“史上最嚴(yán)”調(diào)控能否穩(wěn)房?jī)r(jià)？百姓詢問(wèn)京版國(guó)五條

北京“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則3月30日晚正式落地。作為歷次房地產(chǎn)調(diào)控的“標(biāo)桿”，“京版”細(xì)則向來(lái)備受矚目。本次調(diào)控在限購(gòu)、信貸、稅收等方面的政策全面收緊，并提出要進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房?jī)r(jià)格。被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控能否穩(wěn)住房?jī)r(jià)？政策如何發(fā)揮效果？業(yè)內(nèi)人士為此進(jìn)行了深度分析。

焦點(diǎn)一：自住型、改善型住房如何納入限價(jià)房序列？

政策措施：2013年，北京市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為，全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

百姓提問(wèn)：在北京一家事業(yè)單位工作的王先生申請(qǐng)限價(jià)房參加復(fù)審時(shí)，由于工資上漲失去了購(gòu)買(mǎi)資格。“現(xiàn)在限價(jià)房的申請(qǐng)條件太嚴(yán)格，未來(lái)會(huì)進(jìn)一步放寬嗎？”王先生問(wèn)。

業(yè)內(nèi)分析：北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為解決居民自住型、改善型等基本居住需求，北京將對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的適合自住、改善需求的商品住房項(xiàng)目，在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，降低房?jī)r(jià)，提前鎖定商品房上市銷(xiāo)售價(jià)格，即為納入限價(jià)房管理。

北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，北京將繼續(xù)完善土地出讓方式，通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。原則上該類(lèi)住房用地供應(yīng)不低于各區(qū)縣年度住房用地供應(yīng)總量的30%。

“這就意味著未來(lái)限價(jià)房申請(qǐng)的范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。由于享受到優(yōu)惠政策，居民今后出售此類(lèi)住房也將讓出一部分利潤(rùn)。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，“調(diào)控體現(xiàn)了‘政府讓利、企業(yè)限利、居民不以獲利為目的’的思路，有利于推動(dòng)住房保障事業(yè)健康發(fā)展?！?/p>

財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)指出，調(diào)控目標(biāo)十分明確，政策措施也十分嚴(yán)格，能否發(fā)揮效果關(guān)鍵看執(zhí)行力。房?jī)r(jià)能否“保持穩(wěn)定”，市場(chǎng)會(huì)給出答案。

焦點(diǎn)二：為什么對(duì)單身從嚴(yán)限購(gòu)？

政策措施：自3月31日起，北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

百姓提問(wèn)：在北京已工作7年，擁有北京戶籍的孫先生購(gòu)買(mǎi)了一套住房?！霸械姆孔又挥胁坏?0平方米，在外地的父母過(guò)來(lái)住就太擠了，改善需求會(huì)不會(huì)因此受到影響？”孫先生說(shuō)。

業(yè)內(nèi)分析：北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，北京此次從嚴(yán)限購(gòu)，主要是為了住房資源的優(yōu)化配置?？紤]到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，政策有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房者，也能抑制部分投資投機(jī)性需求。

“目前，市場(chǎng)上存在非理性購(gòu)房的現(xiàn)象。單純從居住的角度看，單身或離異后購(gòu)買(mǎi)第二套住房的人并不多。改善型的人群可以先賣(mài)再買(mǎi)，中間階段可以租房過(guò)渡。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，“受政策收緊影響的人群十分有限，調(diào)控的最終目的不是打壓需求而是降低預(yù)期，此次調(diào)控將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的‘威懾作用’?！?/p>

“限購(gòu)從嚴(yán)的初衷是為了壓低需求，打擊投機(jī)，但客觀效果上也起到了抑制夫妻雙方為多購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)而“假離婚”的作用?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，避免“假離婚”現(xiàn)象的發(fā)生還需要制度設(shè)計(jì)進(jìn)一步完善。

焦點(diǎn)三：定價(jià)高、上漲快的樓盤(pán)如何管控？

政策措施：加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

百姓提問(wèn)：北京市民唐女士最近一直在看房?！白罱龅讲簧夙?xiàng)目，開(kāi)盤(pán)價(jià)格與前期比大幅上漲，政策對(duì)這些項(xiàng)目如何監(jiān)管？”唐女士說(shuō)，“此前，北京市住建委對(duì)個(gè)別違規(guī)炒作和銷(xiāo)售的項(xiàng)目進(jìn)行了點(diǎn)名批評(píng)，這會(huì)不會(huì)只是‘走過(guò)場(chǎng)’？”

業(yè)內(nèi)分析：北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次調(diào)控提出提高商品房的預(yù)售門(mén)檻，繼續(xù)總結(jié)完善本市價(jià)格管控經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，對(duì)存在閑置土地、炒地、捂盤(pán)惜售和哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，相關(guān)部門(mén)將密切配合、加大查處力度。

陳志介紹，今年，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)將在北京在售的項(xiàng)目中遴選出100個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)作為觀測(cè)點(diǎn)，重點(diǎn)觀測(cè)其交易的數(shù)量、面積、套型和價(jià)格。具體區(qū)域或者樓盤(pán)價(jià)格波動(dòng)的趨勢(shì)不僅可以給消費(fèi)者買(mǎi)房提供幫助，還將促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)。

焦點(diǎn)四：房產(chǎn)稅政策何時(shí)能出臺(tái)？

政策措施：尚無(wú)明確時(shí)間表。

百姓提問(wèn)：“歷次房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)好像都是壓縮需求，在促進(jìn)空置房屋入市、增加供給層面手段單一。”最近正打算出手買(mǎi)房的劉先生說(shuō)，“我們還指望通過(guò)征房產(chǎn)稅增加供給，降低房?jī)r(jià)呢?！?/p>

業(yè)內(nèi)分析：“限購(gòu)等行政手段只能降溫，但降溫不是‘治病’，而是為了給‘治病’贏得時(shí)間，最終要逐漸過(guò)渡到可替代政策。”馬光遠(yuǎn)表示，目前看來(lái)，征收房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅可對(duì)刺激房源流通、抑制投機(jī)起到積極作用。這首先需要住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面普查。

張大偉表示，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積超過(guò)50億平方米，其中住宅施工面積超過(guò)40億平方米。目前，我國(guó)不是住房短缺，而是要調(diào)節(jié)“有”和“無(wú)”的關(guān)系。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員袁一泓建議，對(duì)于房產(chǎn)稅起征點(diǎn)和稅率可以在實(shí)施過(guò)程中不斷調(diào)整，當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)盡快完善基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作，制定出房產(chǎn)稅擴(kuò)容的時(shí)間表。房產(chǎn)稅開(kāi)征后，可考慮將與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，避免重復(fù)征稅。

(記者 孔祥鑫 丁靜）