成都龍舟大廈爛尾19年“復活” 變身天府國際

案例

威斯頓聯邦大廈

買的不是樓，而是地段

作為人民南路地標建筑之一，威斯頓聯邦大廈曾經的爛尾樓歷史早已煙消云散。它是成都爛尾樓復活成功的典型。

“地段太好了，人民南路腹地，美領館區域，這是威斯頓聯邦大廈能成功的關鍵原因。”張雙紅認為，威斯頓聯邦大廈的前身“美嶺大廈”之所以爛尾，完全是因為之前開發商的資金問題，項目本身堪稱“香餑餑”。

張裕鵬表示，開發商投巨資買爛尾樓，與其說買的是一棟樓，不如說買的是一塊地。

“一個城市的黃金地塊是非常稀缺的資源。現在，如果想自己拿地造一個新項目，只有去市中心以外的區域，那些區域現在并未成熟，未來也不一定能夠發展起來。”張裕鵬表示，對于開發商來說，從減小風險的角度考慮，只有黃金地塊的爛尾樓項目，才是值得考慮的投資。

除了位置要足夠“黃金”之外，地塊是否處于成熟商圈之內也非常重要。張雙紅表示，有可能一塊地位置很好，但它所處的區域不是商務圈層，所以更適合拿來做住宅。

那如何判斷一塊地是否處于成熟商圈之內呢？“很簡單，看附近有沒有很多好的甲級寫字樓，越多越好，寫字樓不怕扎堆，就怕不扎堆。”張雙紅說道，“成都嘛，最好的地方無非就幾個，人民南路沿線、東大街、天府廣場、鹽市口，最多再加一個世紀城區域。其他的地方，都不成熟。”

案例

力寶大廈、中環廣場

修好后，賣還是租更賺錢？

當談起爛尾樓項目復活的成功案例時，力寶大廈和中環廣場是另外兩個業內人士常常提起的名字。

爛尾樓項目修好交房后，開發商都會面臨一個問題——把樓賣出去，還是自己拿著收租金？力寶大廈選擇了出售，而中環廣場選擇了收租，雖然選擇不同，但都獲得了成功。

2007年，力寶大廈開盤，售價每平方米 8000 元到13000元，最貴的樓層更是高達18000元/平方米，不久后就售罄。至于中環廣場，租金一直穩定在市場中上游水平，3月更是環比大漲12.95%。

那到底該如何選擇呢？業內人士一致認為，自持收租遠優于全部散售。

在力寶大廈開盤前，成都高質量的甲級寫字樓項目屈指可數，力寶大廈入市恰逢市場供不應求之際，投資者看準了市場的契機，才紛紛拿出了資金。

“但現在，市場供過于求，如果全部散售會十分困難。”一位業內人士分析。

“現在單純的全部散售已經非常少了，多數是小部分出售，大部分自持。散售能迅速回款，但自持能坐享物業的升值，還能以物業為抵押進行融資。”張裕鵬表示，他更建議開發商自持，就算是出售部分樓層，也不要選擇散售，而且盡量不要賣給投資者，要賣給使用者。

為什么要這樣做？張裕鵬表示，寫字樓后續的運營非常重要，如果全部散售給中小業主，業權分散，物業管理會十分困難，而物業管理水平會極大地影響“用戶體驗”。

此外，如果業權過于分散，對招商也非常不利。“一個樓的品質決定于入駐的客戶，如果入駐的客戶主要是知名企業或領事館這種高端客戶，那這個樓就將成為高端產品。而租金的走勢、市場需求，與此密不可分。”張裕鵬指出，業權分散，運營者無法控制入駐的客戶，入駐企業可能參差不齊，長此以往樓的市場地位會下降。