展望中國樓市：房價漲勢暫難逆轉(zhuǎn) 銷售增長放緩

盡管郁亮的預(yù)測較為悲觀，不過，更多的業(yè)界人士卻認(rèn)為下半年樓市依然以穩(wěn)定為主。日前，國際評級機構(gòu)穆迪發(fā)布報告稱，其對中國房地產(chǎn)市場展望依然為“穩(wěn)定”，但預(yù)計銷售增長將會放緩。穆迪副總裁曾啟賢稱，預(yù)計未來12個月，住房項目銷售額同比增長約10%，與2012年的平均增長率一致，但低于2013年1月~3月的高水準(zhǔn)。穆迪報告還表示，預(yù)計豪宅庫存量較大的地產(chǎn)開發(fā)商銷售增長將會較弱，因為他們是這次調(diào)控政策的主要對象。

與穆迪觀點相近的還有原中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌，就在6月27日A股大跌之后，顧云昌對媒體表示，“我認(rèn)為樓市不會下跌，房價和股價是兩個概念。”今年一季度一些大中城市房價上漲過快，股市雖對房價有影響，但不可能令房價出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。總體而言，今年上半年房價漲得過快，下半年則會保持平穩(wěn)。

專題撰文：記者王荔玨

政策前景：調(diào)控加碼可能性小

近段時間，外界對下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來越多地出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)是：上半年新“國五條”全面失效，房價上漲的勢頭沒有得到遏制。對此，CRIC克而瑞研究中心的分析報告指出，“下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點：第一，宏觀經(jīng)濟面臨的不確定性增強，新一屆政府不允許第一年經(jīng)濟出現(xiàn)過快的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府正有意減少行政權(quán)力對市場的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。”

此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出其中的信號是：在限購、限貸的市場背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，為樓市長效調(diào)控機制出臺爭取更多的時間。預(yù)計在今年年底或明年年初之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會有特別大的政策出臺。

土地市場：將延續(xù)上半年旺勢

顧云昌指出，現(xiàn)在開發(fā)商資金實力雄厚，加上資金方面也不是太緊張，社會總?cè)谫Y額也在增加，再加上整個市場的回暖態(tài)勢，改變了開發(fā)商的預(yù)期，所以開發(fā)商買地的積極性正在上升。所以，有理由認(rèn)為，2013年上半年土地市場回暖勢頭會繼續(xù)下去，并有利于下一步市場的平衡。他強調(diào)指出，土地供應(yīng)量減少20%，就會造成下一步房屋供應(yīng)的減少，就會形成下一輪房價反彈。所以加快土地推出、動員開發(fā)商來買地，是下一階段要做的事情。

克而瑞研究中心的分析報告也指出，當(dāng)前這個時間點上房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個“有錢缺地”的狀態(tài)中。因此，預(yù)計下半年土地市場交易量仍將延續(xù)上半年的勢頭，一、二線城市的流標(biāo)率將不會比之前出現(xiàn)大幅度的提升。

價格預(yù)期：股市上不去房價下不來

從經(jīng)濟層面看，雖然上半年一季度中國宏觀經(jīng)濟延續(xù)2012年年底的反彈趨勢表現(xiàn)尚好，但二季度以來已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆。與此同時，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。

面對這樣的市場環(huán)境，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前我們面臨著一個非常現(xiàn)實的選擇，要想經(jīng)濟穩(wěn)增長，至少要穩(wěn)住當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。當(dāng)然，這也是一個無奈的選擇，因為開發(fā)投資與房價有關(guān)，且二者呈正相關(guān)。對政府而言，促進(jìn)開發(fā)投資與抑制房價，魚和熊掌不可兼得。只有房價上漲了，開發(fā)商才會擴大再生產(chǎn)，加大開發(fā)投資力度，才會使全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提高。如果在調(diào)控之下，開發(fā)商預(yù)期房價將會止?jié)q，或者將要下跌，那么他們就會反向操作，停止拿地，減緩開工，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。

2013年，中國樓市和股市呈現(xiàn)出“兩重天”的格局。一方面是股市萎靡不振，另一方面則是樓市的持續(xù)亢奮。尤其是進(jìn)入五六月，樓市的“亢奮”更是進(jìn)入高峰期。對此，摩根大通中國投資銀行業(yè)務(wù)主席、亞太區(qū)董事總經(jīng)理、著名經(jīng)濟學(xué)家龔方雄表示，房價的漲跌從長期趨勢來講，還是要漲的，但是增長的速度可能會放緩，如果國內(nèi)的資本市場不能長期給老百姓提供一個相對穩(wěn)定的、正的回報，也就是說A股不上去，房價下不來。

產(chǎn)品開發(fā)：公寓將成競爭新陣地

業(yè)界普遍預(yù)測，隨著國內(nèi)、外流動性趨向緊縮，類似上半年的寬松融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對于此前過度依賴海外融資和信托等方式的房企而言，如何在下半年籌集到足夠的資金，將成為一個亟待解決的問題。對于房企而言，如何提高周轉(zhuǎn)速度，向運營要利潤仍然是制勝的不貳法寶，快速“走貨”近期在部分房企的推貨力度加大中已體現(xiàn)出來。

除此以外，房企在公寓產(chǎn)品的開發(fā)上也有“加碼”的勢頭。“限簽”、“限售”、“限價”等手段讓開發(fā)商覺得公寓產(chǎn)品的銷售受限相對較小，同時投資客入市的熱烈也是公寓產(chǎn)品供應(yīng)增多的動力所在。目前市場上公寓產(chǎn)品類型豐富，分布的區(qū)域也較廣。市區(qū)主要集中在珠江新城，單價基本上4萬元/m2以上，同時，近郊也有大批低總價公寓接連登場，主要分布在番禺、花都、南沙、增城。預(yù)測下半年樓市爭奪買家的新戰(zhàn)場或?qū)⒃诠a(chǎn)品中展開。