央行降息效應(yīng)向樓市傳遞：一二線城市看房量驟升

央行降息效應(yīng)已開始向樓市傳遞。據(jù)市場機(jī)構(gòu)監(jiān)測，在降息消息公布后的周末兩天里，北京等主要城市咨詢購房人群明顯增多。降息后首個(gè)交易日，12只房地產(chǎn)股票漲停，平均房地產(chǎn)上市公司股票上漲幅度超過3%。

21日下午，中國人民銀行發(fā)布了下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率的通知，其中五年期以上住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.55%調(diào)整為6.15%，下調(diào)了0.4個(gè)百分點(diǎn)；住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由4.5%調(diào)整為4.25%，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

降息后，中原地產(chǎn)隨即針對(duì)全國近40個(gè)城市的看房量進(jìn)行跟蹤統(tǒng)計(jì)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，主要城市客戶看房量均有明顯上漲，主要城市看房咨詢量環(huán)比上周上漲均在50%以上。其中表現(xiàn)最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲80%以上。二手房業(yè)主更是堅(jiān)挺報(bào)價(jià)，小部分開始出現(xiàn)提價(jià)意向。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然10月公布的房價(jià)指數(shù)顯示房價(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房價(jià)格已經(jīng)環(huán)比上行，這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對(duì)市場的預(yù)期將明顯向好。他進(jìn)一步分析認(rèn)為，購房者對(duì)購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房價(jià)的預(yù)期。由此看來，信貸額度及利率水平無疑是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，與“930新政”時(shí)隔52天后，央行降息舉動(dòng)將與前期的市場利好形成疊加效應(yīng)，在降低購房人信貸成本的同時(shí)，將進(jìn)一步促進(jìn)樓市成交量反彈勢頭的持續(xù)。

胡景暉認(rèn)為，一方面，央行降息將顯著利好已還清購房貸款的改善性需求再置業(yè)，促使此類需求從現(xiàn)階段到明年穩(wěn)步入市。另一方面，降息也直接利好剛需人群，在降低其按揭成本的同時(shí)，進(jìn)一步解除剛需人群的觀望心理，引導(dǎo)剛需入市。同時(shí)，降息也將使開發(fā)商降低融資成本，緩解資金壓力，或?qū)⒂绊懫涠▋r(jià)策略，這也將成為未來一段時(shí)間樓市價(jià)格企穩(wěn)的一個(gè)因素。

24日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《11月份典型城市新建商品住宅成交預(yù)報(bào)》。報(bào)告指出，11月1日至20日，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約837萬平方米，環(huán)比增長約25%。

“11月前20日樓市成交反彈力度明顯。”易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，11月前20天典型城市成交量和預(yù)期一樣，出現(xiàn)了比較明顯的反彈。這說明在此前的“930新政”作用下，市場情緒逐漸被帶動(dòng)起來，入市節(jié)奏也在加快。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，央行降息后市場看跌情緒會(huì)進(jìn)一步減弱，部分購房者在按揭貸款成本降低的前提下會(huì)積極入市，這會(huì)使得市場成交量繼續(xù)保持活躍。

“從市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，一二線城市的活躍度會(huì)超過三四線城市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“以上海為例，雖然其并沒有取消限購政策，但11月多重利好政策(包括公積金新政、調(diào)整普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行央行信貸利率下調(diào)政策等)，都將促使此類城市樓市成交繼續(xù)上升，并利好去庫存目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”

“一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。”張大偉說。不過他指出，三四線城市由于庫存絕對(duì)值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，相對(duì)于“930新政”來說，降息政策主要帶動(dòng)改善性需求，降低購房門檻。而降息的主要意義在于減輕還款的負(fù)擔(dān)，雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大，但對(duì)資金比較敏感的剛需而言仍是利好。對(duì)于購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變將產(chǎn)生較大的推動(dòng)作用。

不過張旭同時(shí)指出，對(duì)比“930新政”后的市場反應(yīng)來看，降息帶來的優(yōu)惠幅度和撬動(dòng)的需求范圍均較為有限，市場短期內(nèi)大幅反彈的概率也相對(duì)較低。記者 高偉