住房綠皮書：北京住房租金指數已連漲55個月

今天，中國社會科學院財經戰略研究院和社會科學文獻出版社共同發布“住房綠皮書”——《中國住房發展報告(2013-2014)》。

《住房綠皮書》指出，中國大多數城市經濟增長前景看好，因而中國城市房價不會出現整體崩盤現象。而且，在短期之內，我國內地一線城市的住房市場仍將呈現較快的上漲。另外，截至今年9月，北京的住房租金指數已連漲55個月，租房者可支配收入的54%用于房租。

綠皮書指出，2012至2013年，一、二線城市房價上漲較快，三、四線城市出現結構分化。

90平方米以下住房

自住多

中國一線城市住房價格快速上漲，但與世界同類城市房價變動趨勢基本一致。2012年10月到2013年9月，中國一線城市住房價格呈現不斷上漲趨勢。到2013年9月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價同比漲幅均在20%以上。

從住房需求結構來看，90平方米及以下住房價格增速均超過90至144平方米住房銷售價格增速，90平方米及以下住房以首次置業的自住者購買居多，表明自住型需求帶動住房價格上漲更加明顯。

二線城市房價兩極分化較為嚴重，2013年9月，31個二線城市中，新建商品住房價格均為上漲趨勢，增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。

三、四線城市房價整體增速較緩，結構出現分化跡象。從70個大中型城市中的三線城市來看，2013年9月新建商品住房銷售價格除了溫州出現1.8%的跌幅外，其余34個城市均呈現上漲態勢。從總體來看，三、四線城市庫存增加較多，部分城市房價出現下跌的跡象。

綠皮書指出，2012至2013年，中國大城市房價由試探性的緩慢上漲，逐步演變為恐慌性的暴漲。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，房價漲幅領跑全國。

自住者恐慌入市

助推房價

與2009年末上一輪房價暴漲有較大投機成分不同，本輪房價上漲主要由自住型需求的恐慌性入市所推動。本輪價格暴漲的主要是大城市，這些城市都實行了住房限購政策，投機性購房者被最大限度擠出，首次和改善性需求者成為購房的主體。針對二手房出售的高稅收政策使二手房市場的活躍程度下降，加劇了大城市住房供求矛盾。

到2013年9月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價同比漲幅均在20%以上，考慮到因售房合同拆分、陰陽合同等現象帶來的數據失真，北京等一線城市多數樓盤的實際價格同比漲幅在50%以上。

同時，不少三、四線城市或中小城市雖然房價有所上漲，但住房市場已經出現顯著滯銷現象。

《住房綠皮書》指出，住房租金持續快速上漲，租金漲速超過物價。至2013年9月，全國租金指數已經實現連續45個月上漲，其中北京連漲55個月，廣州連漲51個月，深圳連漲54個月，上海連漲39個月。全國32個大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、廣州。

北京租房者

收入54%交房租

《住房綠皮書》發現，租房負擔顯著增大，租金占家庭可支配收入的比重達到較高水平。從以租金收入比度量的租房負擔看，租房負擔總體較大。一線城市租房負擔指數(租金收入比)大都很高，總體租房負擔最大。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、烏魯木齊、上海，居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出分別為0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。

《住房綠皮書》認為，租房負擔增大，是收入增長和住房供給緊缺的共同結果。因而租房負擔重的城市，一般都具有兩個特征，即收入水平較高，同時人均住房面積較低。

《住房綠皮書》認為，城市外來人口占城市人口比重實際上可能超過三成。2012年底全國城鎮人口為7.12億，全國流動人口為2.36億，其中農民工1.63億，流動人口的主要流入地是經濟發達的東部沿海地區城市。

農民工人均居住面積

3至10平方米

城市外來人口居住的主要特點有如下幾個方面。

一是居住面積小。一些政府部門和研究機構對外來人口的居住狀況調查顯示，城市農民工人均居住面積一般在3至10平方米，不同城市和不同的調查范圍之間存在較大差異。而根據五普和六普的統計數據，2000年城市家庭人均住房面積為21.81平方米，2010年的人均面積已經達到29.15平方米。

二是城市外來人口除了人均居住面積遠遠小于城市家庭外，居住設施和衛生水平也與城市居民有較大差距。

三是城市外來人口多住在城鄉結合部、城市郊區和城中村，多依托社會網絡形成聚集。

四是房源形式多樣，以個人租住和單位提供住宿較為常見，住房流動性強，缺乏足夠的保障。