武漢銀行“以房養老”試兩年無人簽約 老人難接受

　　楚天金報訊 記者 蒲哲

房子，在成結婚娶媳居家之必備過后，最近又被賦予了新的能力——養老。

事實上，早在2011年底，江城就已經有銀行率先推出了這一業務。然而，兩年來，這種新的養老模式，或因觀念問題，或因條件所限，仍然還沒有被眾多老年人接受。

據了解，這家銀行推出的以房養老業務，直到目前，尚無一單簽約。

子女難理解 老人想不通

武漢每年僅幾十個人咨詢

“有不少人咨詢，但因為各種原因，目前尚沒有辦下貸款來的。”昨日下午，中信銀行武漢分行零售部工作人員告訴楚天金報記者。

據了解，早在2011年底，該行開始發行“信福年華卡”之時，就對外表示，這張卡的其中一個附屬業務，就是“以房養老”。“這張卡還是很受歡迎的。”中信銀行武漢分行人士介紹，目前這張主要針對老年人發行的銀行卡，很受武漢老年人的關注，辦卡用戶已經達到數萬人，基本上都是年紀超過50歲的客戶。吸引老年客戶的，主要是這張卡相當于貴賓卡，提供的各種附加服務，比如體檢、醫療，老年大學，超市購物優惠等活動。雖然“以房養老”業務也引起了部分客戶的興趣，但兩年來除了每年有幾十名客戶咨詢過以外，尚無成功簽約。“觀念是很大的一個障礙。”昨日，一家股份制銀行武漢分行人士表示，目前推行以房養老最大的障礙，還是老百姓的觀念。在中國，房子往往是一家之本，房子是要一代代傳下去的，房子用來養老，子女往往難以理解，老人也不太愿意接受。

至少兩套房 最高貸六成

銀行放貸門檻設得有點高

“另外一個重要原因，也是這個業務設置的門檻較高。”中信銀行相關人士認為，雖然這種業務在國外已相對成熟，但對于國內金融機構而言，仍處于試水階段，銀行選擇“謹慎而為”，導致門檻較高。

該行人士介紹，并不是只要有房、年滿55歲就可以“養老按揭”。該行“養老按揭”的業務，還要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房產不能是其唯一自住房；如果老人只有一套房子，那么其法定贍養人也必須要有一套自有住房。此外，老人和其法定贍養人將成為養老按揭的共同借款人。

而為了防范風險，以房養老業務，并不能獲得抵押物評估價值的全額貸款，最高不超過六成。

在該行的產品介紹中，這樣的規定非常明確。也就是說，一套評估價值為100萬元的房屋，老人能獲得的養老貸款，不會超過60萬元。按照10年貸款期限計算，老人每月可以獲得的資金不會超過5000元。

據介紹，對于這種貸款，老人同樣可以選擇等額本息和等額本金兩種還款模式，在貸款期間內，老人可以每月只支付利息。貸款到期后，老人或者其贍養人，可以直接償還本金贖回房產，也可以將房產交由銀行處置。

銀行人士算了一筆賬，以上述100萬元的房產計算，老人獲得60萬元的貸款，使用等額本金和等額本息兩種還款方式，10年貸款期滿后，分別要給付利息19.81萬元和21.94萬元。

風險無分擔 法律尚不全

律師建議短期內不要動心

中信銀行武漢分行人士表示，如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處，在貸款發生期間，老人也可以申請房屋重新評估。

不過，業內人士表示，如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險就會很大。而在已經成熟運作的國外，如果出現房價波動，還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。

武漢法輝律師事務所黃強律師表示，“以房養老”實質上是老人和金融機構之間形成的一種抵押貸款合同關系。但依據現行法律，尚存在諸多障礙需要解決。

“也因此，如果老人辦理類似業務，需要對細節問題多注意。”他表示，首先是70年產權到期后，現行法律規定可以續期，但續期是否需要補交款，交多少都尚未明確。

此外，此類貸款約定時間長，房價的風險無法避免，在簽訂完合同之后，每月支付給老人的款項基本就固定了，一般只和利率掛鉤。如果之后的房價大幅下降，銀行即使按期收回房產變現，也是個虧本生意。如果到期時房價上漲太多，老人或其繼承人又覺得劃不來，有可能不愿意交出房產，產生糾紛。

“以房養老怎么走，還需要繼續觀察。”黃強律師表示，政策的引導，以及法律關系的明確，是開展這項業務必要的前期工作。而這，也是銀行等金融機構所期待的。