地方與房企動(dòng)作頻頻聯(lián)合救市 攬客手段花樣百出

近月來，在房地產(chǎn)市場下滑的背景下，地方放松調(diào)控動(dòng)作頻頻，從放松限購、限價(jià)，到擴(kuò)大資金支持力度，再到調(diào)整落戶條件，各地從不同角度試探房地產(chǎn)調(diào)控放松的底線。與此同時(shí)，為提高樓盤成交量，加快資金周轉(zhuǎn)，各房企降價(jià)又促銷，甚至推出“降價(jià)險(xiǎn)”，花樣百出吸引購房者。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整期會(huì)比較長，對地方政府救市的效果不能期望過高。而對于購房者而言，開發(fā)商的價(jià)格游戲觸動(dòng)有限。由于庫存高企，對于房企來說，如果想吸引客源，讓出部分利潤是最好選擇。

焦急

地方放松限購“只做不說”

有消息稱，從7月14日起，南昌將有條件放開住房限購，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖4個(gè)區(qū)，其他市區(qū)區(qū)域不再限購，成為繼呼和浩特、濟(jì)南之后第三個(gè)正式取消限購的城市。

對此，南昌市房管局開發(fā)管理處相關(guān)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，目前并未收到任何通知。

但有業(yè)內(nèi)人士透露，南昌現(xiàn)階段是“只做不說”，只是沒有公開發(fā)文件。“此次沒有通過官方下文，而是通過房地產(chǎn)協(xié)會(huì)進(jìn)行電話溝通，以傳遞新政執(zhí)行。”

放松原因是年初以來，新建商住房銷量逐漸下滑，偏于低迷。

數(shù)據(jù)顯示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6萬套，成交面積180萬平方米，其中，商品住宅成交1.3萬套，143萬平方米。去年同期，兩組數(shù)據(jù)分別是2.03萬套、204萬平方米和1.57萬套、160萬平方米，新建商品房和新建商品住房成交套數(shù)同比分別下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面積庫存量超過2013年的銷售量。

上述人士表示，在極大的庫存壓力下，南昌將實(shí)時(shí)觀察限購放松效果，若效果不佳，將繼續(xù)擴(kuò)大非限購范圍。

“‘只做不說’已成地方政府約定俗成的動(dòng)作。”上述人士指出。除現(xiàn)階段已正式公布放松限購的呼和浩特和濟(jì)南外，天津、廈門、溫州等多地也“只做不說”，悄然放開限購措施。

具體來看，目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購政策限制；廈門非戶籍人士已可以通過“補(bǔ)稅”方式取得購房資格；天津雖然取消了藍(lán)印戶口，但悄然放開了購買第三套房限制。

此外，部分城市選擇放松限價(jià)。廣州增城、從化以及一些中心區(qū)原本一些樓盤因價(jià)格過高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象得到松綁，北京今年初同樣也已經(jīng)取消對高價(jià)樓盤的入市限制。

放松購房支持方面，鄭州全市約有100多個(gè)樓盤可享受最高70萬元的“組合貸”(其中公積金貸款部分，最高不超過45萬元；商業(yè)貸款部分，最低不低于5萬元)，首套房首付三成，二套房首付四成；蕪湖對符合條件的高校畢業(yè)生購房安家補(bǔ)助政策進(jìn)行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補(bǔ)助(1萬元或2萬元)的時(shí)間限制。

調(diào)整戶籍政策方面，武漢從7月1日起，畢業(yè)超過2年在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生，具備相應(yīng)資格即可落戶，而原本要求畢業(yè)2年之內(nèi)才有資格；此前，貴州也宣布全面開放落戶限制，鼓勵(lì)更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，2014年以來，房地產(chǎn)市場突如其來的走勢逆轉(zhuǎn)令整個(gè)行業(yè)始料未及。去年末17個(gè)調(diào)控升級的一二線城市中，有11個(gè)城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

與此同時(shí)，截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。

“從全國房地產(chǎn)市場看，出現(xiàn)問題的城市特別是三四線城市，因?yàn)槿丝趦袅魅霚p少，實(shí)際需求萎縮，難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴(yán)重的土地及在售庫存。”張大偉說。

他認(rèn)為，從貴陽發(fā)布納入本省其他多市人口基數(shù)，享受本地戶籍政策，到無錫買房落戶面積降為60平方米，再到海口出臺落戶新政策，根本目的都是為了解決人口問題，搶人，利用城鎮(zhèn)化，提高購房人口基數(shù)，達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的。

熱切

房企花樣百出促成交

在地方政府想盡辦法“搶人”的同時(shí)，房企也在花樣百出地想著“搶人”。

近日，北京的珠江四季悅城項(xiàng)目推出“購房保值計(jì)劃”，其中包括“買房降價(jià)險(xiǎn)”和“無理由退房”兩項(xiàng)。購房者如果選擇“降價(jià)險(xiǎn)”的方式買房，9成房款即可買房，余下10%作為保證金由客戶保留。到約定的交房時(shí)間前四個(gè)月(2015年6月底)，如房價(jià)沒降，總房款10%的保證金再由購房者交給開發(fā)商；如果降價(jià)了，由珠江人保代客戶向開發(fā)商支付余款，無需客戶返還保證金。

至于如何判定是否降價(jià)，則是以交房前四個(gè)月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相比。除此之外，四季悅城項(xiàng)目還推出了“無理由退房”政策，在購房后一年內(nèi)至交樓前，如果房價(jià)下跌很大，難以通過“降價(jià)險(xiǎn)”補(bǔ)差價(jià)，購房者可以申請無理由退房。

與此同時(shí)，大連、北京、西安、廣州等多地推出“零首付“一成首付”優(yōu)惠活動(dòng)。西安方面，恒大、天朗等知名房企加推特價(jià)房入市，最高優(yōu)惠20萬元。中海“凱旋門”樓盤除了打出了6900元的特價(jià)，還推出“0首付”促銷。此外，西影路“海倫國際”等樓盤也宣稱推出史無前例的巨大優(yōu)惠，“0首付，0月供”。北京方面，珠江四季悅城6月也曾推出零首付活動(dòng)。

張大偉表示，7月全國新房市場開局并不樂觀，成交量較6月的年度低位水平進(jìn)一步下探，大部分城市的二手房市場也出現(xiàn)成交下滑。中原監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%，且各線城市均呈現(xiàn)下滑走勢，一線、二線及三四線城市降幅分別為14%、19%、11%。

“促銷主要是因?yàn)槭袌鼋禍貙?dǎo)致，為了吸引客戶眼球，增加入市積極性，提高房價(jià)只漲不跌的信心。目前市場大部分項(xiàng)目去化放緩，直接降價(jià)容易導(dǎo)致前期客戶糾紛，選擇保值保證，可以一定程度上提高項(xiàng)目熱度。”張大偉說。

張大偉認(rèn)為，搶客源成為地方政府與房企第一目標(biāo)，但購房者更希望看到價(jià)格的實(shí)際變動(dòng)，這種數(shù)字價(jià)格游戲，實(shí)際上對購房者的觸動(dòng)有限。對于房企來說，如果想吸引客源，讓出部分利潤是最好選擇。

淡定

房地產(chǎn)調(diào)整期拉長

盡管地方政府紛紛放松限購，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整期會(huì)比較長，對救市效果不能期望過高。

上海易居研究員認(rèn)為，6月份去庫存化周期超過18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價(jià)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月多數(shù)城市房價(jià)將下跌。從今年上半年行情看，去庫存化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個(gè)態(tài)勢，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來，庫存積壓帶來的負(fù)面效應(yīng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

長富匯銀總裁張保國也認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場分化會(huì)加劇，可能是一個(gè)更大的U形，時(shí)間要長一點(diǎn)，尤其是底部偏長。

有分析指出，本輪市場出現(xiàn)降溫的原因與往年不一樣，不同于2008年市場受外圍金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈，本輪日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場反應(yīng)。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示，本輪調(diào)整預(yù)計(jì)是中型幅度調(diào)整，時(shí)間從2014年3月開始，經(jīng)歷9至15個(gè)月，最晚可能在明年二季度能夠恢復(fù)，原因在于當(dāng)前政策“只托不舉”，沒有出現(xiàn)大幅拐點(diǎn)。