房地產(chǎn)信貸政策分化:三四線城市銀行退出力度大

房地產(chǎn)信貸政策分化

興業(yè)銀行(8.65, -0.38, -4.21%)對房地產(chǎn)融資政策的調整，尚未引發(fā)其他銀行“一窩蜂跟進”。盡管房地產(chǎn)可能出現(xiàn)“局部風險”，但銀行未雨綢繆，已經(jīng)開始考慮加筑“長城”

興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)相關貸款，或許只是銀行業(yè)相關業(yè)務分化的一個縮影。

2月下旬，興業(yè)銀行年初調整房地產(chǎn)相關融資政策，一度引發(fā)市場震動。消息流出的第二天，滬深地產(chǎn)板塊下跌超過5%，市場普遍擔心，銀行信貸政策的改變可能繃緊房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，從而引發(fā)局部風險甚至向外擴散。

此次興業(yè)銀行暫停與房地產(chǎn)相關的供應鏈融資和夾層融資，未涉及開發(fā)貸和個人按揭貸款。

為穩(wěn)定市場情緒，在監(jiān)管層的授意下包括五大國有銀行、招商銀行(9.47, -0.21, -2.17%)和民生銀行(7.45, -0.31, -3.99%)在內的13家銀行于2月26日集體發(fā)表聲明，稱近期未調整房地產(chǎn)信貸政策。

興業(yè)銀行隨后正式公告，稱為了進一步優(yōu)化授信投向，調整資產(chǎn)結構，春節(jié)后要求各分支機構做好存量資產(chǎn)梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務管理政策。在此之前，暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務，所停辦夾層融資業(yè)務規(guī)模在本行業(yè)務中占比極小，對該行經(jīng)營沒有實質性影響。

但去年以來，一二線城市房價一路高歌猛進，地王不斷涌現(xiàn)；三四線城市則交易清冷，冰火兩重天。房地產(chǎn)泡沫之聲再度誘發(fā)市場對風險的隱憂。分裂的房地產(chǎn)表象，也迫使銀行在信貸政策上處于兩難，而普遍采取區(qū)別對待的策略。

興業(yè)信號

在國內銀行中，興業(yè)銀行快人一步較早布局房地產(chǎn)，一直被看作該類業(yè)務的風向標。根據(jù)中金公司測算，該行截止2013年上半年所有表內房地產(chǎn)相關融資規(guī)模高達5000億元，在股份制銀行中排名靠前。

除了總量可觀，興業(yè)銀行較為倚重同業(yè)市場開拓負債業(yè)務，相應地在投資端房地產(chǎn)融資形式也更為多樣化，夾層融資、信托融資、同業(yè)業(yè)務項下的融資渠道發(fā)達。此類業(yè)務接觸的項目較之傳統(tǒng)表內融資項目資質有所降低，對風險的感受也更為直接和敏感。因此市場對興業(yè)銀行的政策變動關注度頗高。

興業(yè)銀行新年伊始做出的房地產(chǎn)信貸政策調整，究竟是出于何種原因？

一位興業(yè)銀行分行負責人解釋，類似的政策微調不定期都在執(zhí)行，只不過這次趕上政策敏感期所以引起了市場關注。對于為何要暫停一些房地產(chǎn)相關貸款業(yè)務，他表示“看不清路的時候，自然的反應是要踩一點剎車”。

而根據(jù)興業(yè)總行發(fā)布的文件，此次政策調整的動機是認為“在經(jīng)濟下行，資產(chǎn)價格泡沫過大，貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風險急劇上升，一旦發(fā)生風險暴露，處置起來將十分困難”。介于股權和債券之間性質的夾層融資，由于對應項目資質弱于傳統(tǒng)開發(fā)貸款，風險更大，因此在此次調整中被暫停。

另外一層原因則來自監(jiān)管導向。2013年監(jiān)管層一直對銀行表外業(yè)務持規(guī)范和限制態(tài)度，資產(chǎn)配置靈活的興業(yè)銀行感受到更多的壓力。

“這次對夾層融資的調整，實際上是在等政策，未來政策明朗了，允許我們做就做，畢竟市場有需求。”上述人士稱。

至于興業(yè)銀行貿易融資項下的房地產(chǎn)供應鏈融資被暫停，內部人士稱，涉及到的主要是房地產(chǎn)有關企業(yè)，諸如門窗、水管、水龍頭等供應商。至于鋼鐵、水泥等一直以來的過剩行業(yè)，有專門的指導意見，一直是嚴格限制的政策。

此次房地產(chǎn)供應鏈融資被暫停并非突然，興業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)業(yè)務范圍廣，融資形式靈活，一些走得過快，觸及風險較多的業(yè)務暫停甚至回縮都是可以預計的。上述人士稱，雖然這兩年房地產(chǎn)融資還在繼續(xù)擴大，但是銀行對于宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)大勢的判斷已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，而不同地域的風險也在分化，三四線城市房產(chǎn)供大于求，銀行退出是正常的經(jīng)營決策。同行交流的信息是，各家銀行都會在不同的板塊有不同程度的退出，房地產(chǎn)業(yè)務的導向也會有明顯差別。

“目前的房地產(chǎn)大的信貸政策確實沒有變，但是分支行具體項目判斷和選擇上已經(jīng)表現(xiàn)出不同，只是不公開承認罷了。”一位國有大行分行人士說。

興業(yè)銀行此次調整，除了行業(yè)普遍的判斷，部分原因來自自身，其政策變化也不可過度解讀。

過去幾年興業(yè)銀行雖然一直受益于先知先覺的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，但也一直受到各種輿論和監(jiān)管政策的困擾。銀監(jiān)會近年來持續(xù)警示信貸行業(yè)集中度風險，興業(yè)銀行表內表外融資中房地產(chǎn)(6.24, -0.21, -3.26%)行業(yè)比重明顯高于同業(yè)受壓最大。

“興業(yè)銀行一直以來被稱為半個地產(chǎn)股。”興業(yè)銀行一位地方分行負責人稱，對于房地產(chǎn)的資金配置要壓縮總量占比。他理解這次的政策調整是“微調”，而非對房地產(chǎn)業(yè)看衰的戰(zhàn)略大轉折。

“未來房地產(chǎn)仍然是(興業(yè))的重要業(yè)務，市場有這樣的需求，業(yè)務肯定要繼續(xù)做下去。”他認為。

目前，興業(yè)銀行各家分行正在向總行匯報相關業(yè)務數(shù)據(jù)和分析結果，而最終的總行政策調整還存在很多變數(shù)。

據(jù)興業(yè)內部人士分析，總行政策的調整動機部分來自資本、存款等資源的約束。網(wǎng)點較之同類銀行稀少的興業(yè)銀行，一直以來存款規(guī)模有限，資產(chǎn)配置方面對回報率要求相應較高。

“從現(xiàn)有的情況看，我們的業(yè)務分布范圍太廣了。”興業(yè)銀行一位北方省分行副行長稱，新的思路就是怎么把錢投到更有效率的地方去。另外，“部分地區(qū)，特別是三四線城市是否存在操作違規(guī)等情況，也需要排查一下，明確政策。”