寧波存量房直逼警戒線 開發商割肉斷腕求生存(圖)

　　開發商大量降價銷售樓盤

導讀：今年3月17日，寧波老牌房企興潤置業告別了其長期雄踞寧波高端地產二十余年的輝煌歷史，破產倒閉，一石激起千層浪，對于寧波的房地產市場來說可謂一“波”未平，一波又起，“降價打折”、“送裝修”、“送車位”等等促銷手段應遠而生，是樓市拐點？還是崩盤前兆？對于消費者來說，是果斷買入？還是持幣觀望？寧波樓市普遍大降價。樓市進入冰凍期，房價出現三成以上下跌。樓市形成供大于求局面，限購政策開始松動。別墅停工，老板入獄，寧波百強房企崩盤，寧波樓市降價潮風起云涌。

寧波作為一個三線城市，一直以來房價的漲幅并沒有出現過大起大落，但是今年進入四月份以來，寧波的一些樓盤紛紛搞起了降價打折促銷，甚至個別樓盤出現了高臺跳水，每平米降價6000元。那么寧波的樓市為什么突然出現降價潮？降價潮是否是樓市崩盤前兆呢？

寧波樓市普遍大降價 奉化大房企資金鏈斷裂

今年3月17日，奉化興潤置業資金鏈斷裂，欠下35億元債務，成為寧波房地產市場上第一個倒下的企業。興潤置業是奉化當地最大的房企，其開發歷史超過20年，當地大部分高檔住宅小區均出自興潤置業。在興潤置業開發的陽光茗都小區，興潤置業的售樓處已經撤掉。

工作人員：售樓現在沒有了。

央視財經《經濟半小時》記者：現在就是做破產清算？

工作人員：不是破產，現在也沒有破產，帳目多少就有多少。

在興潤置業開發的長汀村安置房項目，《經濟半小時》記者看到，小區內回遷的居民已經入住，但是沿街的商鋪卻大門緊鎖，在這里負責看護的工作人員介紹，這些商鋪都是開發商的資金，現在正等著有人接手。

《經濟半小時》記者在興潤置業開發的桃源府邸看到，已經主體完工的別墅完全停了下來，從這些銹蝕的鋼筋可以看出，這里停工已經很長時間。桃園府邸當初計劃于2013年12月交付，但目前卻面臨爛尾。記者試圖尋找項目的工作人員卻未果。

據《經濟半小時》記者了解，導致興潤置業資金鏈斷裂的原因，與當年在市場上高價拿地不無關系。興潤置業2010年1月拿下桃源府邸項目所在地塊，折合樓面價是7853元/平方米。而另外一家公司2013年12月拍下同地段的地塊，樓面價只有3204元/平方米，僅在這塊地上，興潤置業資產就縮水3.9億元。

而對興潤置業造成致命打擊的，是興潤置業開發的長汀村項目，當時的土地評估價值是每畝1000萬元，而現在同地段拍賣的土地價格，只有每畝328萬元，幾乎縮水了6成多。在這個項目上，興潤置業資產縮水至少10億元。

　　開發商為促銷提出大量優惠條件

地價大幅縮水，而寧波的房價也開始跳水。這使得當初高價拿地的興潤置業幾乎無法在樓盤銷售中獲利。在寧波，越來越多的樓盤正在花樣翻新地打折促銷，爭取買家。

今年4月30日，位于寧波市鄞州區的盛世締壹城二期開盤，所有的可售房源每平米直降3500元到5500元，銷售均價從一期的每平米15000元下調至11000元，價格下調幅度接近27%。

今年準備結婚的周先生，在網上看到締壹城降價的消息后，第二天一大早就趕到售樓處，當天選房，當天就簽訂了購房合同。他說，他買的這套房子跟去年開盤的一期價格相比，同樣的樓層和戶型，總價便宜了很多。

《經濟半小時》記者：你買的那個是多少錢？

業主周偉：我買的是24樓，然后戶型的話是一百(平米)不到。均價是一萬一千八，一萬二。跟去年比我這套房子差價將近有30多萬。

周先生從去年底就開始到處看房子，然而看了許多樓盤之后，他始終無法找到價格、地理位置都合適的房子。周先生告訴《經濟半小時》記者，從去年下半年開始，一些樓盤相繼出現各種打折優惠措施，但是優惠的幅度都不大，有些還是以特價房的方式銷售。不過從今年的4月份開始，寧波的鄞州區和鎮海區先后出現降幅比較大的樓盤。

業主周偉：入手非常值得，因為我們畢竟是剛需，如果我們錯過這個樓盤，未來市場我們不能判斷，畢竟我們不是專業的，我們不是專業的，作為普通老百姓，有真正的優惠幅度大的話我們肯定會優先考慮。

《經濟半小時》記者了解到，自從大幅度下調價格之后，盛世締壹城的銷售出現了火爆的搶購場面，之前一直銷售不暢的剩余房源也銷售一空。

寧波奧克斯置業有限公司營銷副總經理王震：目前我們可住房源推出大概800套左右，我們現在已經賣了700多套，基本上已經達到了90%的一個銷售率。

王震告訴《經濟半小時》記者，盛世締壹城第一期去年開盤之后，銷售情況一直不理想。通過對全國市場的調研，特別是今年杭州等城市出現降價樓盤之后，奧克斯置業也開始重新考慮盛世締壹城的銷售價格。

王震：市場能接受什么價格，我們就以什么樣的價格去銷售，這基本上是一個順應市場的一個行為。

實際上，奧克斯盛世締壹城并不是今年第一個大幅降價的樓盤。今年年初，位于寧波江北灣的雅戈爾長島花園即以推出特價房的方式，將30多套房源的售價從每平方米2.6萬元降至1.8萬元，降價幅度高達30%。

雅戈爾開發的另外一個項目，位于寧波鎮海區的鉑翠灣，去年10月開盤時的銷售均價約為19500元/平方米，而近期該樓盤推出的特價房，只有16000元/平方米。目前雅戈爾鉑翠灣的普通房源也有一兩千元的優惠。

《經濟半小時》記者在鉑翠灣售樓處看到，對于購買220平米和270平米大戶型的客戶來說，還能享受交10萬抵50萬房款的優惠。各種優惠下來，每平米的價格還不到20000元，而之前的銷售價格是每平米30000元。

在寧波鎮海區的保利城項目，正在預售的三期樓盤均價只有每平米8000多元，跟還在銷售的保利城二期均價11000元相比，單價每平方米直降近3000元。與此同時，該樓盤還有交1萬抵5萬元等優惠措施。

保利城銷售人員：三期相對來說性價比高一點，而且優惠比較多，交誠意金1萬可以抵5萬，然后還有2萬元錢裝修資金也可以折抵房價，包括車位，你們有車肯定要買車位嘛，認籌客戶的話1萬元錢就可以買個車位。

在距離保利城不遠的風景御園，《經濟半小時》記者看到這里的實際銷售價格要遠遠低于在政府部門的備案價格。例如一套87平方米的房子，備案價格是每平米11041，實際銷售價格是8760元，每平米下降了2281元。除了價格直降2000多元每平米，當天簽約還有特別的優惠。

寧波存量房或創歷史新高 開發商割肉斷腕求生存

寧波的開發商，打折促銷的花樣真是多。有的直接降價銷售，有的送裝修、送車位，有的交1萬抵5萬。盡管有些開發商為了避免刺激老業主，不敢明目張膽地降價銷售，但是一個不爭的事實，那就是寧波很多的樓盤價格下降了，其實早在去年底，寧波外圍的樓盤就開始降價。

在寧波余姚高速路的入口處，矗立著一塊巨大的廣告牌，上面一個叫“太守名府”的樓盤，每平米直降6000元。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：它當時第一次開盤23000元，走了一部分后來一直不未動，大概到今年的年初、春節前后，才一次性降價6000元錢，變成17000元。

降價6000元之后，太守名府的銷售并沒有多少起色。而在距離太守名府700米的地方，就是寧波百隆開發的陽光威尼斯二期，雖然目前項目還在預約登記階段，但是開盤的價格幾乎已經沒有懸念。

記者：那像一般來問的話，他們的心理價位是多少？

陽光威尼斯置業顧問干超：一般的話心理價位都在8000—9000左右。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：我們現在放出去11000元基本上沒人來買，放出去9000元來了幾波人看看，也沒有太多人下單，我估計如果說這個樓要賣的好的話，可能也就是在8500元左右，可能稍微有凍干，本來樓市的信息還敲不動。

謝耀生告訴記者，當時公司拿這塊地的樓面價是4580元，加上建造和財務成本，每平米至少要賣9000元才能保本，如果開盤價低于9000元，那么就意味著項目要虧損，但謝耀生認為即使虧本也要盡快把房子銷售出去。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：我是這樣算的，如果說8500元錢賣掉了，現在錢收進來了，你把這個錢用活了，你每年大概還有7%—8%的回報，如果說你壓了一年、壓了兩年，等于是9000元賣掉的話，還不如現在8500塊賣掉。這個賬大家都會算，資金是要活的去算，不能死的去看。

《經濟半小時》記者了解到，太守名府在2009年拍下的地塊，折合樓面價達到了當時的最高值15800每平米，之后地價開始走低，僅僅相隔700米的陽光威尼斯二期的地價只有4580元，僅僅樓面價就相差了10000多元。

謝耀生告訴《經濟半小時》記者，距離這里2公里的余姚東部新城，均價已經跌倒每平米8000元左右，正是對今后的市場走勢難以把握，他們才遲遲沒有開盤。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：一直沒有開是因為人氣不足、信心不足，大家都還在等，可能還會跌，因為房地產是買漲不賣跌，你現在在跌大家都等。

《經濟半小時》記者在走訪中發現，寧波的很多樓盤都延后了開盤時間，一些樓盤的售樓處只展示樓盤和房型，具體開盤時間卻是待定。在位于寧波鄞州區的萬里江山售樓處，所有的準備工作已經就緒，但具體開盤時間和價格卻沒有確定。

寧波鴻城置地有限公司總經理助理邱紀榮：我們準備是在第三季度要銷售的，現在目前情況來看，現在市場還是屬于動蕩不安的局勢下?？傮w來說目前還看不出來，可能到今天夏天，8月份這樣，可能會有一個明朗趨勢會出來，包括是像上行下行的情況可能會出現。

《經濟半小時》記者調查了解到，當時萬里江山的拿地成本折合樓面價在每平米7200元左右，但是目前鄞州區的平均房價只有12000元，相比去年9月份的最高均價16000元每平方米，下降幅度達到了25%。

寧波鴻城置地有限公司總經理助理 邱紀榮：前四個月，應該說從開春來講，銷售就不怎么樣，那么5月份有部分的一個口頭政策的宣告以后，稍微成交量有點上來，但是總得形勢看居民的一個購房意愿了，跟前幾年相比，有的時候甚至比2008年還要弱。

不僅僅是商品房價格下跌，二手房的銷售也出現了量價雙雙下跌的市場行情，統計數字顯示，從去年6月份之后，二手房的成交量始終徘徊在1600套左右，成交價格也隨之下落。在寧波南天房產的一家門店，《經濟半小時》記者看到一些房源信息上直接下調了價格，店員陳國君告訴《經濟半小時》記者，去年3月份生意好的時候，她一個月就銷售了近10套二手房，但是今年卻只有一兩套。

寧波南天房產旗艦店經紀人 陳國君：現在一個月大概一到兩個最多，都是在變化的，客戶心里想好了，也看了很多套了，真正要下訂單，朋友一講，再考慮考慮是不是還會再變化，現在客戶的心里都是買漲不買跌的，就是有點那種感覺。

由于成交量急劇萎縮，一些二手房公司不得不關掉一些門店，在寧波市區《經濟半小時》記者就見到多家已經關門的二手房門店。在南天房產公司，薛敏強向《經濟半小時》記者提供了寧波市六區今年前四個月的銷售房屋數據。

寧波南天房產總經理助理薛敏強：跟去年同期比的話就沒法比了，二手房市場它有將近67%的降幅，那么新房市場可能還好一些，只有30%的降幅。

在去年銷售量下降的情況下，寧波市新入市的房子卻在增加。在寧波愛地公司，市場總監許哲給《經濟半小時》記者看了一份圖表，上面的數據顯示，2013年寧波市成交的住宅用地69宗，商住樓用地13宗，其中住宅成交的土地是305萬平方米，商住的成交面積是91萬平方米。

寧波愛地房產市場總監許哲：寧波存量可能現在是個歷史新高了，官方的數據是至少超過35000套，35000套商品住宅，如果我再算上安置房，政策房、安置房、政府建的經濟適用房也好，或者說原來的一些人才房也好，房屋增量會更大。

在寧波市的鎮海區，《經濟半小時》記者看到，正在建設的樓盤一個接著一個，這就意味著未來會有更多的新房進入到本就已經疲弱的寧波樓市。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：那么一般的專家來講，供應量最好是6個月是最合理的，增量房產能夠在6個月消化掉是比較合理的，超過6個月市場就有點供大與求了，8個月是警戒線，那我們兩年多這是警戒線以外的警戒線了。

寧波樓市供大于求 限購政策有所松動

一方面是樓市的持續低迷，一方面是房屋供應量的持續增加，顯然寧波樓市供大于求的局面已經形成，那么寧波樓市成交量持續走低的原因是什么？價格下跌是否會帶來風險，開發商會不會出現資金斷裂呢？

隨著寧波樓市價格和銷量的雙雙走低，前些年瘋狂拿地留下的后遺癥開始顯現，當時拍出的一個個地王不斷推高樓市價格，然而當價格下跌、銷售停滯不前的時候，一些開發商出現了資金緊張，甚至斷裂。那么寧波樓市成交量持續走低的原因是什么？價格下跌是否會帶來風險呢？

隨著寧波房地產價格的下跌，面粉貴過面包的現象越來越多。謝耀生告訴《經濟半小時》記者，實際上寧波的目前的跌價樓盤虧損的已經是很多了，特別是2009年2010年，拿地的這些項目，基本上都虧損了。就在他開發的樓盤附近，一個樓面地價超過每平方米16000元的樓盤，開盤均價只有2萬多元，如果銷售不順利必然虧損。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：精裝修的，每戶人家還有一個室內游泳池，這樣的樓，它本來想開5萬塊錢一平方的，如果開5萬塊錢一平方，那可能還有一點比較好利潤，大概利潤率在20%以上，這么一個水平，那現在它只開到2.6萬，我估計要虧損，虧損的可能要還蠻多的。

在寧波愛地房產市場總監許哲看來，導致寧波樓市下跌的原因，一方面是供應量持續增加，遠遠超出了寧波當地的消化能力，另一方面，就是限購政策的持續影響，導致購房客戶的結構發生了變化。

寧波愛地房產市場總監許哲：特別是到了房價走穩以后，房價不怎么漲了以后，市場投資性的需求慢慢就出去了，到后面的話基本上就很少基本上就沒有了。因此整個市場需求的是一個自住需求來支撐，自住需求它經過一波集中釋放以后，生長就沒有那么快。

另外，越來越緊的房貸政策，也抑制了一部分改善性需求。

寧波愛地房產市場總監許哲：信貸收緊直接導致了購房成本的一個上升，因為我們的客戶都是自住客戶，都是剛需或者改善性的客戶，而且是以剛需為主的，利息成本的上升、首付比例的上升對他購買行為影響是非常大的。

許哲給《經濟半小時》記者算了一筆賬，如果貸款利率不享受折扣，甚至還要在基本利率基礎上上浮，那么就有15%到20%的利息成本增加，如果是貸款25年或者30年，那么利息的成本就要增加10多萬元。

寧波愛地房產市場總監許哲：一個是實際支出增加了，另外一個貸款難度也增加了，放款的速度變慢，審批、各方面的環節，有些小銀行它甚至這一塊就不放了，審批的難度也增大了，相應的購房的動力就沒有那么足了。

《經濟半小時》記者在寧波采訪了解到，從今年5月份開始，寧波全市限購政策已經有所松動，現在只核查所購房區域內是否有兩套以上房子。而在過去，只要在寧波大市范圍內擁有兩套住房的都被禁止再買房。據說這個限購政策不發文、不宣傳，只是在內部會議上進行了口頭傳達。

《經濟半小時》記者在一些樓盤采訪的時候，銷售人員也確認了這個消息。

《經濟半小時》記者：我在鄞州區那邊有兩套房子，我在這邊可以買是吧？

銀億東岸銷售人員：對。剛剛可以吧。其實你先去打購房證明，電腦會顯示起來，……這東西你不用問，你不用管，他反正然后進去。

《經濟半小時》記者：可以打進購房證明。

銀億東岸銷售人員：對。

《經濟半小時》記者：我在鄞州區那邊有兩套房子，我的戶口是在寧州區(音)，然后我那個有房子的，就在咱們這邊還能買嗎？

雅戈爾鉑翠灣銷售人員：您在那邊有多少？

《經濟半小時》記者：兩套。

雅戈爾鉑翠灣銷售人員：現在的話新政策出來了，……沒有什么關系，就是最好還是拉一個購房證明，這邊的話就拉一個購房證明。

進入到今年5月份，隨著市場上一些樓盤大幅度的降價銷售，房產商以價換量使得寧波樓市的成交量有所回升。

寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：實際上真正的需求還是有的，不是說市場需求沒有，像我們寧波上個禮拜成交量就開始長來，這個需求是什么？是價格帶動，寧波的好多樓盤都幅度跌價，跌的都是三五千，一共才一萬五六千，它跌了三五千，什么該面？大家在三分之一、四分之一這樣一個水平往下跌，那么往下跌以后，就有人勇敢的入市了，感覺就是到位了，我要沖進來了。

【半小時觀察】

有媒體把寧波的樓市，形象地比喻成“電影院”，在這里上演著不同類型的電影大片。先是奉化興潤置業無法償還債務而致破產，實際控制人沈財興鋃鐺入獄，這是震驚業內的“商業片”；隨后余姚·世茂牟山湖掀起“降價40%”的大旗，轟動一時，被業內視為樓市的“動作片”；4月底，潘火板塊的奧克斯·盛世締壹城，單價最高直降5500元/平方米，引老業主怒砸沙盤，演繹了一場“武打片”；各種大片讓寧波樓市的困局一覽無余。即使是限購政策松動，也難見春風。經濟規律總會在適當的時候出場。供大于求，必然會導致價格下跌，這是鐵律。