“北上廣深”房價將繼續走弱 消化存量尚需時日

全國房價的持續走弱基本已成定局。近日，國家統計局發布了6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，據初步測算，一、二、三線城市新建商品住宅價格環比大多小幅回落，并且一線的北上廣深房價也失守，加入降價行列。專家表示，在信貸緊縮、庫存高企的背景下，樓市消化存量仍需時間，未來恐將進一步保持降溫態勢。

“保值高地”房價上行乏力

數據顯示，6月份新建商品住宅價格環比下降的城市突破了50大關，達到55個，創下30個月以來的新高。70個大中城市中上漲的城市僅有8個，持平的城市有7個。而在二手住房的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有52個，持平的城市有11個，上漲的城市僅有7個。

“據初步測算，一、二、三線城市新建商品住宅價格環比出現小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，環比下降的城市個數呈繼續增加的態勢；從漲跌幅看，70個大中城市中，新建商品住宅價格最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%；二手住宅價格最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。

在房價失守的城市中，一直被認為是“保值高地”的北上廣深4個一線城市這次也沒能幸免。北京的新建住宅價格、新建商品住宅價格盡管仍有0.1%的環比微漲，但是二手住宅價格相比上月下降了1.3%；而自5月，上海和深圳的新建商品住宅價格在今年首次出現環比下降以來，此次廣州也加入降價行列。

“從6月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比變化特征來看，最大的特征就是房價漲幅明顯放緩，6月份已經沒有一個城市房價同比上漲超過10%，即使是房價較為堅挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下，這反映二季度以來全國整體市場并不樂觀。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

樓市需要時間消化泡沫

二線不振，一線失守。對于本輪房價呈現加速下探的原因，業內專家認為，由于供需關系企穩、市場“買漲不買跌”的心理，以及自住房等保障性住房進入人們選擇范圍內等原因，房地產市場已出現一定程度的“產能過剩”，正由增量時代向存量時代演變，“激活需求、消化存量”已經成為當前房市的首要目標。

“總體來看，導致房價整體漲幅放緩的原因主要是過大的市場去庫存化壓力。受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，部分開發企業由于資金面壓力、半年報業績指標‘搶收’等壓力不得不采取‘以價換量’策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，造成了70個城市中55個都出現了下跌。”張宏偉分析稱。

在中原地產首席分析師張大偉看來，目前的趨勢表明房價下調已經沒有孤島，盡管部分城市取消限購讓市場出現短時間的復蘇，但之后并沒有表現出回升的勢頭，一方面這是由于當下信貸政策持續從緊，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群入市資金壓力；另一方面也可以認為在經歷了10年的高速發展之后，房地產行業已經進入到了由高速增長轉向平穩發展的過渡階段。

整體價格調整仍會持續

面對持續下行的交易數據，市場對于未來的房價走勢普遍有保守性預期。

“目前市場情緒低迷、庫存高企且仍處在不斷上升的趨勢中，再加上開發商面臨財務困境，很可能會在‘金九銀十’到來之前加快周轉，因此房價的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經濟學家汪濤表示。

“如果大多數城市商業銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調首套房貸利率，甚至還繼續上浮首套房貸利率，房地產市場交易量可能仍然會維持當前比較低迷的狀態，那么第三季度，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企‘以價換量’的行為可能促使企業做出適度的價格調整，甚至大幅降價。”張宏偉稱。

企業不得不進行價格調整以保盈利目標，而樓市整體調控政策上也將采取因地制宜的方向保證剛需的滿足。住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來中央層面不會對房地產再采取“一刀切”式的調控政策；各地將根據不同的情況調整供求關系，同時全國中心城市仍不應無底線、無條件地放松限購，仍會以抑制投資投機性需求、保證合理購房需求作為調控初衷。記者宦 佳