房企高息危機來臨 每天送給銀行幾輛奧迪或奔馳

財務費用包括資本化利息和一般財務費用。由于企業利息支出未必全部真實地體現于當期財報中，因此難以通過財報獲知企業實際利息支出。另外，由于利息支出既可以資本化也可以費用化，因此許多企業會通過將利息支出多資本化，從而減少財務費用，增加當期的凈利潤。所以，通過有息負債額和利率推算利息支出是最為直接、有效的辦法。

蘭德咨詢專題研究房企年度利息支出與凈利潤比例關系后發現，TOP20企業中，占比相對較低的是30%左右，高的則超過70%。全部上市房企中，81%的企業超過了33%，36%的企業超過了50%。蘭德咨詢是一家專業從事房企研究和戰略咨詢的知名機構。

據推測，2012年房地產行業企業的全部貸款加權平均利息是11%左右。如果一家企業全年加權平均有息負債額是50億元，則每年利息支出約5.5億元——平均每天150萬元——相當于每天開出三輛奧迪或一輛奔馳！如果負債額是500億元，則每天支付1500萬元的利息，或相當于每天開出10輛奔馳給金融機構……

過高的利息負重已壓得很多企業喘不上氣來。特別是一些民營企業，每天一睜眼，就有幾十、上百萬的利息支出，其焦慮感可想而知。

高利息負重主要有兩個原因。一是，在自有資金有限的情況下，企業要實現規模速度擴張，不得不采取高杠桿的投資策略，進而導致高負債和高利息支出。據“中國房地產TOP10研究組”數據，截至2012年末,滬深A股和香港內房股企業的資產負債率均值分別為62.27%和67.05%；剔除預收賬款后的有效負債率均值分別是為48.48%和54.30%。事實上，近年來房地產企業的負債率一直居高不下，負債率超過80%的企業為數不少。二是負債利率較高。房地產企業的融資渠道主要有兩大來源：銀行貸款和非銀行融資。隨著央行施行“利率市場化”政策，據了解，開發企業的銀行貸款利率普遍比基準利率高10%以上，大致上浮區間是10%-25%，上浮方式是銀行收取中間業務費、服務費等。盡管如此，也不是每個企業、每個項目都能預期取得貸款。為了緩解資金鏈緊張狀況，企業不得不尋求基金、信托、發債等其他融資渠道。目前，這些非銀行融資的利率通常是12%-15%，更高的能達到18%。而非正常渠道的民間融資，利率有的高達30%。當然也有很低的。例如，龍湖的平均負債利率只有6.72%，華潤置地則只有3.77%。融資利率高低主要看企業的業績穩健性和風險程度。在規模速度發展導向下，近年來，在房地產企業“資金池”中，非銀行融資占比呈快速增長趨勢，從而使負債加權平均利率持續走高。

或許有人不解：為什么不放慢速度、低負債呢？這與房地產企業普遍存在的“搶市場”心理直接相關。無論是抓住沒抓住已過去的“黃金十年”的，都想在“白銀時代”做大做強。因為大家都知道，即便有新型城鎮化利好政策，房地產企業是至多還有10-15年的好日子。

另一個不太為人所知卻對房地產企業影響很大的因素是，這些年越來越嚴重的各類行業排名，不時地刺激著企業敏感的神經。因為大家也都知道，只要排名上去了，或者成功上市了，關注度自然就高；只要成為知名品牌企業，拿地時，地方政府就會給予地價打折優惠，房價可能賣得更高。

在為企業做發展戰略咨詢時，我們發現，如果給企業提出復合增長率20%的目標，企業往往不高興，需要反復做解釋、說服工作；如果目標定為30%、40%，甚至“五年翻兩番”，企業就很興奮。但如果真為企業負責，又必須將企業“從暢想拉回現實”，除非企業確有可基本支撐戰略目標實現的資源和能力。

事實反復證明，只要焦慮感過重，往往會做出一些判斷、決策錯誤。因此，適當降低負債率，逐步由規模速度導向轉向質量效益導向，是企業應重點考慮、盡快決策的。

如果企業想搶占市場，不得不“三高”（高杠桿、高負債率、高利率），那么必須要有“高效運營”作保障。要實現高效運營，主要有兩個舉措。首先要加強管理，練好內功，確保有序、高效運轉。其次，也是最根本的，要處理好創新和標準化的關系，盡量推行標準化產品的連鎖、復制開發。

或許大家已注意到，近年來，萬科、恒大、萬達、綠城、龍湖等一線房企都已形成了包括多個產品系列的產品體系，都在不同城市、不同項目中大力推行標準化產品線的連鎖、復制開發。據蘭德咨詢的最新統計，全國共有47個恒大綠洲，20個華潤橡樹灣，6個龍湖滟瀾山，已開業和規劃建設中的萬達廣場更是多達百個。受一線房企經驗啟發，已有越來越多的20億以上的企業也開始了產品線規劃和產品標準化建設工作。某種意義上說，房地產市場已進入以快速周轉開發模式為主流的標準化時代。

也就是說，大家買的房子可能就是開發商的標準化產品，可能已有成千上萬個家庭住著一模一樣的房子。但這也沒什么可責怪的。既然手機、電腦、汽車、飛機這些不斷創新的產品也都實現了模塊化、標準化、工廠化，構造更簡單的房子沒什么不可以的，總比獨一無二卻很難使用的創新產品要實用得多。

據悉，龍湖目前的產品是“90%復制+10%創新”，萬科更是在住宅產業化、工廠化之路上矢志不渝地努力著。設想，幾年后，當其他企業完成一個項目需要4年時，萬科只需要2年——其他企業如何與萬科競爭？對購房者來說，今后住在智能、環保、工廠化裝配的房子里，也不是一件壞事，至少要做好心理準備。

另外，特別提請企業注意的是，如果某一階段確定走“三高”之路，一定要構建好“資金池”，確保資金鏈安全；要優化負債結構；要進行資金投放效益分析，力爭實現利息成本最小化和資金效益最大化。

“三高”需要高效運營、快速周轉作保障，但前提是，經濟基本面和房地產市場不出現大波動。對房地產市場而言，小波動是常態，大波動是危機。歷經危機（比如成交量和房價下跌30%）還不倒的企業就是好企業，歷經危機還能進一步做大做強的企業，或許鳳毛麟角，甚至還只是一個神話。