上海自貿區建設逐步深入 外高橋業務深耕正當時

務實深耕

靈活合作提速開發

然而，目前外高橋區域的發展并不是沒有瓶頸。整個區域事實上面臨著從傳統的港口貿易型區域向現代綜合服務型區域轉變的過程。除了政策紅利等軟性環境要做好之外，區域內也需要更多的商業用地和辦公樓等硬件設施與之相配套。但現有的辦公寫字樓主要集中在外高橋保稅區北地鐵站附近，處于楊高北路、港九路、馬吉路和富特北路之間的方形地帶，這個商務辦公建筑群中的建筑大多建成于上世紀90年代，已不能滿足今日大量企業入園之需求。

外高橋今年迅速做出了應對這種局面的行動，為提速商辦開發建設的步伐，2014年4月，外高橋與招商置業簽署了《關于森蘭外高橋D1-4地塊、D04-04地塊項目之合作協議》。

根據協議，上海招商置業與上海外高橋共同出資設立項目公司，注冊資本金為3000萬元人民幣，上海招商置業持有60%股權，上海外高橋持有40%股權。外高橋委托該項目公司對森蘭外高橋D1-4、D04-04商業金融業和商務辦公用地進行工程建設。這兩幅地塊，緊臨自貿區。其中，D1-4地塊土地面積為5.11萬平方米，綜合容積率為4.0,D04-04地塊土地面積為2.79萬平方米，綜合容積率為3.0。

招商地產稱,此次通過與外高橋合作的方式進入自貿區，其寫字樓和商場建成后，將極大的改善自貿區的商務配套不足的現狀。

外高橋方面則表示，通過引進招商置業公司，有助于公司縮短項目前期開發周期，減輕項目開發的資金壓力，促進合作雙方優勢互補、利益雙贏，加快培育進口商品保稅展示交易中心等自由貿易試驗區產業功能。

儲備豐厚

土地利用仍存潛力

在關注外高橋公司一系列日常經營動作的同時，投資者同樣關心公司未來發展的后勁。市場分析人士認為，在自貿區建設穩步推進的狀況下，回到公司公布的物業資源數據，至少有兩方面能決定公司未來持續經營的能力，一是公司的在建物業與未建物業資源的規模。再則是公司目前土地儲備的結構是否蘊含著未來升值的可能。

從公司儲備規模看，目前公司已建物業地上建筑面積317萬平方米，在建物業地上建筑面積115萬平方米，未建物業地上建筑面積320萬平方米。公司在建及未建的儲備物業地上建筑面積共435萬平方米，超過目前已建物業規模。

從用途價值不同來劃分，商辦用地和住宅用地的單位租價水平要高于廠房倉庫用地。目前公布的在建及未建的儲備物業商辦用地地上面積共187萬平方米，在建及未建的儲備物業住宅用地地上面積64萬平方米，二者占整個在建及未建物業面積的58%，土地儲備結構有著相對不錯的質量。

增加服務業比重是自貿區的未來發展的重要方向，從傳統貨物貿易向服務貿易、離岸貿易等多種新型業態發展是一種明顯趨勢。隨著自貿區職能升級和產業調整，屆時會在客觀上要求區域內土地的性質和利用方式做出相應的規劃調整。目前外高橋在自貿區內擁有頗具規模的已開發和未開發土地資源，傳統的廠房倉庫用地在土地存量中仍占有不小的比重，如果公司在未來能夠結合自貿區發展需求進一步合理配置土地性質結構，盤活存量資源，那么外高橋在將來的土地后續利用上仍會具有非常值得挖掘的潛力。

（-CIS-）