供給沒明顯過剩剛需充足 房價全面下降可能性不大

供給沒有明顯過剩，剛性需求依然充足，行業資金鏈條未現緊張跡象

房價全面下降可能性不大(觀點)

中國金融四十人論壇青年研究員 李洪俠

筆者結合各方面數據分析，從住房供求的基本面和資金角度判斷，今年住房價格全面下降的可能性不大。

住房供給面不支持房價全面下跌。供給過剩是住房價格下降的前提條件之一。考慮到我國土地管理制度、房地產開發環節和周期，影響當前住房供給的指標可以設定為，2—3年前土地購置面積、1—2年前的住房新開工面積，以及當前的待售面積，上述指標如果處在合理增長區間或者保持穩定，房地產供應鏈條就是大致完整的，供給面也基本是健康的。分別看，2011—2012年全國房地產企業土地購置面積4億平方米，處在近10年來的中上等水平，并不明顯偏高；2012—2013年住房新開工面積平均下降0.4%，為近10年來首次，如果住房需求變化不大，今年住房不但不會出現供應過剩甚至還有不足的嫌疑；2013年末全國住房待售面積3.2億平方米，按照當年速度僅夠銷售3個多月，庫存遠未達到支撐半年銷售的過剩臨界點。可見，今年住房市場不存在明顯供給過剩。

住房需求短期內不會出現明顯下滑。需求萎縮是房價下跌的另一個前提。在沒有住房存量和家庭分布數據的情況下，住房需求只能根據過往的銷售情況和居民收入大致做出趨勢性判斷。從銷售看，2011年大中城市相繼實施限購政策，投資需求受到抑制。盡管如此，3年來住房銷售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增長17.5%，可見剛性需求動力仍然充足。從收入看，去年城鎮居民收入增長7%，雖略低于房價增速，但近10年來數據表明，兩者差距并不算大。當然目前房價狀態下，很多城市居民無法靠收入買房，而是靠幾代人的積蓄、拆遷等初始財富積累等，今年作為新型城鎮化元年，拆遷增加、補償標準提高，很可能通過增加初始財富積累和住房置換等方式，增加購房需求。

房地產行業的資金鏈條未現緊張跡象。房地產業資金密集且資產屬性強，資金鏈是影響房價的重要因素，判斷資金鏈有企業、個人和銀行三個角度。從房地產企業看，去年房地產企業到位資金超過12萬億元，增長26.5%，明顯高于此前三年平均增速。從個人住房貸款看，去年末個人住房貸款余額為9萬億元，同比增長21%，比上年末高8.1個百分點。銀行數據進一步印證上述趨勢，去年房地產貸款和信托融資增長迅速，新增房地產貸款2.3萬億元，同比多增9987億元；新增房地產信托6848億元，同比增長超過1倍。可見，房地產企業資金總體充裕，個人購房貸款增長較多，資金層面基本保障了住房供求平衡。

全國不會出現全面房價下降，并不意味著所有城市房價都不會下跌，也不代表所有企業都經營良好。相反，部分二、三線城市由于前期供給增加過多、投資需求多、人口增加有限等原因，已經表現出一些問題，應當加以高度重視。