北京“剛需盤”價格低于預(yù)期 一線城市房價“松動”？

新華網(wǎng)北京３月１８日電（記者孔祥鑫）北京萬科位于大興區(qū)天宮院區(qū)域一個項目，１８日被媒體稱為以低于市場預(yù)期近３０００元的價格入市，引發(fā)輿論關(guān)于一線城市房價“松動”的熱議。相關(guān)人士表示，該項目定價參照周邊項目，并嚴格按照住建部門的指導(dǎo)意見，并非所謂的降價促銷。專家認為，由于受信貸審批收緊、上年度土地供應(yīng)充足、購房者預(yù)期變化等多重因素影響，開發(fā)企業(yè)對后市判斷趨于謹慎。剛需項目積極入市也是市場回歸常態(tài)、健康發(fā)展的表現(xiàn)。

萬科否認“降價”傳聞

北京房價的一舉一動不僅被當?shù)刭彿空吒叨汝P(guān)注，對于全國房價都具有風向標的意義。１８日，有媒體報道稱，北京萬科位于大興區(qū)天宮院區(qū)域的一個項目以低于市場預(yù)期近３０００元的價格入市。一直被認為不會降價的一線城市，房屋價格已出現(xiàn)“松動”跡象。

萬科的項目真的降價了嗎？北京萬科相關(guān)負責人對記者說，２０１４年３月中旬，位于大興區(qū)天宮院的首期產(chǎn)品開盤銷售，開盤銷售價格２１６８０元／平方米。該定價嚴格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進行定價銷售，也參考了周邊同時在售的幾個項目的銷售價格，并沒有出現(xiàn)降價的情況。

記者了解到，在萬科的項目周邊，中國水電、金融街、鑫苑等幾個項目都在近期進行銷售，毛坯價格大多在每平方米２１０００元－２３０００元之間。萬科的項目與這幾個項目差別不大。前不久剛剛購買了金融街項目的陳先生表示：“天宮院地區(qū)的項目定位‘剛需’，受到很多購房者的歡迎。相比于去年的價格，幾個項目其實還有了小幅上漲，降價又從何談起？”

“從萬科的項目的價格來看，并非是真正意義上的降價，最多是低于預(yù)期。”鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示，“北京住建部門對于新建商品住宅的預(yù)售價格監(jiān)管仍較為嚴格，這讓不少項目的價格保持平穩(wěn)。”

市場“降溫”趨勢明顯

雖然從萬科項目預(yù)售價格低于預(yù)期的情況，難以得出一線城市房價出現(xiàn)“松動”的結(jié)論，但一線城市樓市成交量整體出現(xiàn)“降溫”確是事實。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，３月上半月，北京新建商品住宅合計簽約３３４６套，二手住宅合計簽約３９０６套。累計簽約７２５２套，創(chuàng)北京樓市近６年的最低值。截至３月１６日，５４城市合計住宅簽約４５萬套，同比上年同期的５８．５萬套下調(diào)比例超過２０％。其中一線城市和二線城市跌幅分別為３６％和３５％。

在國家統(tǒng)計局１８日公布的２月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北上廣深四個一線城市新建商品住宅的同比漲幅均回落到２０％以內(nèi)，二手住宅價格也連續(xù)出現(xiàn)同比漲幅回落的現(xiàn)象。

“一線城市市場成交量下滑，價格漲幅趨緩受到上年度土地供應(yīng)充足、貸款審批從嚴等多重因素的影響。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，杭州、常州等二三線城市樓盤降價的消息也加重了購房者的觀望情緒。在北京，自住型商品住房的逐步入市也分流了一部分“剛需”群體的購房需求。開發(fā)企業(yè)對于后市的判斷明顯趨于謹慎，更傾向于積極入市，定價也會更務(wù)實、更貼近市場。

據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，３月份，北京市場開盤的項目超過３０個，其中，適合“剛需”人群的大興區(qū)、房山區(qū)和通州區(qū)的項目占比近三分之二。

“２月份，已公布銷售業(yè)績的３０家房企銷售合計６６５億元。環(huán)比１月份的１０８２．８８億元下降近４０％。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，“當前房企與購房者之間的博弈出現(xiàn)了微妙的變化。購房者觀望情緒增多，房企’讓利跑量‘心理漸占上風。”

樓市“下行”判斷為時尚早

“購房者過去出現(xiàn)過恐慌性購房，房價也呈現(xiàn)過非理性的上漲，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”陳國強表示，從目前的情形看，購房者在觀望中謹慎入市，開發(fā)企業(yè)面臨一定的競爭壓力，這應(yīng)該是市場回歸常態(tài)、健康發(fā)展一個表現(xiàn)。市場出現(xiàn)一定幅度的波動，也是正常現(xiàn)象。

分析人士指出，對于一線城市而言，房源供應(yīng)偏緊的局面并沒有出現(xiàn)明顯改觀，房價尚不具備大幅下降的基礎(chǔ)。張旭指出，以北京為例，北京市目前新建商品住宅的庫存量為５．９萬套左右，雖較年前有所回升，但仍在６萬套警戒線以下。

“市場冷淡最主要的因素是觀望情緒較濃。”張旭說，購房者的觀望情緒在短期內(nèi)還難以得到緩解。預(yù)計未來市場的調(diào)整仍將繼續(xù)。在典型房企的帶動下，新房市場的價格持續(xù)平穩(wěn)，促銷案例或許逐漸增多。

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，目前來看，市場的分化越來越明顯，樓盤供應(yīng)量較大的三四線城市，一度被熱炒的旅游地產(chǎn)和前期上漲過快的非一線城市正面臨著房價下跌的壓力。一線城市的房價也出現(xiàn)了上漲動力不足，但做出“下行”的判斷還為時尚早。

“北京等一線城市成交量下滑從今年１月份開始比較明顯，但１月份和２月份受春節(jié)等季節(jié)因素影響，情況比較特殊。判斷全年形勢還需要依賴未來兩到三個月的情況。”孔丹說，“如果一線城市樓市成交量持續(xù)低迷，價格下行的可能性還是存在的。”