IMF警示全球樓市過熱風險 敦促加快行動抑制房價

國際貨幣基金組織(IMF)11日發出預警，目前許多國家的房價均已遠超歷史平均水平，各國應采取積極行動控制樓市風險，防止再次出現毀滅性的樓市危機，威脅全球經濟穩定。

全球房價持續上升

IMF網站11日公布的信息顯示，在過去一年中，IM F追蹤的51個國家中，有33個國家的房價在上升。其最新數據顯示，全球房價已經連續增長7個季度，目前同比上漲了3.1%。美國、澳大利亞和德國的房價同比均上漲超過5%，英國約上漲4%。在新興市場，房價上升更快。菲律賓房價同比上升了10%，中國上升了9%，巴西上漲了7%。

IMF副主席朱民指出，在一些情況下，房價是在從金融危機后的低谷回升；而另一些情況下，房價卻是延續了金融危機之前的上漲勢頭。

在一些國家，房地產近年來日益成為一種重要的投資手段，成為財富的主要組成部分。美國非金融私人部門的資產中，約有三分之一為房產。大多數的家庭更愿意擁有房產而非金融資產。在法國，不到四分之一的家庭擁有股票，而超過60%的家庭擁有住房。

IMF認為，全球主要央行近年為提振經濟普遍將利率降至歷史低位，成為推動房價上升至危險水平的一個重要原因。房價上漲過快已成為全球經濟穩定的主要威脅。

IMF的研究顯示，過去數十年中的50次系統性銀行業危機中，有三分之二在發生之前都出現過房地產泡沫的破裂。而解決房價崩盤問題的代價是巨大的。以愛爾蘭為例，由于樓市崩盤引發銀行業危機，政府不得不花費40%的國內生產總值救助銀行業。

但在一些歐洲邊緣國家，房價卻在下降。IMF的最新數據顯示，希臘房價同比下降7%，意大利房價下跌6.6%，西班牙房價下跌5%。印度房價也同比下降了約8%。

房價高估程度不同

要判斷樓市是否過熱，房價相對于收入和租金的水平是可供衡量的重要指標。

IMF的數據顯示，相對于收入和租金，大多數國家的房價仍持續明顯高于歷史平均水平，例如澳大利亞、比利時、新西蘭、法國、英國、加拿大、挪威和瑞典。這顯示出房價出現被高估的跡象。去年第四季度，加拿大房價相對于收入和租金比長期平均水平分別高出33%和87%。英國房價相對于收入和租金比長期平均水平分別高出27%和38%。

在另一些市場，房價在快速上漲，但并未出現明顯被高估的跡象。例如美國，房價相對于收入比長期平均水平低13.4%，房價相對于租金比長期平均水平僅高出2.6%。而房價水平最低的是日本市場，房價相對于收入和租金比長期平均水平分別低41%和38%。德國房價相對于收入和租金均比長期平均水平低出超過10%。

有分析指出，僅靠房價相對于收入和租金的水平這一個因素還不足以判斷出房價是否被高估，還需綜合考慮信貸增長速度和家庭負債狀況等其他關鍵因素。尤其是信貸增長狀況，大多數的樓市泡沫形成時都伴隨著信貸快速增長的現象。

各國應加快應對

雖然全球房價出現加速上漲態勢，但相關各國在抑制房價方面所取得的進展尚且有限。朱民表示，控制房價上升的政策尚在研究之中，但這不應當成為不采取行動的理由。

IMF11日宣布開辦全球房市觀察網站。該網站將匯總并定期發布世界各國房市數據，跟蹤房市波動周期，發布全球房價指數和其他與房市相關的經濟指標，將每個季度更新全球樓市的監察情況。

IMF希望借此增強公眾對該領域的了解，幫助各國政策制定者預防房市過熱而再度引發金融危機，并促進房市調控方面的跨國合作。

朱民表示，房地產是經濟重要部門，也是經濟脆弱性和危機的一個源頭，當前全球房市保持復蘇是一個好現象，但需預防再次出現不可持續的快速上漲。但是，發現房市是否過熱依然“更像一門藝術而非科學”，目前的政策工具組合仍需建設。

朱民表示，盡管控制房價的政策工具還很新，但也必須立即開始使用。他提到一些可能的選擇，包括限制抵押貸款的發放，在發放風險信貸方面對銀行提高資本金要求，對國外房產投資者更多征稅等。同時，綜合使用多種政策，將有助于彌補單項政策的缺陷。記者王婧