任志強：北京永遠是中心 一百個上海也代表不了

華遠地產有限公司董事長任志強今日參加第一財經財富嘉年華“趨勢”經濟論壇時表示，二三線城市房地產遇到的問題并不大，反倒是一線城市銷售下降巨大。

他認為，棚改其實是對房地產開發商最有益處，開發商可以借機拿到低息貸款，并且資金回籠快。

現場還有精彩問題，就在本文末尾。提前透露一點，任志強說，一百個上海都代表不了北京……

未來房地產市場的發展方向

在談到為何房地產投資增速下降時，任志強表示，一是和前期土地購置有關。土地購置是一個先進指標，當其處于負增長的第二、第三年，通常房地產價格是上漲的，土地也是上漲，隨后就出現一個低潮，然后再出現土地負增長。明年的供求關系，按照現有統計，排除棚改等因素，商業房地產開發又會發生變化，今年的開工負增長會導致明年9月份出現需求上漲。

今年上半年房地產銷售下降，引起了一些市場上的爭論。但實際情況并不是這樣的。今年1-5月份是持續下降的，但1-6月份已經開始出現回升。6月份比5月份的情況略有好轉。7月份的統計數據沒有出來，但是從某些地區來看，可能會有好轉，因為大部分地區開始取消了限購政策，甚至有一些地方采取了降息、降稅、政府財政補貼等方面來刺激樓市。

任志強認為，一個月的數據可能還不足以說明，要用更長時間的數據來說明整體情況。但從目前來看，進入下行通道是不成立的。

他認為，比較麻煩的是到位資金，到位資金的增長率是歷史上從來沒有過的最低點。去年的自有資金增長率過高，也包括一些非房地產行業為主的產業迅速進入市場，但今年這一部分的資金基本上退出了。過去做服裝的都在進入，甚至三四個人作為合伙人就進入了，但現在這部分人退出了。目前的到位資金大概還有1.7萬億的資金富余量。

任志強說，所有人都認為二三線城市遇到的問題最多，中國沿海地區和一線城市問題不大，但實際上錯了。從投資上來看，并沒有明顯看到中西部地區投資增速下降。但是從銷售來看，影響最大的是東部地區。一二線城市多數地區銷售下降巨大，反而三四線城市或者是四五線城市更多是正增長。也就是說，中西部并沒有因為環境變化出現了大幅度崩盤。

他解釋說，嚴格來說，我們只統計70個大中城市的數據，比如房價。但在銷售和開工數據當中，也包括了其他500多個城市，包括縣級和地級。我們還有2.59萬個鎮，這些鎮占的數量很大。

房地產和城鎮化

任志強還指出，和房地產關系最密切的就是城鎮化。如果中國的城鎮化速度已經到了一個截止的地步，就會出現房地產過剩的問題，或者說從預售市場轉入二手市場。但是現在來看并沒有這樣，城鎮化從30%之后到70%之前都是高速增長的過程，全世界多數過程都是這樣的發展路徑。我們目前嚴格來說，也只是第一第二個階段，是從農村進入城市，從小城市進入大城市的階段，還沒有進入第三階段——郊區城鎮化形成大城市圈。

但人們會提出一個問題，就是當人口向大城市集中的時候，大城市人口的密度就會高。可從人口密度調查來看并不是這樣的。按照建成區比例，北京是全國倒數第四的人口密度。

北京為什么首堵呢？這是因為只有一個中南海，所以在北京核心區不是建成區，核心當中不到200平方公里范圍之內，我們的人口密度是世界第一位的，高過紐約、東京、莫斯科、巴黎、倫敦、馬德里等等，可以達到每平方公里3萬多人。但在建成區當中一分散就不是這樣的。中國的審批制度導致了人口集中于政府審批權附近。而在國外沒有這樣的現象，政府的審批權利和市場基本上脫離了，人口的密度是自然增長的，而不是隨著權利中心而轉移的。