“空城”與“地王”并存背后

“空城”與“地王”對(duì)峙背后

記者：怎么看異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存？

孫英輝：用媒體語(yǔ)言，所謂“空城”“鬼城”與“天價(jià)地”“地王”并存，拋開(kāi)具體案例個(gè)別性差異不論，從市場(chǎng)預(yù)警來(lái)看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從二、三線城市向一線城市“回歸”。

上半年，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場(chǎng)景氣不斷回升的背景下，重點(diǎn)房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應(yīng)過(guò)量”市場(chǎng)分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前１５家重點(diǎn)房企競(jìng)得房地產(chǎn)用地２４６７．１８公頃，同比增加３７％；應(yīng)支付土地出讓價(jià)款１２１７億元，平均購(gòu)地成本５１５６元／平方米。

記者：受行政打壓資本“回潮”了？

孫英輝：二季度市場(chǎng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng)，土地市場(chǎng)需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢(shì)；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升２９．５％，同比上升１１．４％，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減，市場(chǎng)反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存，表明市場(chǎng)微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮(zhèn)化、沒(méi)有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象。土地市場(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

重構(gòu)新型城鎮(zhèn)化下的土地調(diào)控體系

記者：ＣＬＩ中地指數(shù)推出時(shí)正值全球金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)您就提出行政劃撥增多有負(fù)面因素，現(xiàn)在怎么看？

孫英輝：從ＣＬＩ出讓價(jià)格指數(shù)看，經(jīng)過(guò)２００９年以來(lái)的快速上漲后開(kāi)始波動(dòng)趨穩(wěn)，但這是以行政手段為主調(diào)控的結(jié)果，市場(chǎng)機(jī)制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。要逐步發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展，中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速”新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。

記者：數(shù)據(jù)有沒(méi)有好苗頭？

孫英輝：我國(guó)以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑，在土地市場(chǎng)上已有所反應(yīng)，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長(zhǎng)，工礦用地增速處于較低水平。扣除房地產(chǎn)用地“補(bǔ)倉(cāng)”效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)對(duì)土地投入的高依賴性開(kāi)始變化。

年初，中央將今年ＧＤＰ增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)低至７．５％，但仍有２０余省份確定１０％以上。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長(zhǎng)的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下，全國(guó)有２３個(gè)省份用地總量保持增長(zhǎng)，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。