上半年多地樓市量價齊跌 業內稱深度調整大勢確立

全國樓市深度調整大勢確立

中原地產首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現普遍下調跡象。

從國家統計局數據來看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續擴大的趨勢。全國性成交均價的下跌主要是受結構性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市，導致全國均價出現結構性下跌。

上半年以來，房地產行業整體增速下降，多個指標出現負增長，如新開工面積、銷售面積、土地成交面積等。業內分析認為，由于2013年基數過高導致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環比來看，增速加速下滑，跌幅逐月擴大，市場進入調整的大勢已經確立。

在房地產銷售面積和金額的同比增速趨勢表現方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯，在市場供應增加、價格上漲導致的購買力明顯不足，加之銀行對個人房貸收緊，從而促成了整個行業的實際下跌調整，而且進入2014年以來，商品房銷售額的下跌速率已經超過了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價格深度調整的步伐已經明顯加快，并將會逐漸成為市場趨勢。

中原地產研究中心統計數據顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%，其中一線城市跌幅達到了31%，二線城市跌幅達到了34%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現普遍下調跡象。

易居研究院研究員朱光告訴《經濟參考報》記者，今年3月以來，土地購置面積增幅再次進入負增長區間，前6個月土地購置面積增幅較前5月基本平穩。總體上看，在目前行業依舊處于調整態勢下，房企對于市場走勢仍趨于謹慎，拿地節奏放慢。預計今年下半年隨著去年同期基數的上升，土地購置面積同比增幅也將繼續呈現平緩的下行態勢。

從商品房銷售面積同比增幅走勢看，上半年商品房同比增幅雖然繼續處于負增長區間，但開始呈現收窄上行態勢，這與去年同期基數下降明顯有關。預計今年下半年，隨著去年同期基數的逐步下降，商品房銷售面積同比跌幅也將繼續收窄。

張大偉告訴《經濟參考報》記者，當前樓市降溫趨勢已經明確，房價將繼續明顯下行。他表示，2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。這背后是房地產行業在經過高速發展的15年之后，整體格局已經發生改變。新房高增長時代已經終結，處于向平穩發展的過渡階段中，地區之間、不同需求之間的差異分化凸顯。

他還指出，市場的持續低迷令多地新房庫存出現明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州7月初的庫存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線城市庫存增加更加明顯。

重慶方面一位房地產業內人士認為，今年市場不景氣，是屬于“非調控政策”下行，屬于市場自身調整，與以往數次宏觀調控導致的下行有本質區別。在2013年量價齊升過后，市場有自身的回調壓力。如果沒有放松限購限貸等強刺激政策出臺，今年全年成交量同比會有較大幅度下滑，成交價格下降也將會持續到年底。

開發商“以價換量”回籠資金

從樓市表現來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。

針對北京市場，亞豪機構副總經理高姍分析表示，去年“亮眼”的業績使得大部分開發商紛紛調高今年銷售目標，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續緊縮帶來的融資難度加大的情形下，“現金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進快出”的高周轉策略來維持現金流的持續。

今年上半年，樓市調整步伐首先起始于長三角區域，與此同時“降價”策略也最先在長三角城市發起。5月以來，南京市場的房企紛紛加大了促銷力度，目前全市房價出現盤整趨勢，近郊部分板塊價格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價格戰的區域。

南京大學城市科學研究院副院長胡小武認為，目前樓市降價多采用明著特價暗著優惠的方式。胡小武稱，從樓市表現來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。

此外，今年以來長沙樓市開盤情況普遍冷清，沒有以往那么火爆，因此開發商的促銷活動也一再升級。當年有濱江“地王”之稱、樓面單價接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳；素有“價格高地”威望的梅溪湖片區，緊鄰北岸的振業城也拿出了100套價格在5988元至6988元/平方米之間的特價房。

“今年以來，銀行按揭貸款遲遲到不了開發商手上，以前銀行狀況比較好的時候，一般兩周就到賬了，而現在一拖半年才能到，導致開發商資金緊張”。歐陽學海表示，同時，開發商搞降低首付的方式，這樣的目的是為了“以小換大”，盡快從銀行拿到資金。

本版稿件除署名文章外，均由記者高偉、鄧華寧、陶冶、陽建、何豐倫采寫