北京治理群租亂象觀察:整套房出租租金可能會降低

　　數據來源：偉業我愛我家集團市場研究院 制表：邱玥

核心提示

■近日北京出臺租房新規，但一段時間以來，大量的違規群租房仍在“堅強”地生存著

■北京6月份住房租金上漲6.2%，已經超過同期CPI漲幅

■租房亂象是一個縮影，它暴露了城鎮化過程面臨的問題，城鎮化并非越快越好

A、屢治不愈：群租“牛皮癬”難除

【數字與事實】 今年7月18日北京再次為治理群租亂象頒布《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，但一段時間以來，大量的違規群租房仍在“堅強”地生存著。

7月15日，媒體曝光了北京朝陽區“首城國際”小區違規租房的事實：一套80平方米的兩居室里，竟然住了25個人，除了保留廚房與衛生間，兩個房間和客廳全部擺滿了上下鋪床。

7月18日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市規劃委員會聯合發布《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，首次規定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)。除此，新規中仍保留了過去相關規定提到的“不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住”的內容。

距新規定頒布已過半月，北京租房亂象是否改善？記者近日以租客身份再次走訪了“首城國際”及北京多個群租點。

在“首城國際”小區，記者看到，“加大整理群租力度，營造和諧居住環境”“依法出租個人房屋，杜絕房屋安全隱患”等橫幅隨處可見。小區的保安告訴記者，被媒體曝光的B區22號樓1單元2004號已被相關部門進行強拆，“上下鋪，隔斷基本都沒了。現在能租的只有一居室，只允許主次臥出租。23、24、25號樓已按規定清走了40至50位租房者。”

然而，在北京百環家園，“我愛我家”置業顧問李大文告訴記者：“上下鋪的房間現在查得嚴，但還是有。”

在北京廣渠門附近的地下室，記者仍然看到，不符合出租規定的地下儲藏室仍在營業，而且基本都被租滿，很多已經被“預定一空”。地下室出租者向租客介紹：“雖然我們這里通風采光不好，但是過道的風扇和燈管都是24小時開著的，一點都不會感到悶熱。”實際上，身處這里的人都能聞到地下室彌漫的異味，盡管每個房間有對著走道開的小窗，但實際上并不通風。整片地下室被分為A、B兩個區，其中A區被隔成160間房，B區被隔成150間房。310多個租房者共用4個衛生間，而要走上地面，只有一條通道，一個出入口，存在很大的安全隱患。

近年來，住建部和北京市為了規范北京租房市場多次出臺各項法律法規：2011年2月1日施行《商品房屋租賃管理辦法》；2011年再次修訂的《北京市房屋租賃管理若干規定》出臺；今年7月18日再次頒布《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》。

但記者在走訪北京百環家園、華騰園、樂瀾寶邸及北京上舍小區等多地發現，違規隔斷房、上下鋪房等如同城市的“牛皮癬”一樣頑固存在。首城國際的中介陳剛說，類似打擊群租、清理地下室等措施此前已執行多次，但過段時間就會恢復“正常”——“來租房的人太多了，不可能有錢不賺。”

B、人口膨脹：城市處處捉襟見肘

【數字與事實】 截至去年末，北京常住人口達2069.3萬人，比2011年末增加50.7萬人。其中，常住(6個月以上)外來人口773.8萬人，農民工653.1萬人，占比84.4%。大量城市低收入群體讓群租房有了市場。

近年來，大城市房租價格的上漲已超過了許多人的承受力。

國家統計局數據顯示，6月份全國居住價格同比上漲3.1%。其中，住房租金價格上漲4.1%。而北京6月份居住價格同比上漲6.4%。其中，住房租金上漲6.2%。分析人士指出，6.2%的漲幅已經超過了同期CPI漲幅，在實際租房市場，這意味著租房人群的壓力與日俱增。

7月2日，由北京工業大學、中共北京市委社會工作委員會、社會科學文獻出版社聯合發布的《北京社會建設分析報告(2013)》顯示，2011年北京人均工資56061元，如在東城區租一套房子，需付房租40896元，是平均工資的72.9%；在朝陽區租一套房子，要付租金37200元，是平均工資的66.4%，即使在昌平區租一套房子，租金也要達到平均工資的43%。

高房租之下，能租賃成套住房的大體上是外來人口中的精英群體，如企業負責人和專業技術人員。占外來常住人口比例84.4%的新移民工人(在城市化進程中從農村戶籍變為城市戶籍的群體以及戶籍未變動，但在城市工作、生活時間較長的群體)大多只能選擇“城中村”、地下室、工棚及群租房等非正規住房來存身。

在華騰園居住的李勇(化名)就是北京眾多“蝸居”的年輕人之一。他是一名IT從業人員，2011年他從遼寧大學本科畢業后來到北京，在一家小型科技公司工作，月工資3000元左右，除去每月房租1000元和吃飯所需的1200元后，每月已所剩無幾。當被問及來到北京生活的原因，他說：“我們班很多人還是向往去北上廣發展，我是北方人，比較習慣北方氣候，就來了北京。還是大城市機會多，我們想趁年輕拼一把。”他現在租住在一個不足10平方米且沒有對外窗戶的隔間里，每天早出晚歸。

“北京集中了全國優秀的公共資源，很多‘北漂’寧愿‘蝸居’也不離開北京。對此，政府應進一步完善管理措施，做好頂層設計。”在提及造成群居原因時，北京師范大學政府管理學院院長唐任伍如是說。

中國人民大學社會學系教授周孝正則認為，外來人口過多，是造成群居亂象的根本性原因。去年末北京常住人口2069.3萬人，比2011年末增加50.7萬人。其中，常住(6個月以上)外來人口773.8萬人，農民工653.1萬人，占比84.4%。每平方公里的人口密度超過1261人。據北京市房地產交易管理網統計，北京每年新增商品房供應量只有20多萬套，但與此同時，近年來北京市年新增人口高達50多萬。雖然保障房建設在不斷加速，但仍滿足不了巨大的市場需求。

隨著城鎮化的快速推進，大城市人口快速膨脹，與之相伴的是：住房供不應求，交通擁堵加劇，生活資源緊缺，環境污染問題嚴峻——“城市病”越來越真實地來到我們身邊。

C、頂層設計：讓城鎮化更有質量

【數字與事實】 《2013城市藍皮書》顯示，2012年中國真實的完全城鎮化率只有42.2%。城鎮化率并非越快越好，要使轉移人口的生活真正有“質”的提升，需要搞好頂層設計，追求高水平、有質量的城鎮化。

7月30日，中國社科院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合發布的《2013年城市藍皮書》指出，到2020年中國城鎮化率將在60%左右。而估算結果表明，到2020年前和2030年前全國需要市民化的農業轉移人口總量將分別達到3.0億和3.9億。

藍皮書估計，2012年中國真實的完全城鎮化率只有42.2%，較國家統計局公布的常住人口城鎮化率低10.4個百分點。而據測算，每名農民工轉移市民化平均所需公共成本達13.1萬元，這還不包括戶均要承擔的30萬元左右的購房費用。

據介紹，從市民化進程來看，我國農業轉移人口的市民化狀況不容樂觀，2011年農業轉移人口市民化程度綜合指數僅有40.7%。進城農業轉移人口在政治權利、公共服務、經濟生活、文化素質等各個方面與城鎮居民的差距均較大。住房問題就是其中農業轉移人口與城鎮居民差異顯著的一大問題。

周孝正指出：“北京的房租在近10年翻了10倍，北京有著頂層的消費，而很多外來人口則保持著較低的收入。”

唐任伍指出，群租房不能一概而論，“曾經我們有過對地下室的調研，有的地下一層像賓館一樣，是能基本滿足居住條件的，但是在安全方面需要進行引導”。

他強調，政府一方面需要對需求進行引導，有效地疏導人口；另一方面需要增加供給，充分利用閑置的空房，甚至可以考慮減少經濟適用房和廉租房，以此來增加公租房的數量。統計顯示，2012年北京新開工、收購各類保障房總量達到18萬套，隨著大量保障房的完工，供需矛盾將逐步緩解。他指出：“更為關鍵的是，政府應該做好來京人員管理的頂層設計，而非頭痛醫頭腳痛醫腳。同時政府還應該聯合社會資本等力量，破解群居難題。”

北京大學社會學系教授佟新則認為需要引導大學生進入二三線城市。這要求政府制定并完善政策體系，在工資、未來發展的可能性、居住等多方面形成對年輕人的激勵，以規模效應來改變鄉村和小城鎮的人力資源，這樣才能讓基層留住人，使地方人才得以持續發展。這也正是破解大城市住房難題的出路。

“租房亂象是一個縮影，它暴露了我們城鎮化過程面臨的問題。”周孝正表示，“城鎮化并非越快越好，只有使轉移人口的生活真正有‘質’的提升，才是高水平、有質量的城鎮化。”(本報記者 馮蕾 本報通訊員 王蕾 王苗 張勝通)

延伸閱讀

中國社會科學院近日發布2013年城市藍皮書稱，未來中國需要市民化的農業轉移人口，既需要包括現有常住在城鎮但還沒有完全實現市民化的存量人口，也包括未來隨著城鎮化推進新增加的農業轉移人口。從全國看，可以考慮力爭用15~20年時間，從根本上解決農業轉移人口的市民化問題，分階段穩步推進市民化進程，實現有質量的健康城鎮化目標。

城市藍皮書測算，目前中國農業轉移人口市民化的人均公共成本約為13萬元，其中東、中、西部地區分別為17.6萬元、10.4萬元和10.6萬元。全國人均公共成本中，需要短期內集中投入的約2.6萬元，長期投入的每年約2400元。個人成本約為人均每年1.8萬元，另外還需要集中支付一筆購房成本，約為人均10.1萬元。

從政府的財政支出角度看，報告提出到2025年前基本解決農業轉移人口的市民化問題是可能的。也是可行的。按每年2500萬人(包括1400多萬存量和1100多萬增量)、每人按人均一次性公共投入2.6萬元計算，每年政府財政需要負擔大約6500億元，占2012年全國公共財政收入的5.5%，應在政府財政可承受的范圍之內。

新加坡國立大學東亞所所長鄭永年指出，中國一方面要推進城市化，另一方面須避免陷入城市化陷阱。(邱玥整理)

我說幾句

整套房出租租金可能會降低

北京市房協秘書長陳志：新政策出臺并不必然推高房租。目前群租產生的原因，主要是業主委托中介租房，一些小中介將房屋隔斷出租，低價收房后高價租出，抬高了整套房的租金。所以對整套房的租金而言，禁止群租之后，租金不是推高反而是降低。

對承租人個體而言，因為新標準的出臺，個人承租的房間空間增加，個人承受的租金可能會上漲。但出臺這個新政策更多的是強調人身安全、居住舒適以及和諧的鄰里關系，租金只是政策需要考慮的其中一個方面，并且政府也正在加大公租房建設和收購，增加租賃房源。

群租問題是社會發展過程中的一個必然問題，世界各國在發展中都出現過“群租”住房現象，群租人口密度大，制造垃圾、噪音，混亂作息擾鄰，超負荷擠占其他購房業主的電梯、下水道、綠地等公共資源，政策的側重點在于保障居住的安全性，防止火災等安全隱患發生。

破解群租亂象必須疏堵結合

北京大學房地產法研究中心主任樓建波：“群租房”新政的出臺給出了衡量正規合租的“尺子”，但在治理群租亂象、整治黑中介、處罰違規出租方等方面，這根“棍子”卻略顯軟弱。要想從根本上解決此問題，還需要從均衡的城市化發展出發。

一方面，可以通過“疏”的方式，政府科學規劃，適量投入，以提供公租房的方式緩解部分矛盾；另一方面，通過“排”的方式，大城市資源向中小城市轉移，在中小城市中創造出更多發展就業機會，形成人員回流的趨勢；最后，通過“留”的方式，加強對中小城市基礎設施、公共服務項目、城市精神文明等方面的建設，削弱大城市對公眾創業追夢的吸引力，讓中小城市留住眾多有知識有頭腦有意識的人，從而實現均衡的城市化進程，讓更多的居者有其居，讓更多的人夢想能飛翔。

解決群租問題，不是簡單的“堵”的問題，既要疏導合理的需求，也要打擊違法的供給；既要引導部分房租客回流中小城市，也要在中小城市中提供更有利的發展環境，從根本上實現租房市場有序發展。城市的資源供給必然是有限的，完全滿足所有人的需求不太可能。

廉租房政策要更多惠及流動人口

中國社科院金融研究所研究員易憲容：群租折射的是外來人口在城市住房難問題。由于我國城市化進程快速推進，外來人口涌入城市的隊伍越來越龐大，低收入人群面對高房價，最終選擇群租，管理者應當尊重這些人的市場需求。

治理群租亂象，應從兩方面著手：一方面，加快出臺針對群租隱患的高位階法律規定：禁止居民擅自隔斷住房改變房屋使用功能、對水電氣熱等設施造成影響的行為；明確租房者的最低房屋使用面積；細化對違法者的懲處；規定居民住房出租人數的最高限制。

另一方面，根治群租亂象，亟待城市管理者和規劃者出臺政策，將各地實施的廉租房政策惠及流動人口，以保護群租族的居住權。比如各個城市的政府均應著手規劃建立小面積的廉租公寓，提供給流動人口中的中低收入者居住。這類廉租房的選址要區別于城市低保居民的廉租房，應考慮到群租者的工作需求，避免遠離城市中心。同時，對廉租公寓出租價格的標定，決策者應充分做好前期調研，考慮群租族的經濟承受能力。

(邱玥整理)