權威解讀樓市新政：“七折房貸利率”不會出現

中國經濟網編者按:3月末,央行、住建部、銀監會等部門出臺新政策:二套房貸首付比例降低,營業稅“5改2”,多項利好進一步松綁樓市。房地產業是中國的重要產業,與鋼鐵、水泥、建筑等多個行業密切關聯。同時,房地產市場發展受金融政策影響最大。本輪樓市新政,金融政策的影響幾何?新政會否加劇銀行不良貸款率?“房貸七折利率”會否重出江湖?資金會否再次大規模流向股市?就這些問題,中國經濟網記者采訪了金融領域權威專家。

采訪嘉賓:

中國農業銀行首席經濟學家 向松祚

中國銀行國際金融研究所副所長 宗良

中國民生銀行首席研究員 溫彬

中國經濟網:此次樓市新政降低了二套房貸首付比例,是否會刺激投機性買賣二手房現象?

向松祚:二手房的投機性買賣,我們通常講叫二手房投資。我覺得這次下調二手房首付比例,可能使得部分投資者會對投資房產有興趣。但根據數據看,目前對整體房地產市場的投資回報前景并不看好。投資房地產的回報主要來自兩方面,一是為了未來房價的上漲,二是買完后租出去,但后者因素比較復雜,即使北上廣深這樣的中心城市租金收益率也不高,甚至可以講非常低。投資房地主要是為了漲幅,而現在普遍認為漲幅不會像以前一樣飆漲。所以,這次政策對平穩房地產市場會有很好的作用。

宗良:不會出現這種情況?？傮w上來講,在宏觀市場將來有可能出臺房地產稅,目前也正在做房地產登記,實際上是為將來房地產政策出臺奠定基礎。在這種背景下,購買第二套房是真實的住房需求,即改善性住房需求,多數買房的原因是實實在在的、想改善生活的需求,不是投資性的。

溫彬:經過這幾年的發展,我國的整個經濟環境,特別是房地產市場發生了變化,從過去的供不應求向供需平衡轉變,在這樣的形勢下,過去房地產二套房的首付比例就顯得過于嚴厲,所以這次從60%下調到40%,一方面對有自住型和改善型需求的購房人來說,降低首付比例會增加他們的購買能力,同時,40%的底線是比較審慎的,按照國際經驗,40%可以在一定程度上防止過度炒作房地產市場,防止過度投機導致房地產泡沫的出現。

中國經濟網:放松房貸后會不會增加銀行呆壞賬,如果出現應如何控制?

溫彬:這個不會增加,因為不管是一套房首付30%還是二套房首付40%,都是比較審慎的政策。在國際上,30%、40%首付的房貸資產質量是比較穩健的,而且,我認為中國房地產市場不會出現崩盤式的大幅下降。另外,通過房貸和稅收政策的組合拳,需求釋放后,也會保證房地產市場的平穩發展,不會出現房地產信貸壞賬大量出現。

向松祚:這個不會出現。過去雖然房地產市場經歷過很多周期,也經過了很多調整,但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別里是最低的。這有兩個原因,一是我們對房貸首付比例的控制比較恰當,不管怎么調整,基本上多數首付都在20%以上,不存在像美國次貸危機里出現的零首付;二是中國老百姓對銀行按揭負債還款比較在意,刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有,但屬極少數。所以,我不認為政策的調整會增加銀行的壞賬,個人住房按揭貸款是銀行非常歡迎的,而且非常安全。

宗良:總體看,銀行房貸是質量較好、不良預算較低的一種貸款,是穩定的,而從國際上看,個人貸款占比在國際銀行業中都比中國高,國際上占比達到一半,中國目前只有20%,因此,未來在這種方面還要大力發展。另外,改善性住房的貸款客戶是比較好的客戶,各方面條件較好,加上降息,降低了購房者成本,但一定要防止有的地方借機漲價。