地方政府嚴控供地 一線城市“舊改”成房企新戰場

一線城市核心區土地資源日益稀缺的現象正愈演愈烈。這些城市核心地段的優質地塊往往成為各大房企爭奪的對象，并不斷刷新各地乃至全國的地王紀錄。而且，幾大一線城市對新增建設用地的供地規模都施行不同程度的總量控制，新增指標越來越少。在此背景下，能夠盤活大量存量用地的“舊城改造”模式，開始成為房企競爭的新選擇。

土地稀缺

核心區域地王頻出

8月25日，北京市土地整理儲備中心公布三宗土地出讓公告，其中包括7月底流拍的朝陽區孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價從46億元降到42.3億元，下調3.7億元。即便這樣，起始樓面價仍處于3.4萬元/平方米的高位。

北京中原地產首席分析師張大偉認為，綜合考慮多重因素，孫河地塊商品房部分起始樓面價超過3.4萬元/平方米的水平，甚至有房企測算該地塊起始樓面價超過3 .6萬元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價最貴的地塊。

而日前同樣在北京土地市場“復出”的華嘉胡同地塊，由于地處核心地段，明顯更受房企歡迎。該地塊在現場競拍階段，經過幾大知名房企近200輪激烈競價后，最終以74 .6億元總價成功出讓，溢價率110.14%，樓面價超過9萬元/平方米，并因此成為北京土地市場總價和單價的雙料地王。

鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，華嘉胡同地塊之所以受到極大關注，主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環附近商業及住宅地塊，緊鄰金融機構云集的金融街及政府機關集中的月壇商圈“高溢價率成交主要是由于其具備不可復制的絕版優越地理位置”。

不僅僅是北京市場，上海土地市場7月份拍出的單價地王五里橋項目，同樣位于宅地稀缺的內環位置。該項目扣除配建保障房后項目實際樓面價達到8 .55萬元/平方米。此外，上海市即將出讓的董家渡項目地塊也被業內預測為新的“總價地王”，該地塊位于外灘，規劃占地面積16 .3萬平方米，地上建筑面積達70萬平方米，其中住宅占比約為18%。業內預測，按照該區域當前4萬元左右的樓面價估算，這一項目成交總價有可能接近300億元。

CRIC研究中心的統計數據顯示，從2014年上半年經營性用地成交總價和單價前10名排行榜來看，北上廣深四大一線城市成為地王集中營。該機構分析指出，“一線城市的土地市場，尤其是住宅用地市場，對房企而言，始終是兵家必爭之地”。近兩年全國土地市場“地王”項目中，北上廣深等一線城市的數量占比高達71%。

易居中國執行總裁丁祖昱分析認為，一線城市市場成熟，企業競爭激烈，地價遙遙領先于其他城市。隨著城市分化加劇，一線城市和其他城市之間的價格差距也越來越大。此外一線城市重點區域推出的土地，往往是高價地王頻現，如上海的世博會區域、深圳前海、北京朝陽區東三環CBD等核心區域。