36盤入市 京城樓市七月吹響“平價集結號”

“搖號中簽難如彩票中獎！”6月23日，北京市首個自住房項目的搖號結果公布，其中優(yōu)先家庭搖號中簽率為68：1，申購家庭中簽比為100：1。不少申購家庭發(fā)出了如此感慨。與自住房“一號難求”形成鮮明對比的，是北京商品房市場連續(xù)5個月高量推盤入市。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，北京7月份將有36個樓盤入市，與此同時，開發(fā)商紛紛采取打折促銷、平價入市等讓利手段，以期搶占剛需市場。對此，業(yè)內專家分析，在首個自住房搖號結果公布后，部分觀望人群或將目光重新歸于剛需房市場。

早知道直接買商品房了

6月23日，位于東四、五環(huán)之間的金隅匯星苑自住房開始搖號。總共1882套房源，吸引了172563戶家庭申購，其中165514戶家庭通過初步審核，127638戶家庭為優(yōu)先家庭。而搖號僅從優(yōu)先家庭中搖取，產(chǎn)生1882戶正選組家庭和1882戶備選組家庭。據(jù)統(tǒng)計，優(yōu)先家庭真正可以買到自住房的機率為1/68，而申購家庭的中簽率僅為1/100。

參加搖號卻未中簽的劉女士在現(xiàn)場對記者表示：“從去年自住房政策問世就一直關注，知道搖中的幾率低，但是沒有想到會這么低。早知道去年就直接買商品房了。”事實上，除去劉女士這樣未搖中的優(yōu)先家庭，北京龐大的剛需群體還有一大批非優(yōu)先家庭以及外地戶籍購房群體。據(jù)攸克地產(chǎn)統(tǒng)計分析，僅恒大御景灣、金隅匯景苑、金隅匯星苑這3個項目，就有超過117萬戶家庭進行了申購，其中優(yōu)先家庭超過74萬戶，而這三個項目僅提供約7200套房源，北京龐大的剛需大軍遠遠未被滿足。

平價入市成為攬客主策略

以前因申購自住房的熱情而忽略的一些問題，在被低中簽率的冷水潑息后，成為影響剛需群體購房選擇的決定性因素。即使自住房申購中簽，在享受自住房低總價“優(yōu)惠”的同時，高首付也是一大難題。相關數(shù)據(jù)顯示，在目前入市的13個自住房項目之中，僅金隅匯星苑、金隅匯景苑及中國鐵建順新嘉苑3個項目接受組合貸款。

有人給自住房首付算了一筆賬：“雖然自住房首付比例也是三成，但如果不接受組合貸款，即使按照公積金貸款80萬元的額度計算，自住房的首付比例也將高達50%，這樣即便是總價不到200萬元的自住房，僅需支付的首付就高達100萬。”此外，自住房地段多數(shù)偏遠，戶型結構不合理，面積過小，居住舒適度差等問題也逐漸浮出水面。

剛需盤加大了各類促銷力度。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014年6月北京市商品住宅折扣盤總量199個，零首付及一成首付項目受到關注度最高。其中，例如，珠江四季悅城就推出了“全盤零首付”活動，14800元/平方米起的價格更是吸引了剛需人群的關注。地處東五環(huán)與六環(huán)之間的首開香溪郡也推出了“零元搶房大行動”，項目售價為15000元/平方米起。

新盤平價入市也是眾多開發(fā)商采取的攬客策略。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，7月北京預計有36個樓盤入市，在17個已經(jīng)給出預期價格的樓盤中，9個項目以平價或者低于市場預期的價格入市。如通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰，預計開盤價格23000元/平方米，和前期開盤持平。

“剛需置業(yè)群體中，有相當一部分是當下手頭的財力不足以付首付，他們對生活品質有一定的要求，中長期可預期的收入也并不低。在自住房中簽難和其他問題浮現(xiàn)，以及剛需盤‘0首付’、‘分期首付’、‘特價樓棟’促銷搶客的雙面疊加之下，剛需群體購房選擇的天平開始向剛需盤傾斜。”業(yè)內人士分析說。

下半年剛需市場緩回流

從6月商品房整體成交量來看，在北京排名前十位的熱銷項目中，剛需盤占據(jù)半壁江山，其中包括住總萬科橙、天恒樂活城、世茂維拉、首開熙悅山、首地浣溪谷等項目。剛需盤在6月北京住宅市場銷量中占比超5成。而在6月28日開盤的首開常青藤項目，以3.2萬元/平方米入市，每平方米降幅高達1萬元，由于價格及時調整，開盤當天便吸引189組客戶參與搖號選房，成為近期北京樓市屈指可數(shù)的9成以上去化樓盤。

除去部分剛需盤銷量提升外，一些項目受關注度也在發(fā)生變化。華業(yè)集團副總裁陳云峰告訴記者，華業(yè)旗下的華業(yè)東方玫瑰，在北京首個自住房搖號前的一段時間里，一天只有二三十人前來售樓處看房，就連電話咨詢都不多，而這幾天，來電來訪量正在大幅增加。而在7月份北京即將入市項目中，也有17個項目為剛需盤，或以剛需房源為主。

“種種跡象表明，剛需盤及時的價格調整的確會影響部分剛需人群的購房判斷。因此，自住房極低的命中率能否促進剛需回流，除去與國家宏觀政策有關，與開發(fā)商實際降價幅度能否達到購房者預期確實也有關聯(lián)”。鏈家地產(chǎn)張旭如是說。記者　洛濤