違章建筑躲進(jìn)蔬菜大棚 農(nóng)家院銷售存違規(guī)（圖）

“開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)私家庭院驚爆價(jià)14.8萬(wàn)元”、“采摘、耕種、垂釣，480平方米農(nóng)家院16.8萬(wàn)元”……印有類似廣告的宣傳單常常會(huì)被遞到路人手中。

低價(jià)、私家、庭院……在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，這樣的宣傳足夠誘人。一些區(qū)縣中，這樣的農(nóng)家小院并不少見(jiàn)?！梆B(yǎng)老養(yǎng)生”、“倉(cāng)儲(chǔ)投資”等說(shuō)法，也吸引了許多買(mǎi)房人。

在通州一處正在銷售的農(nóng)家小院中，一個(gè)超過(guò)100平方米的蔬菜大棚旁，有一間面積狹小的房間，面積不超過(guò)15平方米。一排排大棚鱗次櫛比地排列著，許多買(mǎi)房人正在給小院裝修，蔬菜大棚中也蓋起了打著隔斷的臥室。

然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些作為農(nóng)家院出租的土地并非建設(shè)用地，土地性質(zhì)是用于園林看護(hù)或僅僅作為蔬菜大棚的耕種用地。這些建筑存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？躲在蔬菜大棚中的房屋是否是違建？記者近日走訪多家農(nóng)家院銷售點(diǎn)，尋找誘惑與違規(guī)間的種種矛盾。

農(nóng)家小院

租期30年

東六環(huán)向東近10公里，通州區(qū)武興路北側(cè)。一塊寫(xiě)著“開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)”的指示牌引領(lǐng)著行人進(jìn)入，每隔百米左右就有一塊這樣的路牌出現(xiàn)。穿過(guò)村口的牌樓，直到出現(xiàn)一片蔬菜大棚。

“生態(tài)溫室大棚”一個(gè)紅色條幅上留下了咨詢電話。200戶農(nóng)家院鱗次櫛比地排列在一起，這是正在出售的農(nóng)家院。

宣傳廣告中，原生態(tài)農(nóng)家院，環(huán)境優(yōu)美，采摘，垂釣，多功能餐廳一應(yīng)俱全。每種戶型都有磚混結(jié)構(gòu)的房屋，有屬于您自己的生態(tài)種植園和院子，每家都是獨(dú)門(mén)獨(dú)院的。一位銷售人員介紹說(shuō)，項(xiàng)目屬于養(yǎng)老養(yǎng)生、種植采摘、休閑娛樂(lè)的私家院落，院內(nèi)24小時(shí)保安巡邏和電子監(jiān)控，有專業(yè)的保安人員和監(jiān)控設(shè)施，保證莊園會(huì)做到小區(qū)式的管理。

“這里的農(nóng)家院并不是出售，而是出租的形式，一個(gè)院子25.8萬(wàn)元，租期是30年。”銷售人員說(shuō)，農(nóng)家院普遍價(jià)格為15萬(wàn)元左右，“之所以這里比較貴，是因?yàn)檫@里挨著一個(gè)景區(qū)，環(huán)境和配套都比較好?！?/p>

距離這處正在銷售的農(nóng)家院大約3公里，武興路南側(cè)另一處農(nóng)家院剛剛開(kāi)盤(pán)。農(nóng)家院并沒(méi)有完全建好，路上堆滿了黃土。有人走過(guò)，便會(huì)帶起一陣塵土。

“每套租期為30年，每戶面積有480平方米，費(fèi)用是16.8萬(wàn)元。”銷售人員說(shuō)，此處農(nóng)家院共占地93畝，建有97戶。除了一次性的租金外，每年的物業(yè)費(fèi)為2500元。項(xiàng)目中一共挖了兩口井，一口是160米深的灌溉井，一口是260米深的飲用水井。購(gòu)房人可以免費(fèi)用水，電費(fèi)為1元/度。30年的使用期限，到期之后，如果您想續(xù)租，可以再交5萬(wàn)塊錢(qián)的土地遞增款，又可以再使用?！袄先俗≡谶@里特別好，在這兒接地氣，對(duì)身體也很好。也可以做成農(nóng)家樂(lè)，只需要跟開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)一下就可以。還可以住幾年再轉(zhuǎn)租給別人。五一期間來(lái)了特別多的看房人，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)不到1個(gè)月，只剩下不到10套房了?！?/p>

昌平區(qū)一處在售的農(nóng)家院，面積是400至800平方米，租期為20至30年不等，13.5萬(wàn)至17.5萬(wàn)不等。銷售人員表示，農(nóng)家院屬于承包式的所用權(quán)，期間可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租，繼承。目前銷售比較火爆，可選擇房源并不多。

違建蓋進(jìn)

蔬菜大棚

武興路北側(cè)，大部分的農(nóng)家院都已經(jīng)找到了買(mǎi)家。農(nóng)家院的標(biāo)準(zhǔn)配置是，一間不到15平方米的房屋，一個(gè)100平方米左右的蔬菜大棚和一個(gè)院落，總面積為460平方米。

“不到15平方米怎么夠住呢？放一張床就沒(méi)有地方了。”一個(gè)正在裝修的買(mǎi)房人告訴記者，他和老伴都已經(jīng)退休，去年在這里買(mǎi)了一個(gè)460平方米的農(nóng)家院，準(zhǔn)備在這里養(yǎng)老。在不到15平方米的房間前，購(gòu)房人接出了一間20多平方米的客廳，采用的是彩鋼板棚頂和磚混結(jié)構(gòu)。原有的房間被改成了廚房，在蔬菜大棚中建出兩間臥室，每間臥室面積大約18平方米，“孩子有時(shí)候過(guò)來(lái)好有個(gè)地方住，來(lái)個(gè)朋友也方便?！?/p>

在200戶農(nóng)家院中，將原有房屋擴(kuò)建并不少見(jiàn)。一名銷售人員說(shuō)：“配備的房間確實(shí)有點(diǎn)小，業(yè)主要是不建房，根本就沒(méi)法住進(jìn)來(lái)，幾乎每戶都要在大棚中建房，或者在外面接出來(lái)一塊。”

在已經(jīng)裝修好的農(nóng)家院中，院落中挖出了養(yǎng)魚(yú)池，原有配備房屋外接出的客廳中擺放著沙發(fā)、茶幾、電視機(jī)等，“我們就準(zhǔn)備在這兒養(yǎng)老了，自己種點(diǎn)菜，周末了孩子們過(guò)來(lái)，在院子里烤烤肉。”蔬菜大棚中被建成三間臥室，“我這還不是最多的，有一家在大棚里直接蓋了四間臥室，每個(gè)臥室都有衛(wèi)生間，估計(jì)是要當(dāng)農(nóng)家樂(lè)出租給城里人?！?/p>

2009年，北京市出臺(tái)的設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)規(guī)范中明確規(guī)定，溫室大棚操作間不得超過(guò)15平方米。操作間主要用于放置農(nóng)具和安裝電力等設(shè)備。此規(guī)定用以限制一些項(xiàng)目以操作間為名，將溫室配套用房修建為商品住房。一名銷售人員表示，目前的操作間一般建筑面積都控制在15平方米以內(nèi)，但是開(kāi)發(fā)商并不限制購(gòu)房人在蔬菜大棚中建房?！拔覀円话愣紩?huì)告訴買(mǎi)房人，不要將房子建在操作間之外，或是院子中，因?yàn)檫@樣會(huì)被當(dāng)做違建拆除。但是可以建在大棚里，外面是蔬菜大棚，這樣會(huì)比較安全。”

交房時(shí)，蔬菜大棚的磚混后墻已經(jīng)建好，后墻高度是2.9米，大棚高度是3.8米，大棚寬度是8米?！斑B蓋房裝修，人工和建筑材料費(fèi)用在4萬(wàn)元至8萬(wàn)元。8萬(wàn)元就已經(jīng)能蓋幾間房，裝修得很好了?！币幻N售人員說(shuō)，后墻已經(jīng)建好，只需要在大棚里加一道墻，上面鋪上彩鋼板就可以，一間臥室就隔出來(lái)了。房子可以用陽(yáng)光板，在上面開(kāi)兩個(gè)窗戶保持通風(fēng)。“只能建在棚里面，不能建在棚外；房子也不能超過(guò)4.2米，這樣才不會(huì)被航拍的衛(wèi)星拍到。但是可以向下挖出地下室，許多業(yè)主都在地下挖了酒窖?！?/p>

多家農(nóng)家院項(xiàng)目的銷售人員均表示，目前大棚配備的操作間面積都不足15平方米，但是簽訂合同后就可以在大棚中建房，可建面積也從幾十平方米至百平方米不等。

私自改變

土地性質(zhì)

在通州一家正在銷售的農(nóng)家院項(xiàng)目中，銷售人員向記者提供了合同文本，文本中標(biāo)明開(kāi)發(fā)企業(yè)為一家“種養(yǎng)殖專業(yè)合作社”。該銷售人員說(shuō)，公司是以種養(yǎng)殖的項(xiàng)目拿到的土地。開(kāi)發(fā)商與村簽合同，從村里租地為期30年，然后再轉(zhuǎn)租給業(yè)主30年。

“南側(cè)的二期要比一期有經(jīng)驗(yàn)了，操作間的面積是不到30平方米。要比一期大了一倍。因?yàn)槎诘臅r(shí)候，開(kāi)發(fā)商將這塊地性質(zhì)作為看護(hù)用地。”銷售人員告訴記者，武興路南北兩側(cè)的農(nóng)家院項(xiàng)目為一個(gè)開(kāi)發(fā)商所建，二期的農(nóng)家院周圍有450畝的園林，“目前蓋的農(nóng)家院是看護(hù)樹(shù)林的用途，所以可以配備不到30平方米的房屋，這對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是非常劃算的?！?/p>

通過(guò)北京市工商局北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)查詢，建設(shè)農(nóng)家院并對(duì)外租售的“某種養(yǎng)殖專業(yè)合作社”的經(jīng)營(yíng)范圍為：種植、銷售糧食、蔬菜、果品、花卉；養(yǎng)殖、銷售家禽、家畜；農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)，并不包括農(nóng)家院開(kāi)發(fā)建設(shè)并向社會(huì)租售。

2009年，北京市就曾下令，要求各區(qū)縣全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，并由市政府牽頭突擊強(qiáng)拆大型農(nóng)家大棚別墅，對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人追究刑責(zé)。

鍵入“農(nóng)家院出售”，有8萬(wàn)條與之相關(guān)的信息出現(xiàn)，一名銷售人員稱，這些農(nóng)家院大多租用農(nóng)村集體土地，建有配套房。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)者簽訂的是數(shù)十年的租地合同，不違反國(guó)家禁止農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)和嚴(yán)禁破壞耕地的規(guī)定。業(yè)主如果真遇到拆遷，拆遷補(bǔ)償中，由開(kāi)發(fā)商所建的馬路和路燈是賠給開(kāi)發(fā)商的，業(yè)主私家院落里的房、青苗、樹(shù)等會(huì)得到相應(yīng)賠償，開(kāi)發(fā)商會(huì)退還余下租金。

不久前，順義區(qū)一處農(nóng)家院被認(rèn)定為違建，并下發(fā)限期拆除通知書(shū)。北京天依律師事務(wù)所律師劉洋認(rèn)為，此類的項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格低、面積大吸引著許多想在郊區(qū)有一處屬于自己的院子的購(gòu)房人。根據(jù)北京市的相關(guān)要求，不少在售農(nóng)家院都默許購(gòu)房人在大棚中建房，這種建筑也屬于違建。這類開(kāi)發(fā)行為也屬于小產(chǎn)權(quán)房的一種，因?yàn)樽兿喔氖褂糜猛?，易造成耕地流失，農(nóng)家院存在被取締風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，購(gòu)房人自身的權(quán)益也很難得到保障。記者 趙喜斌　文并攝