國(guó)內(nèi)多家開發(fā)商組團(tuán)海外蓋樓 追求更高投資回報(bào)

開發(fā)商緣何組團(tuán)海外蓋樓(市場(chǎng)觀察)

追求更高投資回報(bào) 避開國(guó)內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)

本報(bào)記者 周小苑

隨著國(guó)內(nèi)一二線城市樓市趨于飽和，越來越多的中國(guó)房企開始“出?！碧剿?。去年以來，包括萬科、綠地、新華聯(lián)、富力、泛海建設(shè)在內(nèi)的多家房企紛紛踏足海外，掀起新一輪海外投資開發(fā)熱。專家表示，2013年已成為中國(guó)品牌房企的“出海年”，在第一批“試水”房企的帶動(dòng)下，2014年品牌房企或?qū)⒃诤Ｍ庥懈笞鳛椋赡軙?huì)直接通過并購(gòu)、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

品牌房企海外淘金

今年以來，中國(guó)房企加速海外布局的腳步：綠地集團(tuán)總投資達(dá)10億美元的“洛杉磯綠地中心”已開工建設(shè)；萬達(dá)集團(tuán)宣布投資至少20億英鎊在英國(guó)開展城市改造項(xiàng)目；新華聯(lián)則以3億元在馬來西亞建設(shè)南洋度假中心…… 海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的美好前景正吸引著更多的中國(guó)房企組團(tuán)到海外淘金。

仲量聯(lián)行最新研究報(bào)告顯示，去年中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長(zhǎng)124%，預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額有望突破100億美元大關(guān)。

從海外投資分布來看，美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家最受中國(guó)房企青睞，其次是歐洲的英國(guó)、德國(guó)，以及亞洲的新加坡和馬來西亞等國(guó)家。

從項(xiàng)目分類來看，中國(guó)房企投資的海外項(xiàng)目此前多以住宅項(xiàng)目和旅游地產(chǎn)為主，近期則加快了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐。目前，一些房企投資項(xiàng)目已進(jìn)入收獲期，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。

加快布局國(guó)際市場(chǎng)

事實(shí)上，瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)富裕人群海外置業(yè)的契機(jī)，正是房企出海熱的第一大動(dòng)因。近年來中國(guó)富人在海外住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)大的購(gòu)買力及巨大的消費(fèi)潛力，也引起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注。正是由于投資和移民這兩大強(qiáng)勁需求，共同催熱了海外置業(yè)。

對(duì)于中國(guó)房企而言，這種需求頗具誘惑力。“有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，澳大利亞70%的新房都是賣給中國(guó)的消費(fèi)者?！痹诰G地董事長(zhǎng)張玉良看來，綠地在海外的房地產(chǎn)投資收益遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)高，今年開拓的海外領(lǐng)域?qū)⒛繕?biāo)定位在發(fā)達(dá)國(guó)家，目標(biāo)就是直指中國(guó)游客、中國(guó)投資移民的購(gòu)房需求。

第二大動(dòng)因則源于拓寬融資渠道的需求?！皬娜谫Y角度來看，今年房企頻繁借力海外市場(chǎng)融資?！?同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)際資本市場(chǎng)融資環(huán)境相對(duì)寬松，部分內(nèi)地房企通過在境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺(tái)，開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機(jī)布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此外，盡管不少上市房企在國(guó)內(nèi)的投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，但凈利潤(rùn)卻在不斷下滑。如何尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為擺在這些房企面前的難題。張宏偉表示，目前國(guó)內(nèi)客戶海外置業(yè)市場(chǎng)潛力巨大，而國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，國(guó)內(nèi)房企買地開發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場(chǎng)階段，市場(chǎng)周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場(chǎng)。

試水階段防范風(fēng)險(xiǎn)

但是，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)房企一擁而上的“出?！睙岢保绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)則成為首要問題。張宏偉提醒，房企布局海外應(yīng)該注意風(fēng)險(xiǎn)，要有充裕資金和可行性強(qiáng)的開發(fā)模式、要更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求及特色。

“海外地產(chǎn)發(fā)展模式依然不成熟。”易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前絕大多數(shù)房企的海外業(yè)務(wù)仍處于談概念的時(shí)期，大部分項(xiàng)目尚處于洽談、取地、規(guī)劃等前期階段中，而且從短期來看海外地產(chǎn)對(duì)大多數(shù)房企的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率都極小。從運(yùn)作模式上看，國(guó)內(nèi)房企對(duì)海外市場(chǎng)整體仍處于探索階段，由于國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)的各方面規(guī)則都與國(guó)內(nèi)有巨大差異，國(guó)內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入早期都會(huì)出現(xiàn)各種程度的不適應(yīng)。

高力國(guó)際董事總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)也認(rèn)為，目前中國(guó)開發(fā)商在海外開發(fā)物業(yè)仍處于試水階段，主要挑戰(zhàn)是中國(guó)開發(fā)商對(duì)海外物業(yè)市場(chǎng)及相關(guān)的法律、法規(guī)缺乏透徹了解；在當(dāng)?shù)厝狈I(yè)績(jī)記錄和規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致議價(jià)能力相對(duì)較弱；銷售及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的建立需要時(shí)間；此外，其回報(bào)與當(dāng)?shù)刎泿诺膮R率表現(xiàn)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。隨著今年美國(guó)市場(chǎng)利率穩(wěn)步上升，進(jìn)而影響人民幣匯率，導(dǎo)致中國(guó)開發(fā)商海外投資成本上升。

不過，在楊達(dá)看來，中國(guó)實(shí)力房企開拓海外市場(chǎng)已成為未來發(fā)展方向。因此，國(guó)內(nèi)開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)對(duì)海外市場(chǎng)的深入了解，包括在產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)的本地化、海外人才培養(yǎng)等方面進(jìn)行相應(yīng)拓展和提升。