京版國五條細則今執行 6成二手房購房需求受影響

昨天發布的京版“國五條”細則明確，今起，個人轉讓住房個稅按照轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。鏈家地產副總裁林倩表示，個稅調整無疑是“國五條”中對市場打擊最大的一項，或能改變投資性購房者的長期預期。

此外，細則明確，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例，但沒有明確具體的提高比例。目前，北京第二套住房貸款首付款比例為六成，業內人士估計，如果繼續提高，二套房首付款至少會提高到7成。

□個稅政策

新舊政策以網簽時間為界

市住建委相關負責人表示，3月31日以后完成網上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅，以有效抑制投機投資購房。不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。

與此同時，為支持和保護自住、改善型需求，對個人轉讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續實施免征個人所得稅的稅收優惠政策。

該負責人特別強調，新舊政策以存量房買賣合同網簽時間為準。

-業內分析

六成二手房購房需求受影響

鏈家地產副總裁林倩表示，這一政策下，約六成購房需求將受到影響。根據鏈家地產市場研究部統計，去年以來，改善型需求占比約為45%。其中至少八成為賣一買一的置換需求，也就是說有36%為業主的唯一住房，再除去少部分不滿5年的房源，預計二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費調整影響。

由于個稅改按差額的20%征收，不同類型的房源稅費增加的程度也有所不同。例如，未滿5年的非普通住宅新政后稅費占房款的18.1%，這一比值，是稅費最低的滿5年且業主唯一的普通住宅的18倍。(詳見下表)

其中，均以2013年二手住宅成交均價為當前出售的價格水平，滿5年房源的購買價格以2008年水平計算，則其差額相當于當前價格55%，未滿5年按2009年購買計算，差額為當前價格的48%。

或將避免買房人偷逃稅款

北京房地產中介協會會長李文杰表示，本次北京細則最重要的調控措施是20%所得稅征收，它的主要內容是對國五條的重申，最關鍵是具備了現實操作可能。“這一規定基本上囊括了大部分商品房。政府能夠落實這一細則，實際上意味著對房屋原值已經有了核實的基礎，并且同稅務部門進行了有效溝通。”

據記者了解，根據稅務規定，對所得征稅，可以在稅前扣除房屋原值和合理費用。但在實際征管中，由于各種歷史原因，一些納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值，對此，稅法又規定，可由稅務機關核定其原值。這樣，就有了“據實征收”和“核定征收”兩種做法。

李文杰稱，由于北京房屋權屬十分復雜，比如一些自建房、公房、拆遷房等無法核實原值，對于這一部分依然按照核定征收，這也是尊重現實的辦法。“20%所得稅的嚴格執行，短期之內會影響市場氣氛，長期來看未來都會被買房人消化。”李文杰表示，根據以往的經驗來看，交易環節的費用一般都會轉嫁到買房人頭上。

此外，新政對此前一部分偷逃稅款的買房人影響巨大，將會避免部分買房人今后偷逃稅款。由于北京此前都按照核定征收，即1%房價征收，一部分買房人為了少繳稅，故意將成交價降低，如200萬的房價網簽成150萬。但如果這一人群此后賣房，房產的原值將會以150萬為準，這意味著他將繳納更多的所得稅。

>>算筆賬

購200萬房將增稅28萬

北京中原地產市場研究總監張大偉算了筆賬：以一套目前總價200萬的普通二手房計算(非5年內唯一住房)，之前個稅繳納2萬，而房主原購房值50萬，新政后按照差額的20%計算，也就是30萬。個稅增加28萬。個稅就相當于房屋總價的14%。

張大偉稱，這一政策必然會影響成交量明顯下調，在細則執行后，成交量必將萎縮，可能會回到2012年年中平均水平。

□二套房首付

二套房首付比例或提至7成

細則明確，繼續暫停第三套及以上住房貸款發放，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。目前，北京第二套住房貸款首付款比例為六成，業內人士估計，進一步提高意味著，二套房首付款至少會提高到七成。

北京中原地產市場研究總監張大偉表示，信貸政策嚴厲程度創歷史新高，預計首付款比例有可能上浮到7成。他認為，此政策主要影響人群為改善型需求的購房者。

京城個貸機構“偉嘉安捷”指出，二套房相比首套房，購房者的支付能力一般更強，同樣增加一成首付，對于首套房購房者來說，可能會抑制30%的需求，而對于二套房來說，增加一成首付的影響要小很多。

也就是說，假設二套房的首付提高至70%，以評估價200萬的二手房為例，貸款20年，首付提高70%以后借款人要多支付20萬的首付款，前期資金壓力較大，但是相對還款的壓力會減少很多，因為相應的貸款額度也隨之降低。從月還和總還款的金額來看，商業貸款新舊政策對比月還節省1575.3元，總還款節省378073元。公積金貸款新舊政策對比，月還節省1314.4元，總款節省315454元。二套房新政策商貸與公積金對比，因為公積金的利率較低，所以月還款會比商業貸款少782.73元，總還款少187855元。

-銀行反應

首套房貸政策不會馬上收緊

一位國有大行信貸部負責人表示，目前二套房貸款量占房貸總量的比重不到兩成，進一步提高二套房首付比例影響不會太大。他告訴記者，近幾年銀行的貸款結構逐漸發生了變化，以前是房貸量占個貸中的80%以上，經過近幾年的調整，消費貸款和經營貸款的量逐漸增加，目前個人房貸、消費貸款和經營貸款的比重基本相當，各占三分之一。該負責人還分析，預計首套房貸政策不會馬上收緊，目前還能享受一定的利率優惠。

中國銀行發布二季度宏觀經濟金融展望報告，對于市場比較關注的房地產調控“國五條”報告指出，從短期看，二手房的銷量會受到較大影響，但在目前供小于求的情況下，需求會轉向新房市場，從而促使新房交易量上升，房地產市場將由一季度的量價齊漲轉向二季度的量滯價穩，三季度，隨著供需雙方對政策的逐步消化，房地產市場將試探性下挫，成交量可能萎縮。中行對2013年房地產銷售維持前高后低的觀點。 　=記者張然 高晨