成都高端住宅：省外富豪忙抄底 省內富豪還在等

今年兩會期間，國務院總理李克強在參加四川代表團審議時表示，“希望四川在西部大開發中起到‘領頭羊’作用。”

作為四川發展的重要引擎，成都也被稱為“財富第四城”、“新一線城市”。近日，《每日經濟新聞》記者通過整理統計局、社科院、銀監會等部門和機構的數據發現，從近兩年的城市競爭力、城市經濟實力、資金總量、大公司指數、人口吸引力等各項指標來看，成都穩居西部城市第一位，僅次于四大一線城市。但與城市發展“高點”相反，成都主城區新房均價不足1萬元/平方米。與一線城市同等配置的高端住宅產品相比，成都市場的價格只有其三成左右。

“其實成都高端住宅的運氣并不好，一‘發芽’就遇到‘風霜’。”實效機構總經理吳昊告訴記者，成都高端住宅2007年“發芽”，2008年就遇到全球金融危機，2010年則遇到限購。當其他20多個城市都走到高端住宅風口的時候，成都卻屢次錯失機遇。

那么，對于同時處于價格洼地和城市發展潛力高點的成都高端住宅市場，能否成為富豪們的下一個“獵場”？

合景泰富成都分公司營銷副總經理袁媛告訴記者，成都不缺富豪，只缺富豪喜歡的東西。或許對成都富豪而言，高端住宅需要滿足其獨特需求，帶給客戶驚喜。

成都的發展潛力

“四川要在西部大開發中起‘領頭羊’作用，擴大有效需求，不僅做大經濟規模，更讓質量效益上新臺階。”這是今年全國兩會期間，李克強總理在參加四川代表團審議時對四川提出的希望和要求。“西部大開發領頭羊”，四川的發展定位很明確。四川省社科院財貿與金融研究所所長王小琪曾指出，處于“長江經濟帶”和“絲綢之路經濟帶”交會點上的成都，在基礎設施、立體交通體系、戰略性產業體系、人才培養和創業環境等方面都更有優勢。成都應依托現有優勢，承擔起“核心極”重擔，構建全方位開放新格局。

對“核心極”的定位，西南財經大學經濟學院副教授劉璐表示認同，他告訴記者，從城市間的研究來看，成都的經濟地位在西部首屈一指。

據記者了解，成都2013~2014年在城市競爭力、城市經濟實力、資金總量、大公司指數、人口吸引力等指標都穩居西部城市第一位，僅次于四大一線城市。

來自成都市政府的數據顯示，2014年成都經濟總量破萬億，其中GDP總量達10056.6億元，同比增長8.9%，增速高出全國平均水平1.5個百分點，全國排名第九位，二線城市第五位，其中工業增速居全國15個副省級城市第一位。

在中國社科院發布的《2014年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告》中，成都的位置也前進至第七位。

更能直接反映城市實力的一組數據是，根據中國人民銀行成都分行發布的“金融機構本外幣各項存款余額”，成都2013年的資金總量達到2.37萬億元，居全國第七位。

在“向西部傾斜”的國家戰略布局下，具有國家“東南西北格局”中的西部“核心極”潛力的成都，或將改變在全國城市和經濟版圖上的位置。

袁媛站在地產人的角度，給記者描述了一個前景，“1.5線到1線城市的成都，在未來的5~10年能夠基本達到北京、上海這類城市的量級，在經濟體系和金融體系中發揮中樞作用。”

但劉璐指出，（從區域核心極等層面上看）成都與北京、上海有類比之處，每個城市的條件不同，成都的發展方向更多是區域性的經濟中心，不會像北京、上海一樣更有全球性，成都在規模等方面與一線城市間依然有很大差距，但距離在縮小。

“成都處在連通歐亞的西南線（昆明一路）和西北線（蘭州一路）的交界，雖然與歐亞城市的聯系會間接點，但成都是西部經濟最發達的城市，成都以這樣的區域位置，如果發展得好，對開發商而言，能夠成為他們重要的后方基地。”劉璐表示。

基建利好地產價值升級

在吉信行總經理潘海看來，近幾年成都基建逐漸走好，城市發展對成都的剛需市場和高端住宅市場來說都是利好。

記者整理歷史數據發現，僅從軌道交通一項基建設施對房地產發展的帶動作用來看，廣州自華南快速干線等公路交通的修建，碧桂園、星河灣進入廣州開發大盤，到地鐵通車、火車南站等基礎配套成熟，廣州番禺華南板塊房價，10年漲幅超5倍。北京通州在新城規劃和軌道交通等基礎設施的改善下，新房房價從2009年底的8000元/平方米漲至目前的3萬/平方米，漲幅近4倍。受到上海“基建投入向郊區傾斜”的規劃影響，上海7大新城房地產價格均被提升，以軌道交通更成熟的嘉定新城為例，新盤均價已從2008年的8500元/平方米漲至目前的近2萬元/平方米。《每日經濟新聞》記者從成都市建委得到的一份數據顯示，成都在城建項目的投資，今年計劃為120億元，交通項目的投資額達到404億元，是去年計劃總額的近一倍。僅在2008~2009年，成都的交通建設投資額已經與過去10年的投資額總和相當。在成都的5年計劃中，2015年的綜合交通項目總投資為1200億元。

今年，成都在軌道交通領域，有13個項目上馬，續建7條、新開工3條地鐵，啟動總長65公里的3條有軌電車線。

銳理統計的數據顯示，軌道交通等基建項目開工對成都房地產提升作用明顯。目前成都受軌道交通影響最大的站南、三圣鄉、大面、外光華、犀浦、大豐等板塊，去年住宅新增供應量都在30萬~50萬平方米，大源、光華大道等板塊的供應量則是70萬~80萬平方米，居全市各板塊最前列。

在高端市場，盛世新源總經理廖建華向記者提供了一組數據，處于精裝住宅和高檔別墅之間的這一層級高端住宅，2013年和2014年的銷量分別維持第一高和第二高的去化水平，其中2013年銷量突破70萬平方米，2014年銷量也維持在55萬平方米左右。

據他介紹，由于眾多一線開發商在城南的站南-會展、城東的攀成鋼、城西的光華等板塊開發優質項目，讓眾多高端客戶有了更多選擇，近幾年成都高端住宅市場的整體容量也較此前加大了。

記者也注意到，成都高端住宅中，除阿瑪尼藝術公寓、來福士廣場T5等布局一環外，成都銀泰中心、譽峰、西派國際、龍湖世紀峰景、中海公園九號等更多主打城市價值的高端住宅項目，均選擇布局城南三環以外的金融城、世紀城一帶的新興CBD區域。城市規劃和軌道交通等基礎設施的完善，給了成都高端住宅新的想象。

在四川的軌道交通規劃中，將實現以成都為主樞紐中心，4小時到達貴陽、蘭州、昆明、西安、武漢等周邊省會，8小時到達京津冀、珠三角、長三角地區，覆蓋四川所有地級市、自治州的格局。

劉璐表示，“軌道交通建設提升成都房地產的對外吸引力。”廖建華也告訴記者，通過他們對購買高端住宅產品人群的了解，不止限于成都本土，整個四川的二級城市，甚至西部的高端人群都是成都高端住宅的主力客群。“與成都的級別、規模、經濟總量、富裕程度等指標處在同級的杭州、南京等城市，房價比成都高很多，這種局面會對很多高素質人群有吸引力，也說明成都房地產價值的上升空間。”但劉璐也提醒，即使成都發展得很好，單一發展的局面沒改變，也很難達到一線城市的房地產水平。