京滬渝同日出臺樓市細則 松緊各異引多方熱議

中新網3月31日(房產頻道孫建永)昨天，繼廣東省率先出臺“國五條”樓市細則之后，北京、上海和重慶三大直轄市相繼出臺了調控細則。從目前各地出臺的“國五條”細則內容看，調控的重點分別指向了房價控制目標、限購政策、20%個稅以及二套房貸款等幾個方面。梳理各地政策內容發現，雖然各地政策松緊程度各不相同，但調控方向基本一致。為此，有專家分析認為，隨著京滬渝等地調控細則的落地，今年房價整體走勢將趨于溫和。

房價目標：北京今年新房價格向2012年看齊

昨天出臺的京版國五條調控細則指出，繼續嚴格執行各項調控政策和措施，保持房地產市場總體平穩。2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。上海的房價控制目標則為，按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。

中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，上海的房價目標對市場的影響可以說是中規中矩，而北京的這一目標一旦落地，對新建住宅的影響甚至可能超過個稅20%對二手房的影響。

同時，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對中新網房產頻道表示，北京細則在降低自住型、改善型商品住房的價格的同時，提及了“逐步將其納入限價房序列管理”。“這是一種新的提法，擴大了限價的范圍，強化了行政干預的辦法。但是如何搞，也不是簡單的事情。”顧云昌說。

另據了解，廣東省樓市細則對房價目標也做出相關規定。其中，要求廣州、深圳市要根據近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標。

限購政策：京籍單身人士限購一套住房

中新網房產頻道梳理四地樓市細則發現，“堅決抑制投資投機購房需求”依然是各地限購政策的大方向，而北京在限購力度上則顯得更為嚴格。北京細則提出京籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

通過對比發現，“上海和廣東的政策僅是重復之前的政策，而北京在已經限購五年的基礎上，額外執行單身本地戶籍限購一套，對購房者的威懾力也最大。”張大偉說。

顧云昌認為，針對京籍單身人士的購房規定，加強了限購內容，有利于抑制市場上通過假離婚購房的現象。北京師范大學房地產研究中心主任董藩對媒體稱，單身限購，對假離婚有一定作用，但從實際情況來看，仍有購買一套戶型或者說商業項目，可以說操作層面仍有漏洞可尋。

對此，“偉嘉安捷”機構指出，以往是以家庭為單位京籍人士可以購買二套房，這也造成了不少家庭以“假離婚”為名，以每個人的名義名下購買二套房產。新政對于限購規定的更加細致，也將規避這一市場的不良行為，同時對于房地產市場交易的凈化也將起到有利的作用，亦保障了真正有購買需求借款人的利益。

20%個稅：上海未提及唯一住房滿5年免稅

對于“國五條”細則中最為關注的二手房20%個稅問題，北京要求，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。其中，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。重慶細則提出，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

值得注意的是，上海細則中并未提及唯一住房滿5年免稅的內容。對此，顧云昌表示，“很多規定不是新提出的，在2006年的文件有過表述，要求對5年以上的唯一住房免稅。

同時，鏈家地產副總裁林倩表示，個稅調整無疑是“國五條”中對市場打擊最大的一項，或能改變投資性購房者的長期預期。但從歷次稅費的調整來看，抑制需求幅度有余，而政策減免措施不足。

那么，20%個稅的征收將對整體樓市產生影響？

顧云昌認為，如果按照二手房轉讓所得20%征收個人所得稅，在市場供不應求的情況下，這項稅負很可能轉嫁到買家身上。買賣雙方的博弈，將導致二手房市場的降溫，購房需求流向新房市場，“在供不應求的情況下，新房房價上漲的壓力比較大。”顧云昌說。

二套房貸：適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率

對于第二套房貸款，各地細則目前均無明確表示。北京規定，各商業銀行、北京住房公積金管理中心，要繼續落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續暫停第三套及以上住房貸款發放。上海細則也要求，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，并規定嚴禁發放第三套及以上購房貸款。重慶也規定嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款

中國社科院經濟研究所研究員、經濟學家袁鋼明對中新網房產頻道表示，細則中并未對二套房首付比例及貸款利率的調整做出具體規定。“當實際的措施沒有人們的預期和傳說的重的時候，它就會產生一種反彈。”圓鋼明說。

“偉嘉安捷”稱，目前，二套房貸的首付比例為60%，進一步提高二套房首付比例，假設提高至70%，對于置業升級人群來說或將考驗他們的前期資金支付能力。

另據了解，各地細則還對土地供應、保障房建設等方面作出了規定。

新政細則影響：市場成交量會明顯回落

今天，“國五條”地方細則期限將到，各地將陸續出臺調控細則。預計未來市場表現如何？

林倩認為，“國五條”在去年市場持續回暖，量價上行的背景下出臺，延續了以往調控思路，通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例來限制投資性需求入市，或能改變投資性購房者的長期預期。其中，個稅及單身限購的新政策將會明顯影響未來的市場需求。預計新政執行后，成交量會明顯回落。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受中新網房產頻道采訪時表示，隨著京滬等地“國五條”細則的出臺，二、三季度的房地產市場必然會發生成交變化，并預計今年房價的整體走勢會趨于溫和。(中新網房產頻道)