小區停車收費合理性遭疑 律師:物業合同或存霸王條款

中新網3月18日電(房產頻道 馬榕)最近網上流行一篇質疑小區停車收費合理性的文章受到關注，該文稱，稱物權法中規定車位業主共有，物業并無收費權利。小區停車費到底該不該交？物業收費行為是否合理？成為不少業主心中的疑惑。

對此，有業內律師指出，從做生意角度來看，物業公司向小區業主收錢，然后提供服務并無可厚非。但在開發商壟斷小區物業選擇權的背景下，不少物業公司服務合同存在消費“陷阱”，通過設置霸王條款合同為公司牟利。

小區停車費到底該不該交？

近月來，一則題為“今天我才發現小區停車費是不用交的！”的帖子在微信朋友圈廣為轉載，文章認為，物權法中規定車位屬于業主共有，物業無權收費。部分住宅小區業主也反映，“在買房時已繳納公攤面積費用，憑啥停車還要收費？”

中新網房產頻道發現，在2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》中，確實對小區業主的建筑物區分所有權作出了如下規定：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。并且，小區內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

這是否說明在自家小區停車不應該交費？秦兵房產律師團律師徐斌在接受中新網房產頻道咨詢時表示，住宅小區內存在多種產權性質的停車位，這也決定了業主占用停車位是否應該交費、由誰收費要視情況而定。

徐斌介紹，部分產權在開發商名下的小區停車位，開發商可以自行出售給業主，或者自持收費出租。另有一些公共區域的車位，在開發商并未辦理產權證的情況下，應該屬于全體業主。

但即使是公共區域的車位，多位律師認為，由于并不是所有業主都擁有車輛，占用共有場地停車的業主也應該交納停車費。

物業收取小區停車費背后的邏輯

那么，小區物業是否有權收取公共區域的停車費？“小區停車位并沒有辦在物業名下的，但物業并不是完全無權向業主征收停車費。”徐斌表示，從做生意的角度說，物業公司是向小區業主收錢，然后提供服務，把小區建得更好，“用業主的公共車位收錢，再把錢花到業主的身上，其實也無可厚非?！?/p>

這也是物業方面通常給出業主的收費解釋：公共區域停車費并不是租賃費，而是一種管理費或服務費，比如管理停車場設施、維持停車場秩序等。

另外，徐斌認為，與業主前期簽訂的物業服務合同，通常會為物業收取公共區域停車費提供保障?！拔飿I服務合同經常會給消費者留一個陷阱，相當于默認了停車費錢是可以收走，產權還是業主的。”

一位住宅小區業主也透露，自己前期簽訂的物業服務合同中，確實有注明物業公司可以將本小區內的車位以一定價格進行出租或出售，但對如何運用收取的停車費、物業提供哪些服務等并無明確規定?！斑@種物業服務合同顯著增加了業主一方的義務、降低了物業一方的義務，應該屬于霸王條款合同，不過具體仍需法院認定?！毙毂笳f。

小區停車收費糾紛頻發如何破解？

讓更多業主不滿的是，在這種“霸王條款合同”下，不少小區物業在收取停車費后提供的服務并不理想，業主與物業因此產生的糾紛也時有發生。在業內人士看來，這與我國的物業委托流程的模式有密切關系。

據業內人士透露，我國絕大部分住宅小區的物業公司并不是通過市場競爭的方式“擇優選用”，而是開發商在賣房之前先成立物業公司，并將其作為默認物業開始對小區進行經營管理。這也意味著，不少物業公司的“霸王條款合同”成為買房的附庸條件。

在徐斌看來，停車費能為開發商指定的物業公司帶來不小的收益，而這部分幾乎都進入了物業公司自己的腰包。“加上物業費，小的社區一年百十來萬，大的社區上千萬?！?/p>

徐斌認為，要想遏制住宅小區停車費等糾紛的頻發，需要打破開發商對物業公司選擇的壟斷，讓小區停車收費這一“利益”正常地進入市場，使物業有一定的競爭空間?！霸诤芏鄧?，開發商把房子賣給業主，業主成立業委會對小區進行管理，業委會自行選聘合適的物業公司，很多收費糾紛問題會得以解決。”(中新網房產頻道)