房地產按揭貸違約風險暴露 地方緊急組織壓力測試

房地產信貸風險正如懸在銀行頭上的達摩克利斯之劍。近日，《經濟參考報》記者獲悉，內蒙古銀監局已著手摸底轄內銀行房地產貸款情況，要求銀行在8月內上報房地產逾期貸款和不良貸款的規模以及處置計劃，對于不能借新還舊或展期的逾期貸款，要求在年底都劃歸為不良。

同時，記者調研了解到，不僅是內蒙古地區，包括長三角等地區的監管層也對房地產貸款進行了多次壓力測試和風險摸底。值得一提的是，目前，房地產貸款形成逾期不再僅僅局限于開發貸，住房按揭貸款逾期違約風險已開始暴露。

今年以來，銀監會多次警示房地產貸款風險。銀監會副主席閻慶民撰文指出，“部分地區房地產風險逐漸顯現，加劇了金融和經濟波動，是造成不良貸款上升的主要風險因素。”

據了解，全國范圍內，內蒙古和浙江溫州因企業資金鏈斷裂、樓市下跌帶來的風險十分典型。某國有大行內蒙古分行一位高管透露，該行在當地的房地產貸款有40多億元，今年出現了按揭貸款逾期的現象，尤其集中在鄂爾多斯，按揭貸款出現不良的額度有5億至6億元，這一塊在化解過程中存在一些難度，逾期逐漸產生，不斷暴露。

就內蒙古而言，2009年以后，各地大量民間資本和掘金者紛紛涌入，并在當地民間借貸的推波助瀾下，鄂爾多斯、神木等地區房地產市場迅速膨脹，其房價直追一線城市，然而，“從2011年末開始，民間借貸危機爆發，鄂爾多斯樓市陷入停滯，加之房地產調控政策，當地樓市銷售量下降，隨后房價開始下跌，現在幾乎腰斬，當年100多萬的房子現在甚至30萬至40萬就可以賣。”內蒙古一位接近監管層的知情人士對《經濟參考報》記者透露。

在浙江溫州，按國家統計局統計，溫州房價下跌開始于2011年9月，到今年5月份為止已持續33個月，較2011年最高水平下跌了22.5%。有業內分析人士指出，溫州房地產泡沫破滅背后是溫州中小企業資金鏈條的斷裂、訂單減少、資金回籠出現問題，加上民間借貸債務滾雪球，難以支撐過去對樓市的投資資金；內蒙古經濟增長是典型的投資拉動型，鄂爾多斯、神木等房地產泡沫破滅背后主要是煤企老板資金鏈的斷裂。　　　　　　　　　

“按揭貸款出現違約其中一大原因就是，當年銀行信貸寬裕時，買房不是自住而是投資，當預期房價下跌或者房價實際下跌，其價格低于按揭貸款余額的時候，借款人就會放棄歸還貸款。”內蒙古銀行行長助理史來銀對《經濟參考報》記者分析稱。

據房地產行業內的分析人士指出，今年三、四線城市面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三、四線城市，在庫存增大的壓力下，崩盤案例會增加。一位地方銀監局人士坦言，“現在房地產風險主要集中在二、三線城市，狀況確實非常糟糕，主要是空置率很高，今年以來，按日均銷售量來看也很低。當企業出現貸款逾期或不良，銀行收回了一些企業用于抵押的商品房，但是在目前市場環境下根本處置不了，這給銀行也帶來了很大的風險隱患。”

銀監會的數據顯示，6月末銀行業房地產貸款余額達16 .2萬億元，占各項貸款余額的20.8%。銀監會副主席王兆星指出，中國銀行業房地產貸款占總貸款的20%左右，包括房地產開發商的貸款，也包括個人購房貸款，其中，個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右。截至2013年底 ，商 業 銀 行 房 地 產 不 良 率 為0.48%，但銀行業內人士認為，今年情況不容樂觀，除非年末集中核銷一批不良貸款。

王兆星說，“三線、四線城市房地產銷售和價格都有所回落，我們將組織開展相關的壓力測試，盡可能提高銀行業的抗風險能力。”《經濟參考報》記者也從大連銀監局獲悉，大連建立了“全口徑、全流程房地產風險動態監測體系”，主要包括房地產開發貸款、地產開發貸款、個人購房貸款等業務類型以及房地產市場提供信息、信貸數據、財務指標、樓盤項目、抵押擔保等指標內容。