寧波存量房直逼警戒線 開發商割肉斷腕求生存(圖)

寧波樓市供大于求 限購政策有所松動

一方面是樓市的持續低迷，一方面是房屋供應量的持續增加，顯然寧波樓市供大于求的局面已經形成，那么寧波樓市成交量持續走低的原因是什么？價格下跌是否會帶來風險，開發商會不會出現資金斷裂呢？

隨著寧波樓市價格和銷量的雙雙走低，前些年瘋狂拿地留下的后遺癥開始顯現，當時拍出的一個個地王不斷推高樓市價格，然而當價格下跌、銷售停滯不前的時候，一些開發商出現了資金緊張，甚至斷裂。那么寧波樓市成交量持續走低的原因是什么？價格下跌是否會帶來風險呢？

隨著寧波房地產價格的下跌，面粉貴過面包的現象越來越多。謝耀生告訴《經濟半小時》記者，實際上寧波的目前的跌價樓盤虧損的已經是很多了，特別是2009年2010年，拿地的這些項目，基本上都虧損了。就在他開發的樓盤附近，一個樓面地價超過每平方米16000元的樓盤，開盤均價只有2萬多元，如果銷售不順利必然虧損。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：精裝修的，每戶人家還有一個室內游泳池，這樣的樓，它本來想開5萬塊錢一平方的，如果開5萬塊錢一平方，那可能還有一點比較好利潤，大概利潤率在20%以上，這么一個水平，那現在它只開到2.6萬，我估計要虧損，虧損的可能要還蠻多的。

在寧波愛地房產市場總監許哲看來，導致寧波樓市下跌的原因，一方面是供應量持續增加，遠遠超出了寧波當地的消化能力，另一方面，就是限購政策的持續影響，導致購房客戶的結構發生了變化。

寧波愛地房產市場總監許哲：特別是到了房價走穩以后，房價不怎么漲了以后，市場投資性的需求慢慢就出去了，到后面的話基本上就很少基本上就沒有了。因此整個市場需求的是一個自住需求來支撐，自住需求它經過一波集中釋放以后，生長就沒有那么快。

另外，越來越緊的房貸政策，也抑制了一部分改善性需求。

寧波愛地房產市場總監許哲：信貸收緊直接導致了購房成本的一個上升，因為我們的客戶都是自住客戶，都是剛需或者改善性的客戶，而且是以剛需為主的，利息成本的上升、首付比例的上升對他購買行為影響是非常大的。

許哲給《經濟半小時》記者算了一筆賬，如果貸款利率不享受折扣，甚至還要在基本利率基礎上上浮，那么就有15%到20%的利息成本增加，如果是貸款25年或者30年，那么利息的成本就要增加10多萬元。

寧波愛地房產市場總監許哲：一個是實際支出增加了，另外一個貸款難度也增加了，放款的速度變慢，審批、各方面的環節，有些小銀行它甚至這一塊就不放了，審批的難度也增大了，相應的購房的動力就沒有那么足了。

《經濟半小時》記者在寧波采訪了解到，從今年5月份開始，寧波全市限購政策已經有所松動，現在只核查所購房區域內是否有兩套以上房子。而在過去，只要在寧波大市范圍內擁有兩套住房的都被禁止再買房。據說這個限購政策不發文、不宣傳，只是在內部會議上進行了口頭傳達。

《經濟半小時》記者在一些樓盤采訪的時候，銷售人員也確認了這個消息。

《經濟半小時》記者：我在鄞州區那邊有兩套房子，我在這邊可以買是吧？

銀億東岸銷售人員：對。剛剛可以吧。其實你先去打購房證明，電腦會顯示起來，……這東西你不用問，你不用管，他反正然后進去。

《經濟半小時》記者：可以打進購房證明。

銀億東岸銷售人員：對。

《經濟半小時》記者：我在鄞州區那邊有兩套房子，我的戶口是在寧州區(音)，然后我那個有房子的，就在咱們這邊還能買嗎？

雅戈爾鉑翠灣銷售人員：您在那邊有多少？

《經濟半小時》記者：兩套。

雅戈爾鉑翠灣銷售人員：現在的話新政策出來了，……沒有什么關系，就是最好還是拉一個購房證明，這邊的話就拉一個購房證明。

進入到今年5月份，隨著市場上一些樓盤大幅度的降價銷售，房產商以價換量使得寧波樓市的成交量有所回升。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：實際上真正的需求還是有的，不是說市場需求沒有，像我們寧波上個禮拜成交量就開始長來，這個需求是什么？是價格帶動，寧波的好多樓盤都幅度跌價，跌的都是三五千，一共才一萬五六千，它跌了三五千，什么該面？大家在三分之一、四分之一這樣一個水平往下跌，那么往下跌以后，就有人勇敢的入市了，感覺就是到位了，我要沖進來了。

【半小時觀察】

有媒體把寧波的樓市，形象地比喻成“電影院”，在這里上演著不同類型的電影大片。先是奉化興潤置業無法償還債務而致破產，實際控制人沈財興鋃鐺入獄，這是震驚業內的“商業片”；隨后余姚·世茂牟山湖掀起“降價40%”的大旗，轟動一時，被業內視為樓市的“動作片”；4月底，潘火板塊的奧克斯·盛世締壹城，單價最高直降5500元/平方米，引老業主怒砸沙盤，演繹了一場“武打片”；各種大片讓寧波樓市的困局一覽無余。即使是限購政策松動，也難見春風。經濟規律總會在適當的時候出場。供大于求，必然會導致價格下跌，這是鐵律。