溫州樓市“腰斬”真相：禍根是債務危機加跟風降價

新華網溫州１２月２６日電(記者 張和平)一邊是一線城市房價連續２０余月的高漲，一邊是溫州等城市連續２６月下降。這一異常現象將與“炒房團”連在一起把溫州再一次推入全國民眾的視野，“只漲不跌”的溫州一時間成為“腰斬”“縮水一半”的代名詞。２０１３年溫州樓市，給人們提供了一面理性反觀的鏡子。

“腰斬”第一波:債務困境

人們記憶猶新，２０１３年上半年，盡管在國家步步宏觀調控下，溫州的樓市仍然“風吹浪打不動搖”。“跳水”的轉折點是當年７月，有一套二手房被拍賣的房子使往日堅挺的溫州樓市一夜之間掀起驚天駭浪。該豪宅坐落高檔樓盤“鹿城廣場”里，位于溫州市主城區的江濱路與車站大道交叉口，房齡新，面積４００多平方米，市場價每平方米７萬元。出人意料的是，拍賣的成交是每平方米３．９萬元，幾近“腰斬”。

這一反常現象驚動了業界，人們紛紛探其究竟。原來，房主在民間債務危機中資金鏈斷裂，卷入債務困境無力還債而逃逸“跑路”，２０多名債主便聯手將之拍賣頂債。雖然這只是個案，但想不到它給樓市傳遞出了某種微妙的信號，使溫州咬緊“牙關”的樓市開始松動。真正在樓市的背后猛擊一掌的是溫州民間債務危機所帶來的深度影響。在危機的沖擊下，資金鏈斷裂。由此，樓市暗流涌動、悄然刮起降價風，許多債務人不得不急于低價拋房抵債、“逃生”。

“腰斬”第二波:跟風降價

溫州樓市“跳水”的第二轉折點、也是重大拐點在２０１３年６、７月。“跳點”是“甌海新區”８個大樓盤后期大降價“攪黃”了樓市，從此全市打響殺價“價格戰”。

２０１３年上半年，位于溫州市西部、三大市區之一的甌海區行政辦公大樓、區政府各機關部門大搬遷，從原來溫州市內整體搬遷至市區西部的婁橋鎮，由此誕生一個“甌海新區”。

與新區建設同步，其四周群星拱月般拔地而起８大樓盤，層高１８—３０層，主力戶型１００平方米，總量達３０００多套。上半年，這８大樓盤配合“甌海新區”橫空出世，爭相銷售。起先的３、４個樓盤賣得不錯，開盤均價每平方米２萬元。但其中有個“貓膩”：為了促銷，一些開發商暗中每套贈送１５—２０平方米，這實際上每平方米降為１．６萬元，打了８折。

這一舉動點燃了降價導火索，新區中的“華鴻中央城”樓盤便公開打響了“價格戰”，開發商將第３期推出的６幢高樓開盤價每平方米均價放到１．８萬元，再公開贈送１５—２０平方米，這等于全場均價為１．５萬元，相當于打到７．５折。“一石激起千層浪”。“公園天下”等后面的４、５個樓盤跟風降價，形成白熱化競爭之勢。

這些樓盤較之溫州市區來說，其區位優勢差，坐落在傳統鄉鎮，且小區配套設施、綠地環境等不夠理想。按常理，價格戰只能在“甌海新區”封閉廝殺，但萬萬想不到的是，其火勢迅速蔓延到溫州市區二手房市場，形成“農村包圍城市”之勢。最慘的是位于市中心黃金地段大南門“聯合廣場”，２０１１上半年間，該樓盤最高峰時每平方米沖到４．６萬元，結果受價格戰的沖擊，房子最低“腰斬”到每平方米２．３萬元。

樓市三大轉變:購買信心不足

溫州天浩置業公司世貿店銷售經理谷建光是溫州市房產中介一名資深人士，他對記者說，今年下半年以來，他親歷了溫州樓市發生的三大轉變：

購買信心不足。在樓市“買漲不買跌”的作用下，過去買房者出手快、狠、大，心理是先買先賺、早買早賺、多買多賺。現在個個都是樓市行家，對全市的樓盤如數家珍，不僅貨比三家，而且是談判專家，三兩下就能“探”到賣家的心態和價格底線。盡管賣家一降再降，買家還是信心不足不敢出手，擔心還會降，生怕買早了吃虧。

昔日賣房牛，今朝買房牛。過去賣家“脾氣”很大，少一個子兒也不干，而且隨意“跳價”（交易時不斷加價）。如今輪到買家牛起來，今年３月，市區大南門“陽光大廈”一位房主在“天浩”置業公司掛出１套房子，掛牌價每平方米２萬多元，下家討價１．９５萬元也不賣。前幾天他愿放到１．６５萬元，已談了幾輪，買家至今還不想要。

中介工作量加大一倍。溫州樓市縮水前，一天只帶一兩個客戶去看房。現在成交量大為下降，每天登門詢價、了解房源的客戶從過去的５、６人下降到３、４人，減少３０％左右。過去只需隔３天給房東電話一次，詢問有無降價考慮，現在半天就得打一個電話。

溫州大學房地產研究所研究員陳鴻分析，“甌海新區”第二三期樓盤瘋狂殺價、市區二手房跟風降價的主要原因是開發商和房東們普遍存在“逃跑心理”，禍根是溫州民間債務危機，人們談“債”色變，在這種背景下誰也不敢提價，能將房子盡快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了。他認為，當前溫州樓市呈現出“兩極分化”的特征，區位優勢好、地段好、面積適中、戶型結構合理、有小區配套環境的優質房源價格沒有下跌，反之縮水大。

據溫州市房管部門統計，今年前１１個月溫州市區商品住房銷售均價每平方米２２７８９元，較去年同期下降１４．７６％。