房地產進入增速換擋期躺著掙錢時代一去不復返

2014-08-08 07:28 作者：孫瑞　王存福　高偉經濟參考報責任編輯：陳瑋

摘要：進入2014年以來，房地產市場風云突變，全國樓市成交量日益萎縮，降價范圍和幅度逐步擴大，房地產市場是否步入“拐點”、面臨“崩盤”成為業界關注的焦點。在7日召開的博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會名譽副會長朱中一認為，崩盤的言論偏于悲觀，一定要以常態的心理，認清當前房地產市場的階段性特征，樓市沒有達到輿論認為的“崩盤”程度。

進入2014年以來，房地產市場風云突變，全國樓市成交量日益萎縮，降價范圍和幅度逐步擴大，房地產市場是否步入“拐點”、面臨“崩盤”成為業界關注的焦點。在7日召開的博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會名譽副會長朱中一認為，崩盤的言論偏于悲觀，一定要以常態的心理，認清當前房地產市場的階段性特征，樓市沒有達到輿論認為的“崩盤”程度。

朱中一認為，總體來看，我國的房地產市場在歷經了十幾年的快速發展后，近兩年來呈現出了兩個階段性的特征：一是與宏觀經濟相對應，房地產市場進入了增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期；二是在市場差異基礎上房地產總體的增速下降或同比下降。本輪調整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

上半年房市場遭遇寒流

最新行業運行數據顯示，上半年房地產開發投資、商品房銷售情況、土地供求等衡量樓市走勢的先行指標均呈現不同程度的下滑。從房價走勢上，也能清晰地看出樓市的疲軟。國家統計局數據顯示，6月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降城市個數在5月份的基礎上進一步增加至55個，占比近八成，持平的城市有7個，上漲的城市僅有8個。價格下降的城市個數為2011年以來最多。而在二手房價格方面，北上廣深四個一線城市環比全線下跌。

伴隨著樓市的疲軟，是 “ 拐點 ” 、 “ 崩盤”、“冰山”等各種唱衰聲音的此起彼伏、層出不窮。上半年的房冷、地冷能否說明房地產市場一蹶不振，瀕臨崩盤？在2014年博鰲房地產論壇上，與會專家認為，目前輿論對樓市的看法偏于悲觀。中國房地產業協會名譽副會長朱中一認為，目前我國樓市一些數據的同比下行和部分城市進入調整期是不爭的事實，但也并沒有達到輿論認為的“崩盤”程度。客觀分析來看，今年樓市一些數據的同比下行主要與去年同期基數較高有關。去年的房地產市場有很多非理性的、非正常的因素，需求被提前釋放。以住宅銷售面積為例，今年上半年累計銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7 .8%，但與2012、2011、2010年上半年情況相比，則分別上升了20 .20%、6 .74%和19.69%。

朱中一表示，今年房地產市場經歷年初的較大波動后，已逐漸恢復平穩。以4月、5月、6月的運行數據為例，房地產開發投資額、商品住宅開發投資額、土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、住宅銷售面積和銷售額等十多項指標都是逐月上升的，這也延續了往年二季度的情況。

躺著掙錢的時代不正常

本輪房地產市場的調整既有政策影響原因，也有市場自身調整因素，還與房地產市場發展階段的變化密切相關，經過這樣的調整，房地產市場的繁榮還能持續多久？

朱中一認為，我國房地產市場經歷了十幾年的快速發展，目前已經呈現出了階段性的特征，即與國民經濟三期疊加，房地產市場也進入了增速換擋期、結構調整期和政策完善期，這表現在市場差異基礎上房地產總體增速下降或同比下降。不少城市明顯供大于求，貸款難度加大以及在政策引導下購房者的預期發生了變化等多方面因素綜合起來導致了本輪調整，但這主要還是市場本身調整的結果，因此調整還會延續一段時間。而調整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

國民經濟研究所所長、北京大學經濟學教授樊綱認為，宏觀經濟和房地產是回歸正常。上半年我國G D P增速回落到7.4%，并不是經濟告別“高增長”進入“中低增長”，而是回歸到正常發展狀態。回顧過去20年，我國經濟增速超過9%，就容易出現通貨膨脹、資產泡沫等現象。過去房地產市場躺著掙錢的時代也不正常，現在房地產市場的調整也處于回歸正常過程中，有市場的高低起伏，有企業的優勝劣汰，這是好事情。但這一輪調整中暴露出來，人口凈流出的三四線城市其供求失衡關系可能很難調整。樊綱認為，房地產市場從調控政策出臺開始，已經逐漸軟著陸，未來的大趨勢是在兼并重組過程中的價格調整。

調整期應是完善期

迫于壓力，近期多個城市調整房地產行業相關政策和措施，46個限購城市中的大多數城市已陸續取消了歷時3年之久的限購政策，這也引發了行政手段和市場手段如何博弈的輿論熱點。朱中一認為，限購政策的調整也不能與國家“抑制投機投資性需求”的大政策相違背，目前還應因地制宜，繼續實施分類調控、落實地方政府穩定房地產市場的責任。

朱中一表示，市場的調整期也是改革的窗口期和政策的完善期。過去那種偏重于穩定房價的調控、在缺乏頂層設計和中長期制度情況下的應急調控、及過多采用行政性措施的調控必然要改變。今后的調控也必然要轉到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”上來。具體而言，就是要完善促進市場持續健康發展的長效機制，加強不動產登記和個人住房信息聯網工作，加快相關法律法規的制定，積極而又穩妥地推進與房地產有關的財稅、金融、土地等制度改革，指導地方政府按照按需定產的原則，科學編制并實施住房建設規劃與計劃。在規劃與計劃的編制與實施中，既要考慮新建住房的有效供應，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發建設中的盲目性。記者　孫瑞　王存福　高偉

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