還將進一步深化“產(chǎn)品聚焦”、“加大區(qū)域縱深”及“增持商業(yè)”三大核心戰(zhàn)略。繼2012年落戶廈門后，龍湖將于2013年正式進入湖南長沙，增加對華南和華中兩大片區(qū)的投資。龍湖目前在售主力項目達52個，其中13個為全新項目，23個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，產(chǎn)品面向剛需、改善性、商業(yè)經(jīng)營等不同需求的客戶。同時，龍湖將繼續(xù)以較低價爭取上海、長沙、昆明、沈陽等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，未來將嚴(yán)格控制土地成本和支付節(jié)奏，完善板塊布局，保持公司穩(wěn)健的財務(wù)狀況和負(fù)債率水平。

遠洋

量入為出 追求可持續(xù)增長

截至去年年底，遠洋地產(chǎn)在全國18個城市的41個項目，共實現(xiàn)協(xié)議銷售額人民幣311.19億元，較2011年上升15%；銷售面積則同比上升25%達261萬平方米。年報顯示，遠洋地產(chǎn)2012年完成286.6億元人民幣的營業(yè)額，同比大幅上漲44%；毛利達人民幣76.99億元，同比上升23%；擁有人應(yīng)占溢利同比大升48%，到達37.96億元的高點。

2012年，依靠對市場的準(zhǔn)確預(yù)判，遠洋推出政策支持的剛需產(chǎn)品，從而創(chuàng)下銷售新高；而在全國布局方面，遠洋地產(chǎn)在18個有樓盤推出的城市中，有50%的城市銷售額穩(wěn)居市場前10位。面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，遠洋地產(chǎn)完善風(fēng)險管理，2012年銷售回款率超過90%，凈負(fù)債比率和短期負(fù)債比率分別降至42%和35%。截至2012年底，遠洋集團手頭現(xiàn)金達到人民幣161億元。值得關(guān)注的是，遠洋地產(chǎn)與香港太古地產(chǎn)合作開發(fā)的北京頤堤港項目已于2012年9月開業(yè)，可租面積達17.6萬平方米。2012年底，頤堤港寫字樓的出租率達到95%，零售物業(yè)的出租率為84%，商業(yè)地產(chǎn)項目表現(xiàn)出色。今年，遠洋地產(chǎn)與太古合作的第二個綜合商業(yè)項目——成都大慈寺項目，計劃于年底試營業(yè)，預(yù)計可租面積達21.4萬平方米。

年報顯示，截至2012年底，遠洋地產(chǎn)擁有的土地儲備面積約2300萬平方米，可滿足未來3到5年的業(yè)務(wù)需要，分布在19個國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展的城市。2013年是遠洋地產(chǎn)成立20周年。在過去的20年間，遠洋地產(chǎn)實現(xiàn)了制度轉(zhuǎn)型、跨區(qū)域發(fā)展、由住宅到商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)拓展。這一年，遠洋地產(chǎn)將深耕已有區(qū)域，重點考慮30萬平方米左右的中等規(guī)模項目，并根據(jù)土地消化情況繼續(xù)補充優(yōu)質(zhì)土地，其中包括經(jīng)營性物業(yè)土地，為中長期業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡做好準(zhǔn)備。此外，遠洋還將繼續(xù)加大剛需產(chǎn)品的供應(yīng)、靈活定價、加快銷售速度，爭取實現(xiàn)按年雙位數(shù)的協(xié)議銷售額增長率，在保證銷售額和營業(yè)收入穩(wěn)步增長的同時，提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

李小娟 束杰