各地“掐點”出臺調控措施 細則不細市場無所適從

隨著最后期限的到來，國務院常務會議調控房地產市場的五條措施開始在全國范圍內落地。從大部分城市概述性的調控內容來看，均回避了20%的個人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調整等關鍵性問題。

各地“掐點”出臺調控措施

按照國務院規定，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調控細則和價格調控目標。在廣東25日率先公布細則，但由于無具體的實質性條款，被戲稱為又粗又“細”。隨后，北京、上海、重慶等城市都按時發布了樓市調控地方版細則，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯網等方面全面升級調控。

3月31日，是地方政府出臺“國五條”執行細則的最后期限，武漢市房管局在其網站上公布2013年度新建商品住房價格控制目標為：同比增幅低于人均可支配收入實際增幅。與武漢一樣，南京版“國五條”也在同一天晚間遲遲出爐，全文僅154個字，被網友笑稱為“一條微博”。同樣，成都、西安等城市的調控細則也如出一轍，發布時間及行文上都高度一致。

據統計，截至1日零時，已有北京、上海、重慶等近20個城市公布了“國五條”落實細則，其中北京和上海相對最嚴。

北京規定單身人士禁買二套房，進一步提高二套房貸首付比例，上海要求強化二套房的貸款資格審查。廈門、大連等許多城市并沒有出臺執行細則，只公布了房價控制目標；深圳等城市將房價控制目標定為不超過本市人均可支配收入實際增幅。

為確保房價穩定，不少城市也都在細則中提出，要求繼續落實限購等已有的調控政策，抑制投機投資性購房。但截至4月1日，在國務院所要求的30多個城市中，仍有十幾個城市未按期公布今年房價控制目標。

對此，暨南大學管理學院教授胡剛認為，相比中央的調控決心，地方政府的觀望、攀比情緒在樓市調控上顯現無遺，而且，各地政府表現出來的調控決心也有差異。例如，北京明確提出控制房價目標是“穩中有降”，而有的地方出臺的“細則”只有一句話。“中央和地方在調控上仍需加強步調一致。”

“細則”形態各異

在不少業內人士看來，最近出臺的地方調控細則多為“溫柔落地”，一些城市在稅收、限購擴容等敏感問題上表述頗為含糊，備受關注的20%個人所得稅如何征收、二套房首付和貸款利率等問題在武漢、深圳等大部分城市的細則中均未提及，如此“一句話的調控”讓不少翹首以待的購房者大呼失望。

上海版細則設定的房價控制目標為：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。業內人士指出，上海這個表述有打“擦邊球”的嫌疑，同樣是要求“穩定”，北京并無其他指標作為參考，而上海所參考的居民人均可支配收入增長等目標一般會超過10%，這就為房價上漲預留了空間。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，對比以往，今年各地的房價控制目標，有兩處新變化：一是在房價指標中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價上漲因素，調控目標更高。北京從七個方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關注的就是房價控制目標——新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型住房價格，逐步將其納入限價房序列管理。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，北京規定的“穩定”，嚴格意義上指不漲價，不過微漲也可接受。2011年北京提出房價“穩中有降”，當時所指的普通房是包括保障房的，而這次不包括保障房的所有新建商品住宅，所以實現的難度也大于前一次。

“細則”的關鍵是執行細節

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，隨著地方細則“靴子落地”，市場如期遇冷。預計今后一段時間，新房銷售火爆場面將難以持續，二手房交易量會明顯下滑。

4月1日，記者走訪廣州數家中介，工作人員告訴記者，雖然目前國家的調控政策已經落地，但由于20%的個人所得稅如何操作尚未有明確細則，因此還是處在觀望階段。“而且按照慣例，出臺了政策，無論是買家還是業主基本都會觀望一段看看，估計最近一段時間成交會比較低迷。”

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，購房者會對各地實施細則和樓市走勢進行觀望，樓市成交環比之前幾個月的高成交將有所下降，價格走勢則會以穩為主。

在大部分業內人士看來，隨著政策的逐漸展開，市場將進入一個相對穩定的階段。不過，如果期待調控真正起到平抑價格、穩定市場的作用，在目前出臺的各項“細則”之外，仍需要更多可操作性強的細節作為補充。 (記者羅宇凡 徐海波 烏夢達)