海南澄邁"一房多賣"上百人被騙涉案3.4億 3官員被查

監管不嚴權責不明是重要原因

《法制日報》記者了解到,2010年2月,聶某某在明知公司啟動資金不足的情況下,指使皮某某、許某某等其他涉案人員,通過虛假注冊資本方式,夸大履行合同能力,并大肆借貸；采用隱瞞手段,將陽光公司開發的陽光花苑小區商品房出售后再次以預售備案的方式抵押給借款人；或者是將已經以預售備案的方式抵押給借款人的房子,又再次出售給他人。最令人吃驚的是,有的房子以抵押、出售等形式轉手5次。

2012年7月,博亞公司在建設熙岸高爾夫公寓二期項目過程中,明知其未取得相關合法施工手續及已將部分項目用地抵押給其他單位的情況下,仍與新疆某單位及相關單位簽訂團購協議,收取預定金并挪作他用。

為什么會發生這樣的事情呢?記者在采訪中了解到,2010年海南國際旅游島上升為國家戰略后,海南房地產業幾度升溫,使不少不法開發商看到該行業潛在的巨大經濟利益,在強烈的趨利心理支配下,他們置法律不顧,鋌而走險,以身試法。有的房地產開發商虛報注冊資金大肆吹噓其“實力”,致使購房者被其實力雄厚的假象欺騙；有的采取一房多賣、預售商品房不開據正規發票等手段,騙取購房者的錢財；還有的在無預算資金的情況下,倉促開發房地產項目,工程上馬后,因資金嚴重不足或根本無開發資金而騎虎難下,欲罷不能,便采取一房多賣、一房多抵“空手道”的欺詐方式騙錢,從而陷入違法犯罪的深淵。

“房地產職能部門監管混亂是‘一房多賣’、先抵押再出售或先售房后抵押等現象發生的重要原因。由于管理部門的職能、運作機制等方面的原因,房地產監管方面存在管理不嚴、權責不明的問題?！焙Ｄ洗髮W政治與公共管理學院教授章汝先稱。

章汝先表示,其一,資質認證不嚴。有些房地產開發商根本不具備開發房地產應具有的資質條件,卻輕而易舉地領取了資質證,公然運作大型房地產開發工程,可見管理部門在房地產開發行業的資質審查中,存在嚴重的瀆職行為。其二,審批房地產業的預售許可證把關不嚴,已是一個不爭的事實,在項目法定的配套費用未付或者還是“樓花”、“未封頂的在建樓”時,房管部門便發給開發商預售許可證,任其“挖地”叫賣,每售一套房也未按規定到房管部門審核備案。有的開發商對未取得預售許可證的商品房在市場上公開銷售,房地產管理部門不督促辦證。

上述分析已被事實證明。1月12日,海南省紀委向媒體通報稱,澄邁縣委原副書記盧勇、縣國土局原局長盧志剛、縣住房保障與房產管理局原局長林中校等3名公職人員,利用職務上的便利,涉及此案為他人謀取利益,在工業項目用地、土地使用性質變更、房地產項目容積率調整、審批辦理商品房預售許可證等事項過程中,多次收受他人賄賂。省紀委、監察廳決定給予3人開除黨籍、行政開除處分,并將3人涉嫌犯罪問題移送司法機關依法處理。

應推進構筑房地產反欺詐機制

事實上,類似這樣“一房二賣、一房多押”的房產糾紛案例,近年來在海南時有發生。盡管海南已有較為完備的商品房合同備案制度,但市場上在售商品房多為期房,從合同備案完畢到最終交房,一般需要1至2年時間。在當前樓市調控嚴厲背景下,開發商資金鏈普遍緊張,在生死存亡之際,一些人鋌而走險進行“一房多賣”,以謀求更多資金發展。

“加強房地產預售商品房的管理監督力度是根治‘一房多賣’的首要措施?！焙Ｄ洗髮W法學院教授童偉華稱,房地產業急劇升溫,發展迅速,相關部門加強有效監管顯得尤為必要和迫切。政府管理部門要嚴格審查房地產企業的資質,確保該類企業完全具備房地產開發資質的實質要件；要加強對房屋銷售的監督管理工作,切實履行監督管理職責,從源頭上避免一房兩證、一房兩賣現象的發生。

不僅如此,童偉華表示,房管部門應當嚴格審批房屋預售許可證和嚴格監督房屋預售、抵押登記,確認開發商完成國家預售規定的配套建設和交納應繳的費用,并完成預售前的所有法定行為,達到“五證齊全”的前提下,方可指令預售許可,發給開發商預售許可證。在預售過程中,相關政府部門還得做好跟蹤監督工作,嚴格審查每套房屋、每棟樓房的銷售是否合乎相應法規的要求,從根本上堵住重復售房的漏洞。

“房地產管理部門必須花大力氣理順各級職能,做到上下銜接,同級權責范圍明確,避免多頭管理、重復管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發,建立快捷有效的房地產權證、查封抵押登記電腦查詢系統,避免一房多賣、一房多抵的現象發生,構筑房地產反欺詐機制?！焙Ｄ下蓭熽悇ΨQ。