還貸中的新房遭遇拆遷 貸款問題應當如何處理？

入住不到10年的居民小區，遇到當地政府的大規模拆遷，小區居民叫苦不迭，因為大多數業主還在辛辛苦苦地還房貸。近年來，隨著城市建設開發腳步的加快，一些城中村、舊房、危房等得到了徹底的拆遷改造，但隨之而來也出現了新問題。一旦五證齊全、尚在還貸中的房屋遭遇拆遷，業主如何處理與銀行之間的債務問題？政府的拆遷改造部門又當如何處理被拆遷房屋的貸款問題？

貸款未還完房子要拆了

家住陜西省寶雞市東風路佳和花園的張國紅女士近日異常焦急，因為她家所在的東風路區域2012年被寶雞市政府列入了拆遷改造范圍。張國紅出示的房屋所有權證書上顯示，佳和花園于2004年交付業主，是五證俱全的商品房。據了解，該小區共有210多住戶，大多數業主都是采用銀行貸款的方式購買房屋，入住不到10年，小區居民大多還在還銀行的貸款。“如果小區被拆遷了，房屋沒有了，那銀行的錢該怎么還？我們這些業主再買房會不會吃虧？”張國紅非常擔心這些問題。

寶雞市新東嶺城市綜合體拆遷改造指揮部辦公室綜合部相關人士閆文雋告訴記者，根據寶雞市政府有關會議精神，寶雞市城鄉建設規劃局對于新東嶺城市綜合體項目提出了規劃實施意見，綜合考慮了拆遷范圍內居民和村民的權益。但如何保障新建小區居民權益的問題，目前沒有詳細的解決方案。

疑問一貸款如何還

采訪中，佳和花園的多位業主都向記者提出了這樣一個問題：如何償還銀行債務？

陜西稼軒律師事務所律師曹鵬認為，對于被拆遷區域的廣大居民而言，面臨兩個問題：一是業主和銀行之間的借貸合同關系。當業主從銀行拿到了貸款，同時也就將房屋抵押給了銀行。如果因為房屋被拆遷出現抵押物消失的情況，那么銀行的抵押權就會消失。但是銀行具有優先受償權。也就是說，業主拿到拆遷補償款后，應當首先償還銀行貸款。二是業主和拆遷方之間的拆遷協議。拆遷方應當在清理了銀行的債務和與業主簽訂了拆遷協議后，才能獲得拆遷房屋的權力。所以，對于選擇貨幣補償方式的業主，拆遷方應當主動幫助業主償還銀行貸款；對于選擇產權置換的業主，可以在拆遷方協助下，將原先抵押給銀行的房屋轉換成安置房，重新簽訂一個貸款協議。

疑問二再買房算幾套

佳和花園的業主徐富麗也告訴記者，她的房子貸款辦了15年。房屋被拆遷后，如果要去再買房屋，自己被按第二套房屋貸款對待，那么，她的壓力就太大了。“拆遷方應當考慮他們的實際問題，在補償安置辦法中進行照顧”。

記者調查中發現，對于拿到房屋拆遷補償款的業主來說，如果想要重新購置一套商品房，那么在嘗試采用銀行貸款方式時，可能會遇到不小的損失，比如銀行利率差等。

記者分別致電西安多家銀行機構。中國農業銀行高新支行個貸部的工作人員告訴記者，業主和銀行是借貸合同關系，業主必須還款。在拆遷之前，業主應該告知銀行，如果業主要再次購買房屋，在銀行辦理貸款時，銀行將按照第二套房屋貸款的辦法給予辦理。因為在中國人民銀行的征信系統上，將會顯示業主曾經辦理過第一套房貸款，這不會隨著拆遷而消失。所以，首付款將至少是60%，利率至少上浮10%。中國建設銀行南大街支行個貸部的工作人員表示，每家銀行的政策都在變動中。如果業主能夠出具證據證明房屋確實已經被拆遷和消失了，那么銀行有可能按照第一套房屋貸款來辦理。

疑問三面積如何置換

采訪中記者發現，面對新房拆遷，還有一個房屋面積的置換問題。佳和花園的業主溫庭麗告訴記者，《寶雞市新東嶺城市綜合體拆遷改造項目居民房屋征收與補償安置辦法》第六條規定“若居民房屋為單元房，按其房屋所有權證載明面積采取征一返一、雙向評估、互找差價安置”。這一條明顯讓他們這些多層業主的權益受損。因為，他們當年購買的樓房都是多層樓，公攤面積小，新安置的樓房均是高層或者小高層，公攤面積高達20-28%。如果都是以建筑面積互換，居民多層房將縮水20%以上。

閆文雋告訴記者，目前的《安置辦法》是考慮了寶雞市當地的社會經濟實際和過去一些安置辦法的內容，政策上是有延續性的，不能因為某一小區某一些居民的情況，就開小灶另行對待。