假離婚假合同假報價 樓市三十六計規避國五條

金蟬脫殼

“樓王”趟路 高開低走

金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對方不能及時發覺。

對價格的管控是北京“國五條”細則中最醒目的一款。按照規定，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，北京市住建委可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

“后期價格不得高于前期”的條款雖非北京首創，但對于習慣了“低開高走”開盤節奏的房地產開發商來說，面對這一強制性條款，仍會感到相當不適應。

“先開高價盤不就行了！”京城某代理機構負責人向中國證券報記者表示，房地產項目在申報預售許可證時，只要按照價格順序，由高到低進行申報，就可避免“后期價格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產項目設計策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。

按照正常的房地產項目銷售節奏，首期開盤的項目往往單價最低，隨著配套的逐漸完善，后期項目銷售均價也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發商所常用。

為規避政策，該代理機構提出的策略是“反其道而行之”。即按照項目品質的不同，率先為“樓王”項目申報預售證，其次再申報戶型較為一般的房屋，最后為條件相對較差的“尾房”申報。這樣一來，后期項目的開盤價格就不會高于前期。

該負責人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項目獲批預售資格，后期項目便可順利出貨。從而在嚴控價格的情況下，實現項目銷售的“金蟬脫殼”。

按照北京市的規定，只要后期項目的預售價格不會明顯高于前期，項目便可獲批預售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質相對不佳的后期項目在定價時，可向前期的優質項目看齊，從而保證利潤。

業內人士指出，當前北京嚴控高端住宅價格，這種策略的風險在于，首期項目或因報價過高而無法通過審批。“首期‘樓王’項目申報時的價格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，并為后期項目的出貨預留空間。”該負責人表示。

事實上，2010年以來，有不少項目采用了上述策略。業內人士認為，若政府部門加強對預售價格的管制，就可能造成項目推遲開盤的情況，并影響市場供應。

走為上計

避開高壓 捂盤惜售

走為上計，多指遇到形勢不利的情況就選擇避開，從而保存實力。

與“迎難而上”的做法相比，面對嚴苛的房地產調控政策，更多的房地產項目選擇避開政策，即“能躲則躲、能不賣就不賣”。

小王和女朋友最近在北京大興區和房山區看了多個房地產項目，他們計劃購買一套新房作為婚房。但除少數項目外，很多計劃在本月開盤的項目都未能如期開盤。對于具體的開盤時間和價格，銷售人員均不能給出確切答復。

“不僅如此，這些項目特牛，看房的人不多，但我們去了還是沒人接待。好不容易問到一個銷售員，還給報了一個很高的價格，一副‘愛買不買’的樣子。”小王說，他們好像根本不著急賣房。

北京大興區的某項目，原計劃于今年3月開盤。為此，項目從去年底就開始蓄客。如今，供應規模僅有600套左右的項目，已經排到4000多號。購房者多次收到“延期開盤”的通知，但具體的開盤日期仍遲遲不能確定。

問題出現在預售環節。“一萬八是我們的成本價，不可能低于這個價格來賣。”該項目相關負責人向中國證券報記者表示，北京住建委給項目批的價格上限，恰恰定在了這個水平。

事實上，即便按照18000元/平方米的“保底價”來銷售，仍比前期項目均價高出4000元/平方米左右，顯然有悖于“后期項目報價不得明顯高于項目前期成交價格”的調控規定。但與周邊的二手房相比，這樣的價格水平并不算高。

該企業內部人士透露，若在價格問題上僵持不下，不排除將項目開盤時間推遲到下半年的可能。為此，公司還計劃向董事會擬定一份報告，說明情況。

在北京市場，這種不急于賣房的開發商大量存在。在近期的北京市春季房展會上，不僅本地參展項目的比例創新低，且多數參展的本地項目沒有明確報價。

去年同期頻頻降價出貨的房地產項目，為何如今不著急賣房？業內人士表示，與去年的資金鏈告急的狀態不同，如今的多數房地產企業已不缺錢，“以價換量”的動力不足。

多數業內人士指出，“走為上”是房企應對調控政策最常用、也最消極的手段，也是造成市場短期供應大幅縮減的主因。“我們也沒有辦法。”某開發商表示，如今房企的土地、融資、人力等成本不斷攀高，為保證利潤，只能抬高報價。

業內人士認為，若限價政策繼續存在，房屋供應就必然受到影響，長此以往，甚至會影響到整體供應形勢和房價預期。不少開發商和專家認為，限價手段的行政色彩過于濃厚，會明顯挫傷供應方的積極性，建議政府部門應將定價權還給市場，通過增加供應等手段來平抑房價。