“國五條”地方版細則落地 二手房熱極必生寒

由于樓市調(diào)控"國五條"地方細則開始在3月最后一周密集出臺--25日，廣東已率先公布其相關(guān)細則，部分城市二手房市場成交量出現(xiàn)高位回落態(tài)勢。專家認為，在政策"真空期"搶搭"末班車"造成的成交火爆現(xiàn)象，也將隨著"末班車"到站而終結(jié)，部分城市二手房市場可能會異常冷清。

這個點兒買房流行"閃簽"

在上海一家銀行工作的唐小姐，上周末剛剛搬進新租的房子，正準備開始新的生活，就接到了房東的電話："實在對不起，這房子我今天賣了，請搬出來吧。"

前一天還在出租，后一天就把房子給賣了，這樣的房東近期并不少見。記者走訪上海多家房產(chǎn)中介了解到，由于擔心樓市調(diào)控"國五條"地方細則可能在3月底出臺，二手房買賣雙方都急于成交，在價格上各有讓步。21世紀不動產(chǎn)在上海部分門店成交客戶中有30%以上是"閃簽"，個別門店單日八成以上成交量都是這種"一拍即合"型的。

"3月上海二手房成交量很有可能超過3萬套，甚至會超過2009年11月3.2萬套的紀錄。"德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說，目前僅德佑的成交量就環(huán)比增長了3.5倍－4倍。

由于地方版細則尚未落地，政策的"末班車效應"使得3月以來的二手房市場尤為活躍。中國房地產(chǎn)信息集團研究中心提供的交易數(shù)據(jù)顯示，在"國五條"細則出臺后的第一周，該機構(gòu)所監(jiān)測的14個重點城市中，二手商品住宅成交套數(shù)幾乎全線暴漲，多個城市單周成交量環(huán)比增幅超過300%。

業(yè)內(nèi)預計，今年一季度，北京二手房交易量將超過6萬套。不過對于中介市場而言，這只是短暫的繁榮，下兩個季度或?qū)⒂瓉硇≈薪殚T店關(guān)閉潮。

上海中原地產(chǎn)金楊店工作人員稱，進入3月的最后一周，雖然二手房交易仍較為活躍，但與前段時間的火爆情形相比，已不可同日而語。"現(xiàn)在客戶也不急著連夜過戶了，'閃簽'的情況也很少，特別是買家產(chǎn)生觀望情緒，交易量明顯下降。"

不少業(yè)內(nèi)人士認為，3月政策真空期透支了市場需求，同時地方落實"國五條"的措施也會抑制部分需求，可以預見，隨著"末班車"到站，部分城市二手房市場可能會異常冷清。

應避免誤傷合理需求

"國五條"出臺后，為"突破"限購及稅收政策，有些夫妻竟通過離婚來規(guī)避，網(wǎng)上甚至流傳著"離婚買房攻略"。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，讓居民通過離婚的方式規(guī)避交易稅費，并不是調(diào)控政策的本意。居民在不同階段有不同的居住需求，調(diào)控政策應當鼓勵"梯度"購房，合理考量不同人群的購房需求變化，才能平衡多種需求。對于改善型需求來說，地方政府在落實細則時應避免誤傷，而不是一味地通過增加交易成本來限制合理需求。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部近日發(fā)布的報告稱，目前樓市調(diào)控政策已有效擠出投資者，去年上海樓市成交量的九成由剛需構(gòu)成。自"國五條"調(diào)控細則發(fā)布后，上海市二手房市場掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善型需求的占比均出現(xiàn)比較明顯的上升。

21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪稱，按差額的20%征收個人所得稅，雖然短期可能導致成交量下降，但肯定不會像限購一樣對樓市產(chǎn)生非常大的影響。從長期來看，在買賣雙方的博弈中，可能會糾正現(xiàn)在樓市買賣中的不良習慣，即由買家交付所有稅費，而改為買賣雙方稅費各付的健康市場行為。

樓市泡沫隱憂再現(xiàn)

近年來，隨著房價一路走高，樓市"春天派"的預測似乎每言必中，在與一些看空者的打賭中也大多贏得勝局。但隨著房價繼續(xù)上漲，業(yè)內(nèi)對樓市也開始持謹慎態(tài)度。萬科董事會主席王石認為，中國樓市存在明顯泡沫，且可能因失控而破裂。

根據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，新建住宅價格環(huán)比超九成上漲，京滬穗等一線城市漲幅居首，且均創(chuàng)歷史新高，引起了業(yè)界的普遍擔憂。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉稱，由于貨幣供應量的提高、購房者對新政策的恐慌以及開發(fā)商的加速投資，近期樓市泡沫，尤其是一線城市，愈發(fā)明顯。

上海房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會副會長朱大鳴表示，房價上漲壓力大并不等于部分城市的房地產(chǎn)市場沒有泡沫。一線城市房價的反彈速度很快，樓市"國五條"能否抑制其漲幅，目前尚不好說。

王石則指出，過去兩年中國樓市調(diào)控還是有效的，抑制了房價瘋漲。但僅靠硬性行政措施的抑制做法不可持續(xù)，政策還需調(diào)整。

張大偉也認為，擠碎泡沫，即控制房價上漲并非治本之策，只有提高居民收入，使其與現(xiàn)在的房價相匹配，同時降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能消除房地產(chǎn)市場的泡沫。