房地產信貸政策分化:三四線城市銀行退出力度大

地區分化

據了解，目前多家銀行對于房地產區域選擇采取更謹慎態度，資源重點傾斜一二線城市，對于供大于求的三四線城市則盡量回避。

“部分銀行的退出力度會非常大”一位股份制銀行公司部人士說，三四線城市的房產基本供大于求，退出是正常的。

在近期13家銀行集體否認調整房地產政策的公告中，除了否認調整房地產信貸政策，稱房貸業務一直正常開展，沒有下發過額度收緊和暫停辦理的通知外，部分銀行也在強調“將根據市場變動采取有保有壓的房地產信貸政策”。激進者如平安銀行(10.31, -0.49, -4.54%)仍在大舉拓展房地產業務。其3月7日發布的2013年業績報告顯示，該年其房地產貸款規模近科翻倍。而保守者則有意識回避傳統房貸的風險點。

中金公司對銀行業的相關調研結果為，2014年銀行將收緊“三四線城市住宅和一二線城市商業地產”兩塊業務。

一位近期考察了所在分行地區房地產業務的大行人士稱，“銀行自然的選擇就是看成交量?！币欢€城市房產交易的火爆對應三四線城市的冷清，冰火兩重天。

根據中國指數研究院2月發布的《中國主要城市房地產市場交易情報》，2014 年1月監測的43個城市成交量環比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，為56.78%，其次是大連，下跌53.11%。反映在價格方面，報告顯示1月一二線城市價格穩中有漲，三四線城市價格穩中微降。

“成交量是金標準?！鄙鲜龃笮腥耸糠Q，“2013年房地產項目開工多，今年的供給增加，部分城市的房地產庫存壓力大，加上信貸政策比較緊抑制了需求，可能全年的成交量都會不振。”

這一判斷在銀行人士中較有代表性。另外一位在信貸管理和風險部均有多年經驗的大行人士認為，房地產行業作為周期性行業黃金期已過，現在同時遭遇多重壓力，從國際資金回流到國內宏觀經濟下行和宏觀政策的收緊趨勢，以及居民收入增長狀況來看，都難以支撐房地產繼續快速上漲。

“但是房價本身并不是銀行做業務時最關鍵的判斷標準，還是要看成交量?！彼J為，這是今年房地產政策“有保有壓”的一個重要標準。

部分房地產企業去年大舉進行土地收購，因此未來一年財務杠桿可能進一步上升，但受到國內融資環境明顯收緊的影響，其銷售目標是否能達到預期存在很大不確定性。從年初開始，多家銀行大幅壓縮個人住房按揭貸款新增額度，并采取利率上浮的策略。

中國銀行(2.46, -0.03, -1.20%)首席經濟學家曹遠征認為，過去幾年房地產價格上漲的驅動力正在發生根本轉變。城市化過程中，大城市在提供就業和發展機會方面存在很大優勢，存在“跨越進城”的現象，“一步來到大城市，而不是選擇小縣城一步一步來”。他認為這會加劇房地產行業在地域上的分化。過去一年個別三四線城市房地產泡沫破裂就是開端。

風險權衡

興業銀行對房地產融資政策的調整，目前尚未引發其他銀行“一窩蜂跟進”。目前銀行業人士以及監管層普遍認為，房地產可能出現“局部風險”。

銀監會年初明確2014年銀行業監管工作重點時強調，切實防范和化解金融風險隱患。嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。這是在2013年“加強名單制管理和壓力測試”之外，特別提出要重視“局部風險”暴露。

根據銀監會數據，2013年上半年銀行新增房地產貸款中，房地產開發貸款占24.55%，同比下降12個百分點；個人購房貸款占74.17%，同比上升13.1個百分點。

“開發貸本身總量有限。”曹遠征認為，本身可能產生的風險也是可控的，國際經驗表明房地產風險需要重點關注個人按揭貸款大量斷供的可能性，這會造成一系列的資金流動性問題，從而傳染和放大風險。但是一直以來，國內個人按揭貸款嚴格執行30%甚至更高的首付比例，因此大批斷供的可能性大大降低。“總體看，系統性風險發生的可能性很小。”

房地產相關貸款所產生的不良資產，目前未對銀行造成太大壓力。

“從去年下半年的情況來看，房地產相關貸款上漲速度較快，且資產質量相比中小企業等貸款要好得多?！币晃淮笮腥耸糠Q。根據此前銀監會發布的2012年數據，房地產相關貸款不良比率均低于行業平均，大行數據普遍低于1%。

盡管如此，銀行已經開始考慮加筑“長城”，興業銀行首席經濟學家魯政委此前談到銀行應對可能存在的房地產局部風險時建議，除了“控制總量”，還要對不同品種和地區選擇做調整，不能簡單地追逐高利率。另外，在房地產走勢不明朗的情況下，要設置合適的抵押率，增強自我保護意識。

商業銀行最關心的房地產交易量如果持續下降，則可能帶來更大的資金流動性壓力。

曹遠征提示，應當關注一個重要的深層次變化：去年召開的十八屆三中全會釋放信號，要加強市場在資源配置方面的決定性作用，這意味著分清政府和市場的關系將是長期的影響因素，政府負債投資的傳統模式正在遭到質疑并發生深刻變化。中央對地方政府的考核指標也在發生變化，淡化GDP指標，強化任期內舉債情況考核、審計和責任追究。

“政府的投資意愿和能力都充滿變數。這可能在根本上改變房地產的走勢?！辈苓h征認為，房地產預期如果發生轉向就可能進入循環加速風險暴露。（記者董欲曉 王培成）