調(diào)查稱武漢房租稅形同虛設(shè) 推行宜審慎

湖北省武漢市幾乎每年都在強(qiáng)調(diào)房屋租賃稅，但全市超過40萬套出租房，每年主動(dòng)備案不足2.8萬戶，征收房租稅幾乎形同虛設(shè)……

春節(jié)假期剛過，租住在武漢市武昌區(qū)竹苑小區(qū)的姚蕓便從老家趕回武漢，由于租賃的房屋到期，她必須在月底前找到新住處。然而，令她郁悶的是，年前已經(jīng)看好的地段的房屋年后月租金突然漲了將近100元。

而姚蕓碰到的房屋租金上漲的情況并非個(gè)例。武漢市從今年開始，將啟動(dòng)房屋出租備案全覆蓋，并征收房屋租賃稅。像姚蕓一樣的租房一族擔(dān)心這將拉升房租價(jià)格，讓本就不寬裕的租客“雪上加霜”。

租客傷不起，租房要繳稅

為了省錢，姚蕓經(jīng)常關(guān)注武漢市房租價(jià)格的變化，以便能住上條件不錯(cuò)、價(jià)格合適的房子。今年，武漢啟動(dòng)房屋出租備案全覆蓋的消息讓她有些擔(dān)心?！皞浒负缶鸵U稅，這個(gè)稅估計(jì)還是要算到我們這些租房人的頭上?！?/p>

她查了資料發(fā)現(xiàn)，武漢市1997年就頒布了《城市房屋租賃管理辦法》，開始實(shí)行商品房備案制。這一辦法在2011年3月修訂后規(guī)定，實(shí)行協(xié)議租金的住宅房屋出租人，應(yīng)當(dāng)自簽訂房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到社區(qū)(村)出租房屋綜合服務(wù)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

按照這個(gè)規(guī)定，房東備案后需根據(jù)不同綜合稅率繳納相關(guān)房屋租賃稅。其中，個(gè)人出租住宅月租金5000元以下的，稅率4%，非住宅月租金5000元以下的，稅率為6.1%。租金收入越高，稅率越大，最高達(dá)15.7%。

目前，武漢主城區(qū)住宅平均月租金已經(jīng)接近2000元，按此價(jià)格計(jì)算，一套房子僅房屋租賃稅一項(xiàng)，每月就得多交接近100元。

順馳置業(yè)武漢有限公司的置業(yè)顧問易江表示，租房稅的實(shí)施會(huì)在一定程度上推動(dòng)租金的上漲，因?yàn)榉繓|會(huì)用漲租金的方法將這一稅收直接轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。尤其是1500元以下的房屋，市場(chǎng)需求大，將成為漲價(jià)的“主力軍”。

房東要繳稅，租客多交費(fèi)，這讓租房一族大呼“傷不起”。租住在武漢市石牌嶺社區(qū)的張慧娟算了一筆賬后感慨：“租金漲得比工資還快，讓我有些吃不消，要考慮換個(gè)條件差點(diǎn)的房子住了。”

“羊毛出在羊身上，最后肯定是我們這些租房人承擔(dān)。如果強(qiáng)制備案繳稅，在哪兒租房都一樣，房子總歸還是要住?！眲偖厴I(yè)的李斌說，面對(duì)房東轉(zhuǎn)嫁稅收，只能“逆來順受”。

采訪中，相當(dāng)部分的出租屋主坦言，征稅后將首先保證自己的收入不減少。武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司的資深經(jīng)紀(jì)人肖亮說：“房東也沒有辦法，現(xiàn)在哪個(gè)行業(yè)都是把稅加到消費(fèi)者身上。就像去餐廳吃飯，開發(fā)票稅收要算在顧客頭上，如果不要發(fā)票就給打折，開了就沒折打。把房租稅轉(zhuǎn)嫁給租戶也理所當(dāng)然。”

政府很無奈，征收頻遇阻

房東要交稅，租客來“埋單”。很多租客很關(guān)心房屋備案后繳納租賃稅什么時(shí)候開始的，全國(guó)有多少城市的租房族要負(fù)擔(dān)這份稅收，實(shí)際繳納情況又是什么樣。

地稅部門表示，“房屋租賃稅”其實(shí)是一種民間說法，稅收法律法規(guī)中并沒有這一名詞。房屋租賃行為所涉及的相關(guān)稅收，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、地方教育費(fèi)附加和個(gè)人所得稅。

“出租房屋備案的主要目的是加強(qiáng)監(jiān)管?！蔽錆h市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場(chǎng)處處長(zhǎng)劉震說，由于缺乏對(duì)出租房的備案記錄，房屋租賃市場(chǎng)存在較大的管理漏洞，近年來不僅在交易環(huán)節(jié)糾紛不斷，而且還存有不小的安全隱患。

他說，私下租賃行為往往不采用格式合同，由房東起草，租戶的利益得不到保障。比如近年來頻頻反映房東在合同期內(nèi)擅自提高租金，或者提前終止合同，租戶往往只能被動(dòng)接受。

另一方面，租房市場(chǎng)管理的缺失還可能引發(fā)安全隱患。比如有些房東為了經(jīng)濟(jì)利益，將一套房屋分割成若干間出租，破壞房屋原有結(jié)構(gòu)。備案繳稅有利于加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的管理。

但是，租房稅在實(shí)際征收的過程中卻頻頻遭遇阻礙，主要是因?yàn)榉课輦浒浮袄щy萬千重”。武漢市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，往年武漢房屋租賃備案率一般只有2萬套，主要集中于企事業(yè)單位的租賃行為；去年新房屋租賃辦法實(shí)施后，備案率有了明顯提升，達(dá)到7萬套。2010年該市對(duì)全市的租賃房屋進(jìn)行粗略摸底，總數(shù)大約30多萬套。

為了提高備案率，武漢新修訂的辦法甚至規(guī)定，出租人不履行登記備案義務(wù)的，由房管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦；逾期不辦理的，對(duì)自然人處以1000元以下罰款。盡管如此，武漢市仍然無法實(shí)現(xiàn)租房備案全覆蓋。

事實(shí)上，個(gè)人出租房屋稅是全國(guó)各地征收的一大薄弱環(huán)節(jié)，即便是發(fā)達(dá)城市的發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū)，征收個(gè)人出租房屋稅招數(shù)用盡，依然收效甚微。

“許多房東認(rèn)為，出租房屋是個(gè)人行為，沒必要去備案?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)人彭仲說，再加上備案后平均稅率超過10%的稅負(fù)，很少有房東主動(dòng)在簽訂合同后備案。

在武漢房屋租賃最密集的地區(qū)之一漢正街，一半以上住戶都是房東。由于房東們不主動(dòng)申報(bào)，稅務(wù)部門不得不采用“守株待兔”的方式來盯房東，為了證實(shí)租金的真實(shí)金額，都要詢問隔壁幾家租戶，來判斷真假。

除了房東的不“配合”，租房信息也很難收集。武漢市房管局相關(guān)人士告訴半月談?dòng)浾?，該市房屋租賃市場(chǎng)的管理職能交由各區(qū)房管站承擔(dān)，每個(gè)房管站大約3到10個(gè)人，全市專業(yè)房管人員不到200人。在1998年前專業(yè)的房管人員能夠承擔(dān)對(duì)租賃房屋的管理，但隨著住房商品化，以及城鎮(zhèn)化加速，租賃市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，舊有的網(wǎng)絡(luò)無法承擔(dān)對(duì)如此龐大市場(chǎng)的管理。

另一方面，每個(gè)街道、社區(qū)都有1至2人的流動(dòng)人口出租屋協(xié)管員負(fù)責(zé)出租房管理。但是，協(xié)管員偏向于對(duì)流動(dòng)人口的監(jiān)控，對(duì)出租房管理有畏難情緒，不愿主動(dòng)上門登記出租房情況。每次開展普查，不少是協(xié)管員在辦公室里自己登記的，并沒有一家一戶地核查。

降稅負(fù)、調(diào)結(jié)構(gòu)、建保障房

易江建議，征收房租稅可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立減、免稅門檻。這樣既容易實(shí)施，又能避免“一刀切”問題。

中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，應(yīng)該降低房屋租賃綜合稅率，讓租賃雙方愿意為更好地維護(hù)各自權(quán)益支付稅負(fù)成本。“可以借鑒國(guó)外登記備案率高的經(jīng)驗(yàn)?！彼f，一方面利用法律規(guī)定，租賃雙方只有到政府相關(guān)部門登記備案，雙方所簽合同才具有法律效力；另一方面，給房屋備案時(shí)，收取較低費(fèi)用，讓房東和租客有備案的意愿。

湖北省社科院研究員馮桂林說，管理辦法的出發(fā)點(diǎn)是為了規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)秩序，減少安全隱患，控制房租價(jià)格水平，打擊惡意漲價(jià)等行為，不應(yīng)該成為促使房租上漲的又一“推手”。

當(dāng)前，許多城市相對(duì)失衡的租房供需結(jié)構(gòu)也催生了租金的上漲。隨著城中村、舊城改造加快，便宜成套的房子仍在繼續(xù)減少，低端房源少但需求量大，中高端房源供應(yīng)量大而需求少，租客們只能選擇租金更高的房屋。

從事房屋租賃服務(wù)的武漢城欣都市安家房屋置換有限公司經(jīng)理彭國(guó)龍表示，要降低房租需要盤活租房市場(chǎng)，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，增加普通租賃住宅的供應(yīng)。比如通過降低租賃環(huán)節(jié)稅收、征收房屋空置稅、政府提供租房補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)等措施，鼓勵(lì)人們把手中的閑置房屋用于出租，由此才能穩(wěn)定房租價(jià)格。

馮桂林呼吁，政府應(yīng)該加大廉租房、公租房的建設(shè)，并根據(jù)租房人群的實(shí)際困難，提供相應(yīng)的補(bǔ)貼?！爸挥蟹孔獗３制椒€(wěn)，租房者住得順心，房屋租賃市場(chǎng)才會(huì)健康，管理辦法才能奏效?！瘪T桂林說，房屋租賃市場(chǎng)是個(gè)整體，只有建設(shè)、管理到位，租房族才能“租得起”。

編后

房租稅推行宜審慎

往更深一層探討，房屋租賃稅到底該不該征？征多少？怎么征？這一系列問題仍有討論余地。除了武漢，上海、深圳、沈陽等多個(gè)城市今年也紛紛出臺(tái)或修訂了房屋租賃管理辦法，但征收之路無一不是頻頻遭阻，招數(shù)用盡而收效甚微。地方政府及房管部門每每拿出國(guó)家稅法或地方法規(guī)作為開征房租稅的依據(jù)，即使這些依據(jù)于法站得住腳，也要完善細(xì)則，審慎推行。

哪些該享受減免稅？稅率定多少合適？如何有效防范租金“水漲船高”損及租客利益？這些顯然都需要周密考量，豈一個(gè)“征”字了得？況且，在具體征收方式上，供養(yǎng)一大幫人員，有事沒事地緊盯民宅入戶征稅，不僅攤大了行政成本，而且效率低下，還極易誘發(fā)矛盾，影響城市的和諧穩(wěn)定。

群眾利益無小事，尤其是房租稅的開征涉及眾多城市和多方利益博弈，開征應(yīng)當(dāng)建立在條件具備、時(shí)機(jī)成熟的前提下，才能做到阻力可控，效果可期。應(yīng)由利益主體和政府部門多方協(xié)商、充分討論，最終取得共識(shí)，找到平衡之策。

前不久，正當(dāng)坊間對(duì)房租稅擴(kuò)圍議論紛紛之際，西安市政府有關(guān)方面明確答復(fù)稱，目前當(dāng)?shù)貨]有展開摸底調(diào)研，尚不具備啟動(dòng)實(shí)施條件；合肥也表示，該市城市房屋租賃管理辦法雖已完成對(duì)相關(guān)政府部門內(nèi)部征求意見，但還要向市民廣泛征集意見，然后才出臺(tái)。

新一屆中央政府正大力推進(jìn)和深化行政體制改革，其中重要取向就是要打造民本政府、服務(wù)政府、法治政府、高效政府。在這種背景下，很有必要給相關(guān)城市提個(gè)醒：開征房租稅絕不可草率跟風(fēng)，時(shí)機(jī)尚不成熟的則宜緩行！(記者 徐海波 陳俊)