北京今年前5月土地收入破千億

今年的房地產市場雖然差強人意，但土地市場整體而言，依然是高歌猛進，房企全力回歸一線，在供需兩旺之中，北京土地收入在前5個月已經突破千億，截至到5月20日，北京土地收入達到了1114.5億元，且早在4月份就突破千億，成為歷史上最早突破千億的一年。值得關注的是，在整體市場向好中，土地市場的分化也更為清晰。

京華時報記者桂瑰京華時報制圖覃超

前5月土地收入破千億

根據北京中原地產、鏈家地產等多家的統計數據顯示，截至到5月20日，北京年內累計土地出讓金達到了1114.5億，比去年同期上漲103.5%，創造了同期歷史最高紀錄。其中，居住類地塊，無論從成交宗數還是土地出讓金來看，今年是2007年以來同期的最高量。中原地產首席分析師張大偉預計，2014年土地出讓金也有望突破歷史最高紀錄，突破2000億。

據記者了解，3月受“兩會”影響，北京供應地塊不多，而從4月開始，北京土地市場繼續年初的快節奏供應，但缺少核心區土地供應。受土地供應結構的調整，4月土地市場的整體表現，雖沒有年初豐臺西局等地塊的轟動效應，但4月土地市場成交仍遠高于2、3月。4月共成交34宗土地，其中，工業用地18宗，經營性用地16宗，4月份的整體市場較為活躍。

不過，記者發現，5月6日，北京最后一批待出讓的地跨成交后，已經連續半個月沒有待售的經營性用地。這在歷史上尚屬首次，對此，張大偉認為，今年年內，土地供應完成情況比較好，土地收益也比較高，這種情況下，土地供應減少對市場預期影響不大，但如果長期供應減少，則會沖擊市場的供需結構，市場可能會再次擔憂未來的供應問題。

歷史上最快突破千億

根據北京市土地整理儲備中心的公告，截至4月24日，北京土地市場通過招拍掛出讓土地81宗，土地出讓金額總計1023.7億元，成為北京土地市場歷史上單年突破千億時間最快的年份。據張大偉介紹，2013年土地成交額突破千億是在8月27日，2012年全年未突破千億，2011年12月16日才突破千億，2010年11月19日突破千億。他預計，2014年全年土地市場成交額，將創造歷史紀錄，歷史首次突破2000億。

張大偉表示，整體而言，房企對北京等一線城市土地依然渴求，相比較三四線城市看得見的風險，北京等一線城市目前需求總量依然巨大，即使調整，幅度和時間也不會過大。不過，他也表示，除了市場自身可能存在的調整風險，北京大量自住房的入市也給市場增添了變數。

鏈家地產市場研究部張旭認為，在市場升溫期，北京土地市場經歷了一輪高溫交易周期，在今年一季度，土地市場優質地塊的競爭程度依然激烈。而今年二季度以后，房地產市場的下行趨勢愈加明顯，北京土地市場交易狀態也開始呈現出分化和觀望趨勢。4月以及5月初，商品住宅成交的形勢或許影響整個市場主體預期發生轉折，這將直接影響到房企在土地市場的拿地力度。

泰禾、恒大等企業表現搶眼

在今年至今的土地市場中，表現最搶眼的不是萬科、保利等國內首屈一指的房企，而是頻頻現身土地市場且有不少斬獲的泰禾、恒大等民營房企。

其中，截至目前，泰禾已經在北京拿下了豐臺西局和大興黃村在內的3宗地，共耗資101.3億元。今年2月20日泰禾以49.6億元競得豐臺區盧溝橋鄉西局村舊村改造項目二期地塊。4月10日，泰禾力壓競爭對手又連續摘得了大興黃村兩宗地，兩宗地塊總價高達51.7億元。

去年才成功進軍北京市場的恒大也表現積極，去年至今，已先后摘得了沙河、豆各莊、東壩、來廣營和黃村5宗地。不過，這5宗地中只有在東壩地塊有5萬平米的可定價產品，其他全部為限價房源。張大偉認為，從利潤角度，限價房將會拉低恒大的年度利潤率，但這幾塊地對恒大全國布局非常有幫助，對于上市公司來說，銷售額非常關鍵，對股價的影響很大，房企已經不再單獨考核單個項目銷售業績利潤，房企血拼回歸一二線城市，搶占市場份額。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，2014年中國房地產市場地域分化態勢將進一步明顯，受到一線城市投資開發的高回報率與低風險驅使，今年房企將持續回歸北京等一線城市，而在去年年底自住型商品房的政策沖擊下，為了應對接下來的市場變化，房企也傾向于保持一定拿地力度，通過走高周轉路線來加速調整后期產品線，因此今年房企的拿地需求也仍將保持在高位。而從整體來看，今年土地市場仍然是以供需兩旺的態勢開局，全年走向也將維持平穩。

自住房供地量占半壁江山

在恒大摘得的眾多地塊中，來廣營地塊無疑是最受關注的，該宗地被認為是北京單價最高的自住房地塊。

3月27日，朝陽區來廣營鄉LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊二類居住、小學、中學用地(配建限價商品住房)進入現場競價階段，該宗地將配建建筑面積不少于29400平方米的“限價商品住房”，除用于建設限價商品住房的29400平方米外，剩余居住用途建筑規模全部用于建設自住型商品住房，房屋銷售限價為28000元/平方米，是北京截至目前最貴的自住房。在該宗地的競標中，恒大頻頻舉牌，最終力壓中鐵建、住總正華、華遠等其他3家競爭對手，以37.4%的溢價率摘得此地。

事實上，自住房是北京土地供應的重點，亞豪機構的統計顯示，在北京2014年的供地計劃中，自住商品房用地將達到500公頃，占到總體商品房供地量的一半，這樣，純商品房的用地量實際只有500公頃，比2013年的850公頃減少了40%。自住商品房供地量與純商品房供地量的逆轉，將倒逼房企轉向自住商品房地塊。

任啟鑫表示，自住商品房在土地市場的高占比令未來樓市結構調整在即，剛需項目的生存空間已經趨小，因此即使自住商品房項目是薄利，但是對于走規模化發展路線的龍頭房企來說，自住商品房仍是企業保持高周轉的一個強勁拉動力。