不動產登記奠定樓市理性基礎 腐敗需求將大幅萎縮

不動產登記奠定樓市理性基礎

□項崢

22日，《不動產登記暫行條例》公布，該條例自2015年3月1日起施行。從年中國務院常務會議討論決定并向社會公開征求意見到現在對外公布，在全國范圍內實現不動產統一登記制度畫上圓滿句號。由于不動產登記具備產權界定與統計功能，制度出臺將重構我國房地產市場供求關系，促進樓市理性回歸。

在此之前，住宅產權分布統計缺位在一定程度上引發了樓市供求關系錯位。2007年10月1日我國施行的《物權法》第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。由于不動產登記職能分布到不同部門，加上各個部門、各地登記系統之間差異較大，不動產統一登記制度出臺面臨各種現實困難。特別是在房地產領域，由于住宅產權登記體系分裂，未實現全國聯網，各部門、各地登記內容也不統一，使得房地產調控部門較難掌握家庭或個人住宅產權分布狀況，一定程度造成房地產調控政策缺乏針對性，較難避免住宅用地計劃與市場需求脫節，進而引發樓市供求關系明顯錯位。2013年我國商品住宅市場“價漲量升”。2014年以來，我國樓市面臨較大去庫存壓力。據上海易居房地產研究院報告，2014年11月，我國35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月，意味著市場需要15.8個月消化庫存。

不動產統一登記制度將重構房地產市場。

一是摸清底數。通過全國不動產統一登記系統，國家將掌握住宅產權個人分布、家庭分布、區域分布狀況，進而可以大致推算潛在住宅需求狀況。

二是調整政策。在摸清底數、掌握存量住宅分布狀況情況下，房地產調控政策將更具針對性。過去差別化住房信貸政策在二套房認定時，存在“認房不認貸”或“認貸不認房”的糾結。若不動產統一登記制度實施，這些差異化問題就會迎刃而解。甚至可以通過不動產登記系統為銀行發放首套房貸、房地產稅收征繳、公積金政策提供詳細個人清單。

三是調節供應。國土部門根據住宅產權登記狀況，結合外來人員流動狀況以及上一年成交狀況，可大致合理推算潛在住宅需求規模，并制定實施當年住宅用地計劃，促進市場供求基本平衡。

四是改革稅制。土地財政向房地產稅收體系轉變是歷史趨勢。從西方發達國家看，房產稅是地方政府稅收主要來源。20世紀70年代以來， OECD國家房地產稅收收入占地方政府稅收收入的比重總體呈上升趨勢，平均水平大約在60%以上。

五是引導需求。在過去較長時間里，投資投機性住宅需求成為驅動我國房價上漲的主要因素，其中也摻雜著腐敗需求。在不動產實現全國統一登記后，腐敗需求將大幅萎縮，甚至出現拋售狀況。同時，國家對投資投機性住宅需求的抑制與調整將更具針對性，配合各種金融稅收政策，有效抑制這些需求“興風作浪”。

我國房地產市場在經歷黃金十年發展之后，現在已盡顯“疲態”，住宅市場需求動力明顯減弱，增長空間已經收窄。這是市場機制自發作用結果，也是樓市內在調整需要，但不能排除未來樓市仍存在非理性運行可能性。不動產登記條例的出臺，將在供求兩方面引導市場調整、平衡，并奠定我國樓市理性運行基礎。