權威解讀樓市新政：“七折房貸利率”不會出現

中國經濟網:繼本輪樓市寬松政策后,會不會有更多寬松的貨幣和財政政策接踵而來?

向松祚:目前中國經濟進入了新常態,我相信房地產市場也不例外,整個房地產市場也進入了新常態,也包括房地產行業的稅收、財政、貨幣政策進入了新常態。我們更多會依靠間接政策調控房地產市場,比如稅收政策。對于信貸政策,未來的信貸政策主要是在中央銀行的宏觀調控下,各家商業銀行根據當地市場的情況來調整自己的按揭貸款政策,對于首套房,特別是對剛性需求和改善性住房需求還是要支持的,所以,我不認為會出現大規模刺激性政策出現。要依靠間接式的宏觀政策引導房地產市場的平穩發展,我們不希望房地產市場出現“斷崖式”調整,也不希望出現過快或泡沫式發展。

溫彬:這應該是兩方面的。針對房地產當前的情況,一方面,城鎮化進程在加速,居民收入還在不斷增長,所以住房的剛性需求還在。另一方面,去年以來,房地產庫存壓力大,特別是在二三線城市和一些局部地區,房地產明顯出現供大于求的現象,導致房價下降。通過政策調控,改變過去房地產市場的“非常態”,所以,我認為房地產新政不是穩健貨幣轉向的標志。

宗良:從貨幣政策角度看,不會有貨幣政策出現了。房地產的發展不能作為簡單的投資品,應是保障民生的重要措施。

中國經濟網:如果進一步加大金融政策對房地產的支持力度,下一步會不會出臺“房貸七折利率”?

溫彬:增加個人住房按揭貸款是大多數商業銀行今年的策略,但隨著投放額度的增加,利率也將有相應的打折,現在市場已經出現9折甚至更低的88折,但是到7折,銀行就會出現虧損,因此,“7折利率”不會是常態性的或大面積出現,當然對高端客戶和對銀行貢獻較大的客戶可能會差別對待,打折可能會多一些。

宗良:去年似乎可以這么做,但實際操作中并沒有,主要原因是現在資金成本高,銀行利率要呈現市場化特點,如果利率過低,銀行就沒有盈利了,虧本賺吆喝,干的不會太久,所以,按市場化運營才能保證政策的有效推進。

向松祚:我個人認為現在不需要出臺這樣的政策,國家政策讓銀行對房貸的優惠都用到頂,當然不同的地段和樓盤可能優惠會有不同,但我個人認為這種政策至少在現在沒有出臺的必要。

中國經濟網:由于銀行凈利潤增速放緩,會不會出現銀行“刻意”壓縮房貸額度的情況?

宗良:總體上看,銀行房貸增速快,這一部分資產較穩定,不會像企業貸款短期出現很多不良貸款。從今年1、2月份的房貸量看,房地產市場的貸款增加了2.1萬億左右,主要體現為個人按揭貸款的增長,個人按揭貸款是銀行比較愿意做的。居民為了改善住房條件,銀行應該給與適當的支持。

溫彬:這個不會。很多銀行都將房貸作為今年的一個主要投向。前提是房貸在銀行信貸中是比較安全的,因為是房產抵押,首付至少有30%,所以風險比較低。當前,一些產能過剩行業本身信貸需求不旺盛、信貸風險上升,因此,銀行會繼續支持個人住房按揭貸款。

向松祚:不會出現。商業銀行對個人按揭貸款非常歡迎,不良率也比很低。銀行收入和利潤的下調也是正常的,過去幾年增長過快,現在銀行利潤增長變慢是回歸常態和正常的增長。不會對按揭貸款額度產生影響。

中國經濟網:有人認為,對購房者來說首付降低了,但每月還貸額度增大了,這項政策“利好”還是很有限的。

向松祚:這個問題要權衡,實際上,降低首付比例不意味著大家都是按照這個政策比例執行,買房可以一次性付款,也可以首付50%、70%這樣,然后少貸款,這只不過是一個政策界限,最少首付應該這么多。我覺得這是個人的自主選擇,同時,商業銀行也會有自主的選擇,這種擔憂雖有一定道理,但不會出現這種現象。

宗良:我覺得這是一個偽命題,有人提出的這個質疑是錯誤的。首付想付多少就付多少,40%是政策是給出的一個選項,不是必要條件。如果有能力多付首付或者提前還款都是可以的,這樣貸款就少了。所以,不存在這個問題。

溫彬:央行在去年11月和今年2月底連續兩次降息,住房公積金利率也降低了,不能靜態看首付降低后貸款總額增加,還應看到銀行前期下調房貸利率,所以,總體看,對剛性需求還是利好的。

中國經濟網:有股民說,此次救市政策拯救不了房地產業,只是“拯救了房地產股”,多數資金可能流向了股市。

宗良:從本意上講,我希望房地產市場保持平穩健康長遠的發展趨勢,市場走勢太低或太高都不合適,太高會出現風險,太低會導致房地產短期內大跌。房地產作為重要的產業,保持持續穩定發展是必要的,因為它涉及到廣大民生。第二,房地產有利于我國經濟的平穩發展。這兩年,房地產投資增速下降,我們希望不要過快下降,保持平穩的增長有利于經濟發展。第三,就是你提到的這個問題,少數房地產企業獲得資金后,得到快速發展有利于整個市場的平穩發展。如果有少數資金流向這些房地產企業和它們的股票,我認為也是在合理范圍內的。

向松祚:我覺得是一個短期現象,我不認為這項政策可以挽救整個房地產市場。因為房地產市場的發展最終取決于剛性需求,我們的政策調整是希望房地產市場平穩過渡,而政策的調整是否能刺激需求要看當地市場的情況。在這個調整中,一些負債過高的房地產公司,特別是中小型公司可能破產。根據我們掌握的數據,有很多剛性需求甚至二套房需求已經滿足了,政策對這方面的作用有限,甚至對有些開發商并不會產生效果。短期內,房地產板塊可能有好的表現,但不意味著房地產市場都會向好。我覺得還要看房地產公司自身的負債率、現金流和項目是否良好。

溫彬:現在中國的房地產市場已經從過去的快速增長轉變為平穩增長,短期來看,這個政策對市場利好,有刺激作用,從長期看,是否會緩解房地產市場庫存,這可能是影響未來房地產股票的一個重要前提。(中國經濟網記者李婧)