任志強(qiáng)：北京永遠(yuǎn)是中心 一百個(gè)上海也代表不了

房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化

任志強(qiáng)還指出，和房地產(chǎn)關(guān)系最密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國(guó)的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)到了一個(gè)截止的地步，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題，或者說(shuō)從預(yù)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)入二手市場(chǎng)。但是現(xiàn)在來(lái)看并沒(méi)有這樣，城鎮(zhèn)化從30%之后到70%之前都是高速增長(zhǎng)的過(guò)程，全世界多數(shù)過(guò)程都是這樣的發(fā)展路徑。我們目前嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，也只是第一第二個(gè)階段，是從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市的階段，還沒(méi)有進(jìn)入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。

但人們會(huì)提出一個(gè)問(wèn)題，就是當(dāng)人口向大城市集中的時(shí)候，大城市人口的密度就會(huì)高。可從人口密度調(diào)查來(lái)看并不是這樣的。按照建成區(qū)比例，北京是全國(guó)倒數(shù)第四的人口密度。

北京為什么首堵呢？這是因?yàn)橹挥幸粋€(gè)中南海，所以在北京核心區(qū)不是建成區(qū)，核心當(dāng)中不到200平方公里范圍之內(nèi)，我們的人口密度是世界第一位的，高過(guò)紐約、東京、莫斯科、巴黎、倫敦、馬德里等等，可以達(dá)到每平方公里3萬(wàn)多人。但在建成區(qū)當(dāng)中一分散就不是這樣的。中國(guó)的審批制度導(dǎo)致了人口集中于政府審批權(quán)附近。而在國(guó)外沒(méi)有這樣的現(xiàn)象，政府的審批權(quán)利和市場(chǎng)基本上脫離了，人口的密度是自然增長(zhǎng)的，而不是隨著權(quán)利中心而轉(zhuǎn)移的。