“國五條”出臺近兩個月全國樓市無降溫跡象

近日，國家統計局發布數據顯示，3月份全國70個大中城市中68個城市房價環比均出現上漲，尤其是北上廣深等一線城市房價漲幅再度居前。而此時，距離最新一輪房地產調控措施“國五條”出臺不到兩個月，全國樓市卻仍沒有降溫跡象，這使得此前預測房價將會下降的專家學者們大跌眼鏡，也讓一年前提出“3月暴漲論”的房地產開發商預言成真。中國樓市究竟怎么了，對房價走勢的判斷，專家咋還不如地產商預測得準呢？

【調控加碼難阻房價上漲】

“需求集中釋放是推動3月房價上漲的主要原因。” 國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，3月份房地產市場進入“金三銀四”的傳統銷售旺季，成交情況往往比前兩個月都要活躍，加之各地房地產市場調控細則出臺前，潛在購房者擔心實施細則出臺后政策從緊、購房成本進一步增加，因而急于入市導致需求集中提前釋放，開發商也隨之取消優惠甚至上調了價格，從而助長了3月份房價。

事實上，自2009年12月開始樓市調控以來，調控政策已經歷經5次升級。盡管2011年1月的“新國八條”讓房地產市場沉寂了一年之久，但是在經歷了數次冷暖交替后，終于在去年12月份打破了均衡態勢，各地樓市全面升溫。即使今年2月份第五次升級的“國五條”出臺，也未能遏制3月份房價上漲的趨勢，房地產市場似乎陷入了越調越漲的怪圈。

【抑房價不能僅靠行政手段】

對于房價，為什么專家學者們的預測屢屢失手，而始終對房價一路看漲的房地產商的預言卻總是得到應驗呢？難道專家學者們對于房價真的不如開發商看得準嗎？

對此，中國政法大學資本研究中心主任劉紀鵬對本報記者表示，并不是開發商有多聰明或者說開發商預測得有多準確，關鍵是我們抑制房價、解決房地產困境沒有找到正確的方法。因為我們總想依靠行政的手段解決市場的問題，既限買又限漲，這就完全違背了市場經濟規律。而在市場經濟的大背景下，這些簡單粗暴的行政手段屢打敗仗，所以這么多年房地產問題始終解決不了。我們也能清楚地看到，用行政手段壓制房價，房價并沒有降下來，反倒是杭州、天津等地出現了半夜起來排隊離婚的現象，這是十分荒唐的。

業內人士認為，許多專家學者對如何抑制房價有很好的建議，但是很多建議并未被采納，即使有些被采納了，在落實過程中很多政策也被各地方政府打了折扣。

“比如說房產稅，試行兩年多了都還沒有全面推廣。”劉紀鵬認為，征收房產稅并不存在技術問題，關鍵是下不了決心征收。因為如果要征收房產稅，必然要求信息高度透明，包括決策者在內的很多人可能自家所占房產也不少，所以使得房產稅征收到現在都無法完全推出來。

【應加大房產保有環節成本】

那么，如何才能破解房地產市場當前的困局？分析人士指出，如果政府不下決心改革房地產制度，僅僅是通過行政手段管制房價，進行限購限貸，就只能是臨時性的治標之策，而無助于從根本解決由于貨幣流動、地價上漲和供求緊張給房價帶來的持久壓力。

劉紀鵬認為，從國際經驗和中國國情來看，不能像現在僅在商品房的銷售環節征稅，而必須在房產的保有環節征收房地產稅。過去賣一套房子是“弓箭戰略”，射出去很有力，但射出去就沒了，地方政府賣地也是一樣的道理，賣一塊就少一塊。所以我們要采取“井水戰略”，即打一桶水后井里還是滿的，這口“井”就是房產稅。因為賣一套房子就可以多征一種稅，而且年年都可以征，有了這樣的辦法，我們就可以把占房價比例很高的地價，由過去一次性回收變成20年、30年回收。當前房地產價格如果除以20，除以30，房價能不降下來嗎？此外，地方政府按照房子的大小征收1％－3％不等的房產稅，并由地方自行掌握，不僅給地方開拓了稅源，而且也回避了不讓貸款的簡單粗暴辦法，所以實施房產稅是可以行之有效的。

(人民日報海外版)