地區分化調控分類 有漲有跌將成樓市新常態

地區分化調控分類 一線限購還將延續

有漲有跌將成樓市新常態(市場觀察)

本報記者 趙鵬飛

今年以來，中國樓市出現了新一輪調整，樓盤打折促銷、房價穩中有降、交易持續低迷、房企資金吃緊。住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，波動、分化、創新是新時期房地產行業的新常態。專家認為，以往依靠行政干預的樓市調控思路正在轉變，取而代之的是以信貸和稅收為核心的市場化、長效調控機制加速形成。隨著市場的自發調整，房地產市場有望進入理性發展。

房價走下“直升機”

從去年一線城市房價“高燒不退”，到今年上半年全國性房價松動，昔日高歌猛進的房地產市場開始降溫，下行態勢明顯。數據顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售面積同比下降6%，住宅的新開工面積同比下降19.8%，房地產開發企業土地購置面積同比下降5.8%。

7月份，被視為全國樓市“風向標”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價首次出現全線下挫。國家統計局公布數據顯示，7月份，70個大中城市新建商品住宅中，價格環比下降的城市由上月的55個增至64個，為2011年1月以來最多。其中，北京7月新建住宅價格環比下跌1.0%，為2012年4月以來首度環比下跌。

專家認為，樓市延續下滑趨勢，市場看跌預期形成，使買房群體陷入觀望、等待中，“買漲不買跌”的心理進一步加劇。“7月份，由于市場預期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價環比繼續下降。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示。

買房必賺成為過去式

未來買房必賺的現象將有所改變。中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱指出，在過去十多年中，房地產行業一直處于亢奮、過熱的狀態，拿塊地就能掙錢是非常不正常的現象。

“從過去房地產的整體上漲，到今后的有漲有跌，波動將成為市場常態。”秦虹認為，自從1998年中國住房制度改革以來，房地產市場總體一直呈現上漲局面，但未來不可能永遠上漲，而會有漲有跌。

在談到分化這個新常態時，秦虹表示，并不僅僅是城市在分化，企業也在分化。一是具體的房地產調控政策要因地制宜，分類調控，根據各個地方不同的情況，各地方政府進行自我調節。二是對企業來講，今后專業化能力對其發展來說尤其重要。

秦虹認為，未來房地產市場的創新集中在以下3個方面：即產品的創新，從同質化到個性化；經營理念的創新，從開發思維到運營思維；行業領域的創新，從過去都在建房子，到未來的房地產服務市場逐步擴大。“對于企業來講，光具備開發能力，而不具備運營能力，未來的競爭力要大打折扣。運營的思維非常重要，不僅僅是這些非住宅產品需要有運營，以開發銷售為模式的產品也需要運營空間。”

不排除過熱地區再限購

專家認為，今年以來樓市已在自發調整，處于市場化通道之中。以“限”為核心的持續多年的房地產調控政策正在消退，而不動產登記啟動、房地產信貸收緊等舉措表明，有關房地產行業的頂層設計正在加快推進，以信貸和稅收為核心的市場化、長效調控機制正在提速。

“2013年上半年以來，房地產調控政策就是讓市場主導，市場的力量發揮作用。到今天為止，在過去政策掩蓋下的很多未能及時暴露出來的問題和矛盾，相對集中地反映出來了。”社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮舉例稱，比如，大中小城市的發展不平衡、房地產需求總量在不同年份分布不均衡；再比如，房地產開發企業抗風險能力參差不齊、結構檔次與市場需求之間存在尖銳矛盾等。這些問題集中反映出來就導致了今年樓市低迷的局面。

針對當前市場庫存高企的現象，瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤指出，2013年中國住房竣工約1100萬套、新開工超過1500萬套，建設量明顯高于城鎮化和改善性住房需求。當前房價下跌、未來開征房產稅以及新興投資渠道的興起都將繼續抑制投資需求。中短期內開發商將專注于去庫存和降低杠桿水平，拿地和建設活動將變得更加謹慎。

業內人士表示，由于當前信貸收緊態勢并未改變，一些面臨供過于求、庫存消化壓力較大的二三線城市逐步松綁限購政策，不會引起房價大幅反彈，但北京、上海、廣州等一線熱點城市的限購政策還不會輕易放開。