“以房養(yǎng)老”優(yōu)勢明顯 實行過程中面臨諸多難題

“以房養(yǎng)老”難題待解

但是，“以房養(yǎng)老”模式目前在我國還不成熟，面臨著諸多問題有待解決。首先，“以房養(yǎng)老”將面臨中國傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國式的“養(yǎng)兒防老”，一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女，其中房產(chǎn)是最重要的遺留財產(chǎn)之一。這一契約始于中國古代“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念，隨著農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會的轉(zhuǎn)變，市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，契約內(nèi)容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。但長期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實施面臨較大阻礙。事實上，根據(jù)此前上海民政部門的調(diào)查，高達90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。

其次，“以房養(yǎng)老”的實施效果將受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續(xù)上升，雖然養(yǎng)老市場發(fā)展的步伐不斷加快，但與實際需要相比差距仍較明顯。根據(jù)民政部調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)平均每50個老人不到一張床。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上，與老人的期望尚存在較大差距。

近些年，國內(nèi)已開始建設(shè)品質(zhì)相對較高的養(yǎng)老社區(qū)，多家房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司積極參與其中，但總體尚處布局階段。我國養(yǎng)老市場發(fā)展進程滯后，養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面的嚴重不足，使“以房養(yǎng)老”面臨著更現(xiàn)實的難題，房產(chǎn)抵押出去后養(yǎng)老服務(wù)卻買不到。此外，在醫(yī)療資源相對緊缺的背景下，老人看病難的問題更為突出，這可能是更多老人關(guān)注的焦點。

再次，“以房養(yǎng)老”帶來的不確定性可能讓金融機構(gòu)望而卻步?！耙苑筐B(yǎng)老”對房產(chǎn)進行的“倒按揭”方式，并非金融機構(gòu)的常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。

一是按揭金額難以確定。在“以房養(yǎng)老”模式下，房產(chǎn)一般需在老人過世之后才能進行處置，在簽訂合同到執(zhí)行處置時間跨度可能較大，難以準確預估房產(chǎn)的實際價格，如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準確計算。三是房產(chǎn)處置可能面臨更多不確定性。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，銀行并不具有對涉及抵押按揭業(yè)務(wù)的房產(chǎn)進行直接處置的權(quán)利，而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價格受多方面因素綜合影響，銀行可能面臨拍價過低而導致較大損失的風險。

最后，“以房養(yǎng)老”政策的具體實施，可能還將涉及銀行、保險等不同類型的金融機構(gòu)，當前我國金融分業(yè)經(jīng)營格局可能將使操作的方式較為復雜，在業(yè)務(wù)鏈條中不同監(jiān)管機構(gòu)如何有效實施監(jiān)管，避免重復監(jiān)管與監(jiān)管漏洞，還有待進一步討論。

盡管相關(guān)制度和條件有待完善，但也應(yīng)當看到“以房養(yǎng)老”在應(yīng)對人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求方面的積極作用，如何切實有效的實施“以房養(yǎng)老”是當前亟須思考的問題。

筆者建議，應(yīng)通過遺產(chǎn)稅加大子女繼承房產(chǎn)的成本，改變中國家庭形成傳統(tǒng)契約的激勵，為“以房養(yǎng)老”的實施創(chuàng)造條件。其次，加大對養(yǎng)老服務(wù)市場支持力度，通過稅收優(yōu)惠等多種措施引導民資進入養(yǎng)老市場。第三，將養(yǎng)老抵押房產(chǎn)與養(yǎng)老社區(qū)甚至廉租房等，通過適當?shù)姆绞铰?lián)系起來，為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對穩(wěn)定的價格體系，既保障老年人的利益，同時也避免金融機構(gòu)面臨過高的風險。第四，政府應(yīng)加快對房屋產(chǎn)權(quán)期限、金融綜合經(jīng)營等方面的研究，及時推行公平、合理的政策制度，為“以房養(yǎng)老”的有效實施提供制度保障。工行城市金融研究所羅寧