“北上廣深”房價將繼續(xù)走弱 消化存量尚需時日

樓市需要時間消化泡沫

二線不振，一線失守。對于本輪房價呈現(xiàn)加速下探的原因，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于供需關(guān)系企穩(wěn)、市場“買漲不買跌”的心理，以及自住房等保障性住房進(jìn)入人們選擇范圍內(nèi)等原因，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)一定程度的“產(chǎn)能過剩”，正由增量時代向存量時代演變，“激活需求、消化存量”已經(jīng)成為當(dāng)前房市的首要目標(biāo)。

“總體來看，導(dǎo)致房價整體漲幅放緩的原因主要是過大的市場去庫存化壓力。受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標(biāo)提高等因素影響，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、半年報業(yè)績指標(biāo)‘搶收’等壓力不得不采取‘以價換量’策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，造成了70個城市中55個都出現(xiàn)了下跌。”張宏偉分析稱。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前的趨勢表明房價下調(diào)已經(jīng)沒有孤島，盡管部分城市取消限購讓市場出現(xiàn)短時間的復(fù)蘇，但之后并沒有表現(xiàn)出回升的勢頭，一方面這是由于當(dāng)下信貸政策持續(xù)從緊，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群入市資金壓力；另一方面也可以認(rèn)為在經(jīng)歷了10年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了由高速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。

整體價格調(diào)整仍會持續(xù)

面對持續(xù)下行的交易數(shù)據(jù)，市場對于未來的房價走勢普遍有保守性預(yù)期。

“目前市場情緒低迷、庫存高企且仍處在不斷上升的趨勢中，再加上開發(fā)商面臨財務(wù)困境，很可能會在‘金九銀十’到來之前加快周轉(zhuǎn)，因此房價的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示。

“如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量可能仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，那么第三季度，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企‘以價換量’的行為可能促使企業(yè)做出適度的價格調(diào)整，甚至大幅降價。”張宏偉稱。

企業(yè)不得不進(jìn)行價格調(diào)整以保盈利目標(biāo)，而樓市整體調(diào)控政策上也將采取因地制宜的方向保證剛需的滿足。住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來中央層面不會對房地產(chǎn)再采取“一刀切”式的調(diào)控政策；各地將根據(jù)不同的情況調(diào)整供求關(guān)系，同時全國中心城市仍不應(yīng)無底線、無條件地放松限購，仍會以抑制投資投機(jī)性需求、保證合理購房需求作為調(diào)控初衷。記者宦 佳