“嚴控”變“松綁”，“天價盤”再入市讓誰“臉紅”？

（新華視點）“嚴控”變“松綁”，“天價盤”再入市讓誰“臉紅”？

新華網北京２月１０日電（記者孔祥鑫　徐海波）北京１月份３個單價超過６萬元的高價房獲批，最高者每平方米超９萬元；深圳入市的兩項目則以４萬余元的單價領跑全市……

從去年年初各地表態“控制房價”，到年底多地不讓“高價房”開盤，再到今年初“天價樓”集體入市，不少購房者本以為吃了一顆“定心丸”，誰知又是一頭霧水。這一“變臉”背后，是“應景之作”后的后遺癥，還是無法擺脫土地財政的“無奈之舉”？

高價房殺“回馬槍”，地方調控現“變臉”

２０１４年年初，一度“隱退”的“天價”樓盤再度“重出江湖”。位于北京市朝陽區大望京村的綠地中心項目近日獲批，其住宅以每平方米９．５萬元的均價再次刺激了購房者敏感的神經。除此之外，北京１月份還有兩個單價超過６萬元的高價房獲得預售許可，均價分別達到每平方米６．７萬元和７．８萬元。

并非北京樓市“一枝獨秀”，高價房集中入市在全國多地輪番上演。年初，深圳也出現高價樓盤集中備案的現象。福田、南山等兩項目的銷售均價都超過每平方米４萬元，直接拉動新房市場均價環比上漲超過３成。武漢光谷地區的房價長年維持在每平方米８０００元上下，而今年年初開盤的不少項目的均價將超過１．１萬元。

事實上，去年以來，嚴控漲價樓盤，尤其是高價項目入市成為多個大中城市樓市調控的重要內容之一。去年底，北京市曾要求單價超過４萬元的新盤不予發放預售證；深圳一些高價樓盤也受價格考核約束而延遲備案，一些地方甚至在調控細則中明確表示“加大中低價中小戶型產品審批”。

面對目前頻現的高價房，正在看房的北京“白領”史女士十分不解，“去年還說要嚴控，今年初高價房就‘跳’出來，政策變臉咋這么快？購房預期又談何穩定？”

經濟學者馬光遠表示，“在房價高漲的時候突擊調控，限制漲價樓盤入市以應對考核目標，在市場趨冷的時候批售高價房推高市場預期，這已經成為地方政府的一貫做法。”

土地依賴難擺脫，“放任”高價房屬無奈？

與高價房接連入市形成鮮明對比的是，各地樓市新年開局則有些“冷清”。中原地產研究中心監測數據顯示，１月份，５４個重點城市新房成交２２萬套，相比１２月下降１５％，同比２０１３年初同期下降近２０％。

高價房時隱時現，百姓預期忽高忽低不僅導致市場的“紊亂”，也違背市場規律。在許多百姓看來，政府無法決定房價高低，卻在控制不同價格樓盤的入市時機。而在一些住建部門負責人眼中，在地方政府無法擺脫土地財政依賴的前提下控房價，這些權益之計實屬無奈之舉。

記者調查了解到，去年以來，全國土地市場持續高溫，各地“地王”頻出早已不再新鮮。在市場行情好的時候大量“賣地”似乎已經成為政府出讓土地時機的“潛規則”。數據顯示，２０１３年，北上廣深４個一線城市的土地成交額突破５１００億元，同比上漲１５６％。

“當前，地價是通過市場化的手段‘招拍掛’來決定，如果用目標調控的手段約束房價并不合理，這會迫使各地盡‘渾身解數’做低統計數據。”東部省會城市一位住建部門的負責人對記者坦言，“‘地王’直接決定了‘天價’樓盤的出現，這些高價房何時入市的確很令人頭疼。”

社會之所以對高價盤入市高度關注，是因為會影響到地方年度房價的統計數據，這也直接關系到年度調控目標的承諾能否兌現。

國務院２０１３年初出臺的“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。目前看來，大部分一二線城市提出的“新建商品住房價格漲幅不高于本年度城市或城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度”的目標難以完成。

“如何問責，誰來問責，對誰問責”等都會遭遇“軟執行”。中國房地產學會副會長陳國強表示，房地產作為支柱行業的地位決定了問責制難落實。地方政府“放任”土地市場火爆成交，高價盤就會伺機入市，問責制遭遇“軟執行”，也會給地方批售高價樓盤更多“底氣”。

樓市分化明顯，市場頑疾如何破解？

一二線城市“天價”樓盤頻現，部分三四線城市樓市卻出現萎靡，購房者“棄房”現象時有發生。中原地產的報告顯示，今年１月，監測的２５個三線城市新建住宅成交１１．２２萬套，連續３個月走低，創６個月新低。１４個四線城市新建住宅成交僅１．６３萬套，創下１１個月新低。

正因如此，在新一輪樓市熱潮中，開發商開始調整市場戰略，從三四線城市回歸一二線。去年，保利、恒大、萬科等大型房企拿地的大部分集中在北上廣等中心城市。武漢一家大型房企老總告訴記者，一二線城市經濟基礎雄厚，人口凝聚力強，市場潛力大。

回顧中國房地產業的發展歷程可以發現，自從２００３年以來，“房地產調控”就成為歷年全國兩會和中央經濟工作會議討論的熱點，調控政策頻頻“出手”，樓市卻陷入“過熱—調控—反彈—調控”的周期循環中。但１０余年來，高價房頻現、供需矛盾突出、預期居高不下、城市冷熱不均等樓市疾卻始終沒能解決。

中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授認為，要改變現在調控政策“滯后被動”“屢調屢漲”的局面，根本出路在于改革，在于建立長久持續科學的運行調控機制。

住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，房價越高、矛盾越突出，越是出臺房地產調控長效機制的好時機，應制定政策出臺時間表，進行全流程調控，從地價到房價，包括拿地、建設、銷售各個環節，都要有具體評價標準，逐步解決房地產市場長期面臨的問題。

“樓市長效機制的建立不可能一蹴而就，當務之急是增加土地供應，緩解供需矛盾。”張東表示，應盡快按照黨的十八屆三中全會的要求，推動城鄉建設用地改革，推動財政稅收體制改革，完善房產稅、不動產登記等相關制度，努力破除地方政府對土地財政的依賴，從根本上減輕地方政府在房價上漲中的助推因素。